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導言：第三季度，舊金山灣區房價繼續溫和上漲，大部分地區的房價較一年前獲得個位數增長。例外的是馬林縣和東灣，其價格比2015年第三季度上漲了約10％；硅谷和中半島的年度價格在第三季度卻略見下跌。以下太平洋聯合地產（Pacific Union）將會簡要總結灣區各個地區在2016年第三季度的房地產交易活動，以最新、最全的市場數據幫助您做出知情的房地產買賣決策。本期介紹的是舊金山北灣的馬林縣（Marin County）。

舊金山灣區地區分布

地區界定

我們在馬林縣區域內的房地產市場包括下列地區：貝爾韋代雷、科特馬德拉、費爾法克斯、葛蘭布易、肯特菲爾德、拉卡斯伯、米爾山谷、諾瓦托、羅斯、聖安塞爾莫、聖拉斐爾、索薩利托以及蒂伯龍。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

房市要點一覽

• 房價自2015年第三季度上漲10.8%

馬林縣房價一年趨勢

• 房產儲量自2015年第三季度增加9.7%

馬林縣房產儲量一年趨勢

• 本季度掛牌上市房產成交所需的平均天數為58天

馬林縣房產掛牌天數一年趨勢

• 房產售價與要價的百分比為102.62%

馬林縣房產售價與要價的百分比一年趨勢

• 線下交易的房源百分比為55.85%

馬林縣線下交易的房源百分比一年趨勢

第三季度房市分析

馬林縣第二季度末期的銷售活動強勁，到第三季度有所減緩。買家保持謹慎的態度，房產需要更長的時間才能售出。銷售活動主要集中在售價較為低廉的房產——100萬美元以下——速度相對穩定，售價在100萬美元到300萬美元的房產售賣速度明顯的下降。

總之，今年馬林縣高價位房產的儲量面臨一系列挑戰。與去年相比，高價的待售房產逐漸增多，而有跡像表明市場出現了短暫的停頓。同時，低價房產的儲量未出現明顯變化，仍然保持在較低的水平。但是，各個價位的賣家不太可能得到溢價，溢價較去年更少。買家仍然興趣不減，開放參觀日前來參觀的人也絡繹不絕，但前幾年的那種緊迫感已經逐漸消除。

市場統計數據

與舊金山灣區的其他地方相比，馬林縣的買家熱情有更加明顯的下降，特別是對售價高於200萬美元的房產。在舊金山灣區的各個區域，300萬美元以下的房產至少有50%的售價高於要價。

馬林縣售價高於要價的房產比例；舊金山灣區售價高於要價的房產比例

中檔房產

太平洋聯合公司第三季度在馬林縣銷售的最接近房價中位數1,195,500美元的一套房產。

161 Stanford Avenue, Mill Valley, CA 94941

• 加利福尼亞州94941，米爾谷，Stanford大道161號
• 3室/2浴/1,677平方英尺
• 售價：1,195,000美元

高端房產

太平洋聯合公司第三季度在馬林縣出售的售價最高的房產。

170 Laurel Grove Avenue, Ross, CA 94957

• 加利福尼亞州94957，羅斯，Laurel Grove大道170號
• 7室/7浴/7,750平方英尺
• 售價：8,745,000美元

前景預期

總統大選塵埃落定，隨後金融市場也會出現波動，這將抑制高端市場的活動。同時，馬林縣的低價房產數量不足，將繼續對該地區帶來挑戰。

（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2016年10月15日）

《2016年第三季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q3 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.

 

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導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是舊金山北灣的馬林縣（Marin County）。

舊金山灣區地區分布

一、了解馬林縣（舊金山大都市統計區）

富裕的舊金山郊區的近郊住宅區有總體上保存完好、令人滿意的舊房產。該區房產供應有限，又有一流的學校，因此在這一市場進行長期投資相對比較安全。

1、區域界定

我們在馬林縣區域內的房地產市場包括下列地區：貝爾韋代雷、科特馬德拉、費爾法克斯、葛蘭布易、肯特菲 爾德、拉卡斯伯、米爾山谷、諾瓦托、羅斯、聖安塞爾莫、聖拉斐爾、索薩利托以及蒂伯龍。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。

馬林縣縣城聖拉斐爾（San Rafael）

 

2、經濟狀況

就業下降：馬林縣距舊金山僅一橋之隔，卻是一處僻靜的郊區。該區的就業人口基數只有112,000人，去年就業增長穩健，新增就業人口1,900。我們預計未來短期內的就業勢頭良好。

高薪部門發展：就舊金山大都市統計區（MSA）總體來說（聖馬特奧市、舊金山和馬林縣），收入較高的部門——金融、信息和專業與商業服務——至關重要，並在過去的三年裡經歷了巨大的發展。在大都市統計區內，這些部門從2011年到2014年新增就業人口超過68,500。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.1%的人口找不到合適工作。

經濟富裕，勢頭良好：馬林縣非常富裕，2014年中等家庭年收入100,700美元。近期工資穩健增長，預測未來幾年的勢頭將非常強勁。

馬林縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

緩慢而穩定：馬林縣人口數略高於25萬，合計106,000戶住戶。歷史上該區房價較高且一般情況下人口增長比較緩慢，因此預計未來人口增長將非常緩慢。

數據說明：馬林縣每年約有2,000名新增居民，或每年約有新增住戶1,000戶，預計住戶數量的增長速度將略快於人口增長速度。

馬林縣人口和家庭趨勢和預測

二、馬林縣房產市場最新概況

1、馬林縣房價

房價水平：馬林縣在任何給定年份的新建房產數量都極少。因此，供給不足，環境吸引力以及高收入都意味著新房房價會持續居高，去年價格中位數為160多萬美元。

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，舊金山大都市統計區（MSA）的伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了6.9%，最近價格上漲將絕對的零售價推向異常水平，因此我們預計未來幾年的房價漲幅將趨向和緩。

支付能力：盡管按揭利率較低，但舊金山大都市統計區目前的支付水平仍低於其長期的基准。具體就馬林縣而言，中等收入的家庭需要拿出其收入的56%以購買中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費97%的收入，非常不可行（馬林縣的新建房產非常有限，因此中等定價可能會大幅波動）。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——舊金山大都市統計區

 

2、2015年馬林縣房市三大發展趨勢

轉售量始終如一：去年12個月內，馬林縣的轉售量約為3,500套。以大都市統計區為單位，我們預計2016到2017年的銷售量將會增長1%到2%。

技術公司將填補缺失的工作機會嗎？：消防員基金保險公司宣布，今年夏天他們為了節省租金而停用了位於諾瓦托的700余名員工的辦公室，遷往佩塔盧馬以北12英裡處。這破壞了當地的就業局面，而有關誰將使用馬林這座500,000平方英尺辦公綜合樓的問題也出現了謠傳。一些位於硅谷的公司開始打探消息，包括谷歌出資的生物技術公司Calico。據諾瓦托經濟發展官員表示，到2015年底將確定新的承租人。盡管只是謠傳，但據說其他技術公司為了靠近核心灣區並享受低廉的租金，也在窺視馬林縣。

SMART運行：SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇，101公路從索諾馬縣向北，延伸進馬林縣，終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行，以便檢查車載系統與運營需求，2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作，但這勢必會減輕101公路的壓力，馬林縣的房地產對在舊金山工作的人來說將更具吸引力。

從馬林岬角（Marin Headlands）眺望金門大橋的景觀

三、2015年Q4馬林縣房市數據分析

第四季度太平洋聯合公司在馬林縣有大量買家，但能提供給他們的房地產數量則遠遠不夠——這已經成為近幾年來整個舊金山灣區的存留問題。但是有一個顯著的變化，2015年下半年，買家開始在談判中取得優勢。他們很少表現出緊迫感，更願意放過具有吸引力的房地產，等待未來幾周與幾月的市場變化。

2015年全年售價上漲，年初迅速攀升，到第四季度有所緩和。購房需求居高不下，賣家繼續享受大量優勢。私人買賣協議——針對未出現在當地房源共享系統（MLS）且未進行競價的房地產——不再常見。

馬林縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

馬林縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度馬林縣房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2016年的市場預期

馬林縣仍是對買家有吸引力的目的地。寒冷的氣候可能會在一月和二月影響銷售量，但我們預計，有繁榮的舊金山灣區經濟做輔助，春天與夏天的市場將會非常繁忙。利率仍然很低，且利率的進一步增長也不大可能對馬林縣的房地產銷售造成影響。

 

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