Tag: 旧金山地产

“湾区每月房市销售一览”，刊登湾区华人较为感兴趣的房地产城市，并选择其重点邮区（Zipcode），统计同一区域的交易房型、数量、最低出售价、中间出售价和最高出售价等数据，以供读者投资买卖时参考之。以下表格即是2015年12月份的部分城市交易一览：

旧金山湾区

注：房型CO是康斗，DE是独立房

San Francisco房市销售 Foster City、Daly City房市销售 Menlo Park、So. San Francisco房市销售 Palo Alto、Mountain View房市销售 San Jose房市销售 Cupertino、Sunnyvale房市销售 Fremont房市销售 Pleasanton房市销售

以上数据由先进地产（Advanced Advices）房地产经纪

根据国家地产经纪协会官网，realtor.com预测，即使美联储以逐步缓慢的方式调高利率，2016年底的30年期贷款利率（30-Year Mortgage Rate）将达到4.65%。平均而言，在2016年底全国房价可能有3％的涨幅，然而比起2015年的6%涨幅，仍算趋缓的情况。

在旧金山买房越来越困难

知名的德立昂（Deleon Realty）地产公司首席执行长麦克・雷普卡先生认为，硅谷房地产也出现了放缓的情形，主要原因之一是最抢手的精华地区如帕洛阿图（Palo Alto）和洛斯阿图斯（Los Altos）等地，房价超出周边社区太多，导致越来越多的买家开始考虑购买其它城市的房产。

郊区房、高价房仍有需求潜力

加州地产研究公司RealtyTrac副总裁Daren Blomquist表示，随着美联储调整利率，房屋抵押贷款利率上升，带来的是购房负担的上升。若薪资涨幅来不及跟上房价的涨幅，全美无法负担住房（Unaffordability）的情况将上升3个百分点，达到25％之高。

在难以负担房价的情况下，购房热潮可能随着降温，房屋迅速升值的情况可能趋缓，而房价的攀升也将跟着缓慢下来。换句话说，湾区原先最抢手的高价房地段将会相对趋于扁平，而周边较偏远地区的房价仍有待观察。

房价趋缓让不少人觉得松了口气，然而在旧金山湾区，这可能仅限于200万美元以下的中等价位房产市场。就德立昂地产公司观察，价值超过500万美元的豪宅仍然受到许多海外买家的关注，特别是来自中国的富豪。随着近期亚洲股市震荡，许多富豪希望替资产找到其他发展，因此对高端房产的需求热络依旧。

对红线的Y世代来说，有80%的人认为拥有自己的房产是完成美国梦的条件之一

房源库存低 屋主惜售房

原本存量已经相当稀少的旧金山湾区，待售房屋释出量低迷，当地住宅经纪公司Paragon Real Estate表示，旧金山待售房屋的数量只够不到两个月的需求。房源不足和高得吓人的房租仍是许多居民头痛的问题。

屋主不愿出售房屋的原因有三，一是利率升高，须支付的贷款额也高，以30年期贷款来说，人们不愿放弃原本支付的低利率房贷，现在换房就将支付较高的房贷；二是房源不足，且2015年房价飙升迅速，人们的负担能力有限，换房意味着更大的经济负担。

第三，是随着房价的飙升，房屋升值（Appriciation）大，卖房须支付繁重的资本利得税（Capital Gains Tax），导致许多人不愿意在此时卖房。

花钱装修旧房成趋势

美国建筑师协会（American Institute of Architects）的经济学家Kermit Baker认为，对已经拥有房屋的屋主而言，许多人宁愿花钱装修原有的旧房，也不想背负高价新房的房贷。美国建筑师协会预测，2016年全美居家装修的项目和金额将创新高，超过2015 年3,250亿美元的纪录，甚至在2017年达到3,500亿美元。

Kermit Baker表示，当今房价高，许多人宁愿选择租房，投资者倾向于装修房产物业以便于出租获利，租房市场与装修投资呈正向关系。甚至是高端的豪宅市场，也出现强劲的装修需求。

新一代年轻买家的忧愁

旧金山的房地产研究公司Trulia.com，其经济学家Ralph McLaughlin认为，高额的房租会让购屋成为更具吸引力的选项，但从反面来看，如果房租持续上涨将导致储蓄不易，筹措足够的买房头期款将会更加困难。

存下一笔首付款，对50%的Y世代是最大的挑战

他的预测反应了旧金山年轻一代受薪阶级的购屋现况，即便旧金山的失业率在2015年底达到了历史新低，科技产业工作机会多，加薪的速度似乎仍跟不上房价的飙升。在去年底，旧金山二室房型的房租中位数已达到5,000美元的历史新高，而房屋的中位售价早已超过1百万美元。

个人理财公司SmartAsset的数据显示，相较全美同龄人，旧金山的Y世代（Millennials，1981-2000年间出生）购房能力最低，由于房价及房租高，每人平均只负担得起135平方尺的居住空间。

公寓成抢手类型

Paragon Real Estate发现，目前旧金山多数建案都属于出租用，只有小部分可供购买，供不应求的情形不断将房价推高。最新完工出售的房型大多是市价（Market-Rate）出售的公寓（Condo）类型，但这些“市价”公寓在2015年仍创下了每平方尺1,294美元的新高价格。

尽管价格高，公寓已然成为旧金山市内最抢手的购买趋势，2016年各项大型豪华公寓将一一竣工，销售情况早已火热漫天。其中最大的建案是42层高、有656户的Lumina Condominium Project，由Tishman Speyer Properties公司开发，据估计销售已超过一半以上。

其他大型建案还有2017年将开放的Mission Bay Block 1 Project，有21层共350个单元；以及40楼高、也是350个单元的Transbay Block 1 Tower，预计将在2018年落成。

Trulia.com调查显示，Y世代族群购房考量主要依据仍是头期款，此外如果工作加薪升职，也是买房的考量根据。无论房价如何，80%的Y世代认为，拥有自己的房产是完成美国梦的条件之一。

 

2015年是一个说来话长的年份，它实际涵盖了两年的故事。这一年房市的强劲活动与价格的激增从早春时节就开始了。毫无悬念，由于其近期的表现，帕洛阿托（Palo Alto）的市场表现更加势不可挡。从2014年3月至2015年3月，每平方尺的价格狂涨了29.55个百分点。

然而，随着时间的推移，我们逐渐地看到了销售的明显放缓与再增长的情况，在过去的三年中有些地区尤为值得关注。放缓的原因可以归结于以下三个因素：（1）硅谷最抢手地段的房产与备选区段之间的差价（2）亚洲股市的震荡和中国货币的贬值（3）对未来升值可能性的普遍关注，尤其鉴于预期的抵押贷款利率上升的态势。

Palo Alto市中心的一处地标

1、硅谷最抢手地段的房产与备选区段之间的差价

在过去的3年里，我们注意到硅谷地区房地产价格的显著增长。例如，从2012年10月到2015年10月间，帕洛阿托市的平均销售价格上涨49.76个百分点，而每平方英尺的价格上涨了53.76个百分点。

这当然使大部分半岛的房主得到实惠，同时也刷新了同地区价格差异的历史记录。例如，帕洛阿托和洛斯阿托斯（Los Altos）两地的房屋价格远远超过了周边社区如：圣何西、圣克拉拉和红木城。

然而，在2015年，帕洛阿托和圣荷西之间的房屋差价也是正常历史的两倍之多。其结果是，越来越多的买家不再只考虑半岛受欢迎的核心地区，而是转向其他城市。

在 3年前，购房者往往把重点放在他们感兴趣的特定城市，但我们注意到，更多的买家对于房屋搜索持开放的态度了。通常情况下，他们现在要求广泛浏览其他社区并 了解帕洛阿托与其他地区之间的价格差异。虽然这些买家仍长期生活在像帕洛阿托和洛斯阿托斯这样的城市，经济现状迫使他们开始选择其他地区。

因此，我们对帕洛阿托市房屋售价的相对扁平化有所预见，尤其是在较偏远的社区还没有完全从2008年的低点中反弹回来。

2、亚洲股市的震荡与中国货币的贬值

 

在亚洲股市，特别是在中国，虽然在过去的几年中股市犹如过山车般上下起伏。举例来说，在2014年1月3日上海证券交易所的综合指数为2083点，到 2015年6月12日就飙升至5166点，紧接着在2015年9月28日又骤降到3052点，虽然截至2015年11月17日指数已经回升至3591点， 但这足以让不少股民有些吃不消了。

尽管两年内的净增长超过了50％，大家却被指数的跌幅值吓出冷汗。2015年7月中国股市的跌荡，引发了人们对于硅谷房地产市场骨牌效应的担忧。

中国股市的不稳定性导致了其市场的分异。住宅价值超过500万美金以上的房子还是受到了来自中国富裕买家的大量关注。而中国买家对于低于200万美金房子的关注却在减少。

在与许多中国买家的闲谈中了解到，富裕的中国人在看到其净资产减少的同时并不愿意到海外置业。而另一方面，中国超级富豪感知到局势的不稳定性所带来的结果，更渴望寻找多元化的发展，于是增加了他们对于高端房产的需求。

然而，美国本土房地产市场近期的放缓，似乎远远大于中国买家的实际放缓速度。对于外国买家将要停止购买房产的担心，导致了许多本地买家转而搁置他们的采购计划。换句话说，一个对于市场调整的担心也开始引发市场的实际调整。

回过头来看，我们认为这种担忧在众多购房者的脑海中被夸大了。通常情况下，当地的房地产市场对于全球性事件所产生的效应反应相对较缓慢，而且往往有一种过强反应的倾向。

亚洲股市已经开始从7月份的低迷中反弹，亚洲买家也开始在各种的价格点中重返市场。然而，许多房地产经纪人和购房者却仍持观望态度。我们预计，美国本土的房地产市场由于意识到问题被夸大化，继而将在未来的数月中恢复活力。

德立昂上市的一处Palo Alto房产

3、对于未来升值可能性的普遍关注

尽管硅谷的经济一直强劲，但这里的房价对于许多高薪夫妻来说仍倍感吃力。其结果是，出现了市场动态的转变，一些买家放弃做房主的意愿转而考虑长期租赁。在2015年，我们看到了这种趋势的继续加剧。

这一趋势与许多行动力十足的年轻专业人士不谋而合，他们本来就不想担心卖房或产生额外的交易成本。此外，对于美联储将加息的市场猜测更是加剧了这种焦虑。

虽然大家对于房产市场还有所担心，但我们已经预见房市正在走向稳定的道路上，由于房主必须支付繁重的资本利得税，所以多数人不愿卖房。

此外，许多外国买家倾向于长时间的持有地产。这两个因素的结合将是继续导致房屋库存量较低的原因。尽管上面大量提到市场的波动性，但任何经济学家都会告诉您，对于房屋的低供应与高需求现状所呈现的结果，必然会产生一个更加稳定的市场环境。

2016年是中国的火猴年，传统上来讲是一个经济乐观并带有活力和劲头的一年。希望它能带给房地产市场一个强劲的年份。在这里，我们也同时预祝您全家度过一个幸福而繁荣的中国新年！