美國休斯頓地區購房熱點之“梨城”

梨城Pearland

梨城大部分地區隸屬 Brazoria County,少部分屬于Fort Bend County 或者Harris County。位于休斯頓市中心正南方向約15英里,距離德州醫學中心僅9英里。由于有著安全的社區、平易近人的房價、優質的學校以及優美的田園風光,因此,梨城一直是華人中産階層的購房熱點。

  • 房地産

梨城是一個快速發展的城市,近年來,住宅房地産交易呈穩步增長態勢。由于梨城有大面積未被開發的土地,房地産開發潜力和空間很大。自美國經濟復蘇以來,新建住宅的開發猶如雨後春笋般興起,主要集中在:

  • Shadow Creek (Southlake 和 Shadow Ridge)
  • Highland Crossing
  • Lakes of Savannah
  • Riverstone (Pearland Parkway以東和Hughes Road以南)
  • Orchard Glen (extension of Pearland Farms on Veterans Drive)
  • Canterbury Park (Veterans Drive)等小區。

除了提供大量新建屋外,二手房的交易也很活躍。購房者喜歡選擇的小區多位于8號和Bailey Ave之間,沿288號公路兩邊展開。

以288爲界,分東西兩邊,兩邊各有特點:

  • 西邊小區

地理位置:288公路和Almeda之間

主要小區:Shadow Creek Ranch

房屋特點:新建、地産稅高

教育:小學與初中較好,高中一般

  • 東邊小區

地理位置:位于288公路和Cullen Parkway之間

主要小區:SilverLake、Southdow、Sunrise Park、Autumn Lake、Country Place等

房屋特點:地産稅地

教育:小學、初中與高中較好

  • 學校

梨城的小學和中學屬于Alvin ISD (288號公路以西) 和Pearland ISD(288號公路以東),普遍都相當不錯,幾乎所有小學都是Exemplary或者Recognized,而且學校排名都呈現穩步上升的趨勢。以Glenda Dawson High School爲例,自2012年德州排名第400多名,到2014年躍升爲第120名,被譽爲休斯頓地區一所冉冉升起的明星高中。

小貼士:

德州教育局把全美公立學校從高到低分爲四個級別:Exemplary;Recognized;Academically Acceptable;Academically Unacceptable

  • 交通

梨城交通狀况一般,有一條288號高速公路通往市區,目前還沒有HOV Lane,也沒有公交綫路。有人在上下班期間選擇走Almeda Rd也是個選擇。

  • 人口情况

梨城約13.3萬人口,其中白人46.2%, 拉丁裔24.5%, 黑人17.4%,亞裔9.3%,其它族裔2.6%。梨城人口增長迅速,過去十年,人口增加了142%以上,位居大休斯頓地區人口增長速度第三的城市。隨著人口的增加,梨城家庭年收入也一直在穩步增長,2013年的統計結果顯示,41%的家庭年收入超過10萬美元;由于大量的專業人士定居于此,梨城人口受教育水平也相當高,39.6%受過大學教育,18.5%有研究生文憑。梨城的社區也十分安全,2013年聯邦調查局的統計顯示,全年沒有縱火案,搶劫案少于30起。

  • 生活和娛樂

位于288號公路和FM518的交界處的Town Center是梨城的休閑購物中心,它是2008年才建成的一所“生活方式中心”(lifestyle center)。所謂生活方式中心,無論從外觀布局還是從內部功能設計上都不同于傳統的mall。它是一個開放式的區域,由四家主體店、衆多的零售店、寫字樓、公寓樓、酒店以及娛樂設施等組成,這裏的商家相對集中,但又不像mall裏高度密集,其間由步行街相連,幷且還建有一個25英畝的湖泊、跑道/自行車道及公園。穿行在梨城的生活方式中心,仿佛置身于一所時尚的小鎮,既能感受到大城市生活的便利,又可體驗田園生活的悠閑。

在娛樂方面,住在梨城選擇就太多了。首先,這裏不僅有五座大型公園,十幾座便利的小區公園,還有三座狗公園,狗公園裏提供訓練狗的敏捷課程、野餐區等;其次,沿288號公路向北驅車9英里,就可進入休斯頓著名的博物館區,這裏有藝術博物館、自然科學博物館、兒童博物館等多所博物館;由博物館區步行就可到達Herman Park和休斯頓動物園;再次,從梨城沿288號公路向南驅車10幾英里,就可以到達Alvin的Forberg’s農場,在那裏可以盡情采摘新鮮蔬菜和水果;如果願意,還可以再往南驅車40英里到達Freeport,去海邊游玩。

另外,梨城距離中國城和Galaria Mall都不算太遠,分別是20英里和23英里。

經紀孟潔如全面剖析休斯頓房産市場

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