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中國買家海外購房有多“慷慨大方”？在截至2014年的6年裏，中國人在全球房地產領域的投資達390億美元，而2008年的投資額只有9200萬美元。據仲量聯行數據，2014年中國房地產海外投資達到165億美元，比2013年增長了46%。僅去年上半年，中國私人海外房產投資額接近50億美元，遠超2011年及2012年全年規模。

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中國富人們在海外購房、買奢侈品，數字都是驚人的。這絲毫不令人驚詫——中國是全球化的主角之壹，富起來的中國人亦對世界充滿前所未有的好奇，對於海外的東西看啥都好，因而慷慨得很，這符合資本的特質和人的本性。當年日本人從戰後廢墟實現經濟騰飛時，日本資本也是縱橫全球，甚至讓美國人擔憂日本會買下整個美國。

目前，中國超越了日本，成為全球第二大經濟體，中國人海外購資產的熱情不亞於當年的日本。而且，由於中國的市場廣闊，法治、市場、體制、機制，依然處於正在完善的階段，中國創富時代才剛剛拉開大幕，中國海外購的大戲尚未達到高潮。因此中國人的海外消費行為還將持續擴大。

當然，中國人海外購房既有資本自由流動的普遍理性，亦有耐人尋味的其他因素。

譬如，中國樓市泡沫化帶來的市場警訊，讓中國富豪對中國樓市缺乏信心。當然，也因為中國富豪“吃飽”了國內房地產，甚至通過多輪次投機在中國樓市榨足了油水。譬如，中國物權法保護的不健全，讓壹些富豪覺得資產全部放在中國市場“壹個籃子裏”不太安全，購買海外房產或其他資產，也是富人“投資多元化”分散投資風險的策略。還有，壹些掘取“第壹桶金”存在原罪的富豪或者有政商不當交易的富豪，對於在華置業有被“秋後算賬”的恐懼感。

因而，購買海外房產或其他資產，不管其動機如何，都是必須面對的命題。即倒逼中國社會的法治化、市場化。法治建設完善，權利保障公平，財富保障到位，可維持社會群體的良性有序。惟其如此，中國富豪才不會和權力有糾纏不清的利益關系，更不會有焦慮不安的原罪恐懼。市場化則體現有秩序、有規則的競爭常態，在此態勢下才會形成健康的全民創富觀。不正常的“仇富”心理才不會在中國社會蔓延。

當然，中國富豪紮堆出去，也是不正常的。據悉，中國23年來有近千萬富豪移民，帶走資產28000億元。移民性質的資產外流，甚至可能導致“錢留海外，債留國內”，是值得警惕的現象。

和壹切行為帶來的辯證評價壹樣，中國富豪海外購的慷慨，在讓海外相關業者（如房地產業）感到驚喜的同時，也會讓當地民眾感到不適。

但是最大的輿論反應還是出現在國內。按最新發布的胡潤百富榜，中國超高凈值人群約17000人，總計資產規模約31萬億元人民幣，平均資產規模18.2億元人民幣。這些超高凈值人群，超過八成有海外投資需求，目前已有半數在進行海外投資。海外投資目的以企業國際化和資產配置分散風險為主，二者分別占49%和46%。

在國內存在“仇富”情緒，在海外又被嘲“錢多人傻”，這是中國富人不得不面對的尷尬。根本而言，中國富豪的消費選擇，既有客觀原因，也有主觀因素。資本流具有趨利選擇的屬性，全球化時代更給予這種選擇以動力。承認資本流選擇的自由，又提供完善的親商環境和更好的創富市場，才是中國社會應該認真思考的問題。

據不完全統計， 2008年至2014年期間，中國對外房地產投資增長200多倍，投資總額達到337億美元左右，僅2014年上半年私人海外房產投資規模就接近50億美元。那麽，海外購房投資是否真如中介宣稱的那樣壹帆風順？個人購房又當防範哪些法律風險？

海外購房法律風險幾何

因國情不同，各國對於房產物業的法律規定亦不相同，再加上購房者往往通過中介了解投資地產的情況，信息不對稱容易使海外購房者對東道國法律不了解或疏於法律審查，造成以下法律風險：

對東道國的法律規定理解有偏差，造成購房目的不能實現。國內購房人海外購房的主要目的是獲取“綠卡”或者免簽權，方便日後子女留學以及出境。但是，大部分國家並非購買了房產便給予購房者永久居住權，往往還需購房者滿足壹定的前置條件。比如，葡萄牙規定在葡萄牙購買50萬歐元以上的房產即可辦理臨時永居卡，而在西班牙外國人只要購買西班牙主權債務或房產，就可以獲得居留許可，但是對於這兩個國家來說，移民手續完成以後還需要通過語言考試才能獲得正式的永久居住權，考試難度相當於雅思六分，並且考試采用西班牙語和葡萄牙語，通過者寥寥無幾。

對維權難度預估有偏差，出現糾紛難解決。不少以投資為目的的海外購房人，誤認為國外法律完善，維權容易，但是實際情況並非如此。比如澳大利亞法律雖然規定物業在落成的7年內如果遇到質量問題可以追究建造商的責任，但是沒有親戚朋友在當地當“參謀”的話，維權訴訟不僅涉及到較高的律師費用、漫長的訴訟過程以及地方法律保護，而且手續繁瑣，效果更是不能期待。

對東道國開發商的實力信譽缺乏深層次了解，導致利益受損。在中國海外購房熱潮的帶動下，國外也雨後春筍般湧現了眾多房地產開發商，這些開發商規模較小，實力普遍較弱，易受經濟形勢影響。同時，國內投資者往往缺乏途徑全面了解這些房地產開發商的實力，武斷投資後容易留下財產不安全的隱患。曾經發生過因經濟波動，西班牙當地銀行在房地產開發商破產之後，強行扣押購買人的房產證，逼迫國內購房者替開發商還錢的事例。

個人海外購房功課不可少做

雖然海外購房存在法律風險，不過法律風險具有可預防性，海外購房者在購房過程中做好以下功課，慎重出手，還是可以實現投資安全最大化的。

壹是了解當地房價構成。海外住宅物業通常是將房價和土地價格分開計算，房產用途不同，土地使用時間亦不相同，部分別墅擁有土地的永久使用權。購買時明確土地使用年限便於預估房產價值，也能減少日後糾紛。

二是時刻關註東道國針對國外購房人的政策變化。各國和地區對境外人士購房的限制各不相同，有緊有松。比如貸款政策方面，部分國家給予國外購買人同等的銀行貸款政策，而有的則是給予更為嚴格的貸款政策。同時，各國針對國外購房人的政策也會隨著社會和市場形勢變化而改變。比如，部分國家在經濟低迷時壹度采取購房換“綠卡”政策，隨著中國人海外購房趨熱，不少國家又取消了這壹“優惠”政策。

三是留意合理避稅途徑。在海外購房，壹定要關心所在地區政府的各種免稅優惠政策並充分利用好各種避稅的方法，以增加自己的投資收益。以澳大利亞為例，購房貸款所產生的利息、裝修翻新費用、赴澳大利亞考察房產的費用、律師代理費、驗房費等等，都可以用來抵稅。

四是留神“養房”成本。海外房地產的稅收政策和國內是有區別的，通常須繳納契稅、土地稅、印花稅以及增值稅。但是不同國家征稅種類和比例又有區別，如契稅僅是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等，征收標準壹般為房價的1.5%左右；歐美國家主要征收土地稅，壹年壹次，繳納金額由政府委托專業評估機構對物業價值評估確定；也有些國家如英國，出於鼓勵，對在當地購房的海外人士均不征收房產增值稅。另外，不是所有國家的政策稅收都對投資客有利，很多國家在除房產增值稅外，出租獲利也要交稅，並非所有的租金都歸房主擁有；有些海外項目購買時價格聽起來很便宜，但是“養房”成本很高。

房屋購買後，要重點關註以下方面：壹是及時繳納日常物業管理費和房貸：物業費的繳納關系到房屋的妥善管理，房屋長時間空置將直接影響房屋的增值以及出租收益。此外，按揭貸款的還應及時還貸，拖欠銀行按揭貸款將直接影響到購房者的信用記錄，不僅要承擔相應的違約責任，也將使購房者日後在該東道國處處受困。二是註�