知识了解:美国的物业税如何征收

美国留学移民,物业税是少不了的,那么美国的物业税如何征收呢?

知识了解:美国的物业税如何征收
知识了解:美国的物业税如何征收

地方政府确定其物业税税率的方法如下:

(1)对其辖区内的财产进行估价,确定应纳税财产的价值,在减去物业税税收减免数额后,确定应纳税财产的总价值。

(2)地方政府确定其下一财政年度的预算总额,以及除了物业税以外的其他收入总额,两者的差额就是该政府要征收的物业税总额。

(3)地方政府把物业税税率确定为要征收的物业税总额与应纳税财产的总价值的比率。美国物业税税率的单位为1%。(习惯称为Millage Rate)。在财产征税的税率确定后,加上州政府制定的税率就得到该地区的物业税总税率:总税率=州税率+县、市税率+其他机构的税率。

在物业税的征收过程中,地方政府有专门的评估机构对各类财产的价值进行评估,经过评估得出的价值称为公平市场价格(F.M.V-Fair Market Value)。税务部门把F.M.V乘以估价折价比率(Assess Ratio,根据州法律一般是40%),从而得到估计价值(Assessed of Value)。估计价值才是税务部门征收物业税时的征税依据;估计价值扣除某个可能的税收减免以后,乘以物业税的总税率,最终得到应纳物业税总额。估计价值=公平市场价格×估价折价比率;应纳物业税总额=(估计价值-税收减免额)×总税率。

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美国物业税有多高:价值30万美元房子缴税8千

美国物业税如何征收?税率有多高?

美国物业税有多高:价值30万美元房子缴税8千
美国物业税有多高:价值30万美元房子缴税8千

房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收,首先是看县、市每年社区服务的支出需要多少以及学区中小学的花费要多少,然后再看 政府征收的销售税等其他税收有多少,政府的支出减去这些税收,还差多少,那就要由房地产物业税来堵窟窿了。政府会根据需要征收的物业税总额和当地房地产的 市场价值来决定物业税税率。

房地产物业税是一种从价税,也就是依据住宅的价值而征收的税,它不同于个人所得税和销售税,不会依据一个人收入和消费多少来征税,而是根据一个人拥有多少的房地产价值来征税。只要一个人拥有房地产,他的一生就必须年年为此缴税,除非他不再拥有自己的房地产。

如果一个人拥有市场价值100万美元的独立住宅,他是否要按照100万美元来缴纳房地产物业税呢?不是的,各地房地产沽值都会设定一个价值比, 如房地产市场价值5%、15%、30%、40%的房地产征税值。如果房地产征税值是15%,100万美元的住宅就按15万美元的价值来征税。而决定一地居 民要交多少房地产物业税的关键因素就看物业税税率,如果物业税税率是2%,那么拥有价值100万美元的这位居民每年要缴纳的物业税为3000美元 (150000× 2%)。

以佐治亚州为例,一幢住宅的沽定价值为10万美元,该州取沽定价值40%也就是40000美元作为征税的基数,去掉州2000美元和地方政府 4000美元的免税额,再乘以厘计税率,佐治亚州的厘计税率为3%。厘计税率的决定是每年依据县、市和学区的财政预算来决定,政府需要花钱多,就得多收 税,房地产物业税的厘计税率就会高,反之就会低。所以一幢10万美元的住宅在佐治亚州每年业主要缴纳的物业税为:(40000 – 2000 – 4000) ×3%= 1020美元,占住宅价值的1.02%。

2009年纽约的房地产市场价值约为8000亿美元,而房地产的征税值为1400亿美元。2010年,纽约的房地产的征税值仅为房地产市场价值 的4.4%,也就是说,一幢市场价值40万美元的住宅,只需要按17600美元来征收房地产物业税。为什么会是这样,这主要是保护房屋拥有者的利益,也让 更多的居民能够拥有自己的住宅。否则,房地产物业税过高,相形之下就会降低民众的购屋能力。从这个角度讲,征收高额的房地产物业税会限制民众购屋的欲望, 至于能否压低房价还要看整个房地产的走势和民众的收入及消费能力。

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美国就业和住房市场好转 美联储更有可能加息

根据周四发布的一份经济报告,美国就业和住房市场正在改善。这或许会让美联储更有可能加息。

美国就业和住房市场好转 美联储更有可能加息

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上周,美国首次申请失业救济的人数徘徊在40年来的最低水平,新增了3000人,全国范围内达到总共25万9千人。经济学家通过这个数据来了解失业状况。他们表示,首次申请失业救济的人数低于30万人可能就意味着就业市场正在好转。

周四的报告可能证明,美国国内需求强劲,足以弥补海外市场的疲软。

美国注册会计师协会的一份调查表示,尽管股市动荡及其他问题,过去两个月来美国人的“个人财务满意度”有所改善。

在低油价抑制通货膨胀,部分美国人找到更好工作时,经济出现温和上涨,降低了不充分就业率。所谓不充分就业,是指很多人不得不减少工作小时,或者从事低于他们能力的工作。

经济好转的另一个迹象体现在房屋建筑产业。贸易杂志《建筑师杂志》表示,需求的增长导致一些地区技术工的匮乏。房地产的严重问题是经融危机的一个关键诱因,是经济学家密切关注的问题。

全国房地产经纪人协会表示,9月份的房屋销售量较八月份有所反弹,上升了4.7%。如果销售量按照这个百分比持续一整年,将会有近560万套房屋和公寓住房易手。

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美国移民:未满18岁可以做主申请人吗?

众所周知,办理EB5的基本都是为了小孩,天下父母心,唯独咱中国父母更操心。通常来讲父母来办,小孩随行。但是,有些家庭,父母因为各方面原因,不考虑出国。更有甚者,随着排期时间延长,有越来越多的家庭,在考虑一个问题,让子女做主申请人是最安全的一个做法。那么,美国移民,未满18岁可以做主申请人吗?

美国移民:未满18岁可以做主申请人吗?

 

现在我们通常会说,考虑到排期年满18岁就建议小孩做主申请人了,那么,排期继续延长是个趋势,小孩17岁是否会有超龄的风险呢?如果有,只有17岁,未满18周岁,是否能做主申请人呢?

EB5主申请人最低年龄到底几岁?可以13岁!

孩子还在上中学,父母因为各种原因无法或者不愿意移民,孩子能做EB5主申请人吗?这些年常常被问到这个问题:做美国移民的主申请人有最低年龄 的限制吗?如果有,这个年龄是几岁?对此,有一部分从业人员的回答简单而明确:“18岁,18岁以下不能做主申请人”。而绝大多数资深美国移民律师的答案 却往往是模棱两可的:“不好说啊,那要看情况”。这些答案背后的含义何在?什么情况下中学生也可以做主申请人,独立申请美国移民呢?

首先,美国移民法(INA)的确没有规定主申请人的最低年龄。

不过,世界各国的法律对所谓民事行为能力(说白了就是小孩子的签约有效性)都有最低年龄要求。中美两国的法律在这一点上基本原则一致:年龄低于 18岁的人都不具备完全的民事行为能力。而没有民事行为能力的人签署的协议就不具备法律效力。但同时,两国的法律又都规定了在一定条件满足的情况下,没有 民事行为能力的人,同样可以通过规定的方式,弥补独立签约导致的行为能力不足,从而使签署的协议仍旧具备完整的法律效力。众所周知,美国的投资移民是由美 国移民法(INA),证券法(Securities Act),各州的公司法(Corporate Law)以及申请人签约地/国的民法和公司法等复杂法律框架共同规范的,即便美国的相关法律都没有对最低年龄的要求,在不了解签约地/国法律规定,特别是 不了解在签约人年龄不到18岁情况下如何“弥补”民事行为能力的不足,最有经验的美国移民律师也不敢轻易鼓励年龄未满18岁人以主申请人名义签约。

先让我们看看美国移民局对此问题的标准解释。

美国移民局负责人对这个问题的唯一一次回答记录,来自几年前的一次利益相关者电话会议上(Stakeholder Meeting),当有人问到投资移民是否有最低年龄限制时,负责人回答:

“移民法对申请人没有最低年龄限制,但(主)申请人必须具备,按照申请人居住地法律规定的完成签约所须民事行为能力,并能有效参与公司管理”。 英文原文如下:“While there is no minimum age requirement directly under the INA, the investor must establish competency in either the country or state of residence when signing contracts, agreements and other documents relating to the investment. Further, the investor must also establish that he or she is competent to engage in the management of the enterprise”。

以上这段话的原则本身虽然并不难理解,但怎样按照签约地/国法律的规定针对行为能力不足的签约人,来调整签约条款和程序,同时达到签约文件具备完整法律效力,并保证年龄不大的投资人可以有效参与投资管理,并不是件容易的事。

2014年6月我在北京与美国EB-5诉讼大鳄Kurzban律师事务所合伙人、移民律师John Pratt先生提起了此事,激起了他很大的研究兴趣。我们两人决定把这个问题,作为一个共同的研究课题进行深入探讨,针对中国投资人在中国境内签约的情况 找出稳妥的解决方案。回到美国后,在John的领导下,多位美国移民法、公司法、证券法资深律师参与了内部研讨,反复论证了美国相关法律对此的规定,我本 人也通过昔日北大法律系的同学,也是中国的民法及合同法权威律师,对18岁以下签约人在中国境内签约的合法性,进行了充分的确认。经过反复认证,包括前移 民局负责人直接与移民局审批团队沟通,我们终于最终确定了美国移民局完全可以接受的18岁以下低龄申请方案。

以下简单梳理一下与投资移民相关的法律中对于最低年龄的相关规定,协助专业人士进一步理解:

1)美国移民法(INA)- 该法中唯一对年龄有具体要求的是,调整身份前“收集指纹”(Biometrics)的法定最低年龄是14岁。不过该法律也同时规定,申请人年龄低于14 岁,无法收集指纹并不构成移民局拒绝移民申请的理由,只是无法收集指纹这一事实在申请程序上,会带来移民局不愿意面对的复杂性。收集指纹的时间是在调整身 份阶段,以目前移民局公布的I-526平均审批时间来看,从签约开始,到收集指纹至少需要一年半,即便有些情况下I-526审批飞快,这个过程也通常不会 短于一年。

2)美国EB-5项目所在州公司法(Corporate Law)- 如果EB-5项目的投资法律构架是有限合伙(Limited Partnership),美国各州的有限合伙法,对加入有限合伙的所有合伙人(partner)都没有任何年龄限制,而通常作为有限合伙人的EB-5投 资人由于不承担有限合伙的决策职责,就更没有任何年龄限制了。如果项目的投资法律构架是有限责任公司(LLC),那么就要看项目具体在哪个州了,美国有些 州,确实规定了有限责任公司的成员(member)必须达到一定年龄,譬如年满18周岁。因此,项目如果用有限合伙结构,可以确定对投资人完全没有年龄限 制。

3)美国证券法(Securities Act)- 该法对合格投资者(Accredited Investor)没有明确年龄限定,投资人只要达到一定的资产和收入水平,符合合格投资者若干条件之一,就可以签约。而对于大多数低龄申请人而言,投资 款可以来自父母或者亲友的赠与,自己无须拥有任何收入。

4)签约地民法/公司法 – 中国的民法通则和合同法规定,如果签约人年龄不足18岁,保守方案只须父母中一人或者一位法定监护人,同时在同一协议上签字即可形成有效的“民事代理”,保证签约的法律效力。

从以上法律事实可以看出,只要在签约时申请人年满13周岁(保证一年后可以顺利提取指纹),项目采用的是有限合伙的法律构架,签约同时有父母或监护人中至少一人同时签字,则所有签约文件仍将具备完整的法律效力,并被美国移民局充分认可。

管理条款的处置也有解决方法。美国各州的公司法规定中均有代理处置的方式,比如申请人可以请自己的父母或监护人“代替”自己参与管理。这样也不会给移民局的审理带来任何难题。

需要强调的是,是否能接受低龄申请人,本质上还要看美国区域中心和经办律师的态度。如果区域中心愿意对签约文件进行调整,加入针对低龄申请选项 的法律条款,律师也同时愿意按照低龄申请人情况,递交申请并面对可能的进一步解释,则13岁作为主申请人应该完全没有技术障碍。我相信这项成果,将为众多 感兴趣移民美国的中国家庭提供了一个崭新的选择,为千千万万家庭的移民规划增加了机动性。历史或许将证明,这一课题的突破对EB-5市场的发展能产生极其 深远的影响。

在中美两国完整的法律框架下,严格论证了这个难题的解决方案,值得感谢,特别是在排期未能破解的当下。EB5Sir最后也要提醒,有类似需求的 家庭,请务必同你所要投资的区域中心/项目方沟通,需要区域中心/项目方的律师,认可并且在项目文件中做出相应的调整,以满足由于未成年人民事能力不足, 而通过其监护人代为行使EB5项目管理的问题。

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