導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是範圍包含大部份俗稱“東灣”——舊金山灣區東部地帶的阿拉梅達縣（County of Alameda）。
舊金山灣區地區分布一、了解阿拉梅達縣（東灣大都市統計區）
得益於與舊金山和硅谷之間便利的交通連接，阿拉梅達縣為通勤者提供價格相對實惠的住房機會，也為在當地工作的人們提供品質優良的住房。與該地區的核心城區相比，本縣多數地方是家庭居住，因此擁有一流學校的地區更具有吸引力。
1、經濟狀況
穩固的就業增長：2014年，阿拉梅達縣就業人口數量超過721,000，到年底計劃再增加16,600。過去三年內，就業人數增長了3%左右，我們預計未來就業人數還會繼續穩步增長，到2018年增速放緩。
部門發展：在過去的一年裡，專業與商業服務和休閑與接待部門的就業增長最大。•穩固的就業：阿拉梅達縣失業率為4.2%，低於全國平均失業率5.1%。
豐厚的收入：2014年，阿拉梅達縣中等家庭收入為75,600美元，高於全州和全國的基准，但低於舊金山灣區的其他地方，例如舊金山或聖何塞。近兩年來，收入水平提高了4%以上，預計2018年以前收入水平將繼續以強勁的勢頭增長。
阿拉梅達縣就業和平均收入趨勢預測
2、人口統計數據
增長穩定：近年來，阿拉梅達縣的人口增長率在1%到1.7%之間。這意味著在過去五年裡，該地區新增居民人數超過了112,000。未來幾年人口增長將保持穩固的勢頭，每年的增長率在1.2%到1.5%之間。
住戶組成數增長：隨著千禧一代開始搬離該區，一般來說，住戶組成數會有所提高，住戶數量的增長會超過人口增長。我們預計到2018年底，將有35,700戶新增住戶。
阿拉梅達縣人口和家庭趨勢和預測二、阿拉梅達縣房產市場最新概況
1、阿拉梅達縣房價
房價水平：阿拉梅達縣的新房定價中位數為848,000美元，比2014年提高了10%。
房價走勢：我們的伯恩斯房價指數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，東灣大都市統計區的伯恩斯房價指數顯示去年房價上漲了10.1%。盡管漲價幅度較高，但較2012年與2013年的增長百分比有大幅降低。約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）預計，2018年之前房價的增長會有所減緩。
支付能力：盡管低按揭利率使阿拉梅達縣的支付能力維持在歷史正常水平，相對較高的房價對一般收入者來說仍然是一個負擔。收入中等的家庭需要拿出53%的收入用於購買一處中等價格的轉售房產，要購買一處中等價格的新房產，他們需要花費65%的收入。
伯恩斯房價指數趨勢和預測——東灣大都市統計區
2、2015年阿拉梅達縣房市四大發展趨勢
轉售量最終呈上升趨勢：2013年與2014年阿拉梅達縣的房產轉售量每年大約下降5%，當最近又上升了4%，達到16,300套。以大都市統計區為單位的預測數據表明，2018年之前，銷售量將保守增長0.5%到2.0%。•投資活動放緩：投資者正在購買東灣大都市統計區16%的房產，較2013年最高的31%有所下降。主要原因是房價升高，因此房屋出租收益減少，投資者開始將目光轉向其他地區。
特拉斯擴張經營：特斯拉汽車公司已宣布將出租在費利蒙的舊Solyndra汽車廠。公司已擁有附近的前新聯合汽車制造公司工廠，招收員工近6,000人。特拉斯將利用另外500,000平方英尺以“隨著產量的提高擴大制造車間並建立更多的工程實驗室”。與現在設在街邊的汽車工廠一樣，這次新的努力可能會另外增加1,000個工作崗位。
沿580號州際公路向東推進：近幾年都柏林已經成為巨大的新房地產市場，而利弗莫爾的市場也開始發展。在過去兩年多的時間裡，都柏林在建的項目數量有所下降，但即將啟動的WallisRanch與隨後DublinCrossing的市場推廣將改變這一狀況。同時，利弗莫爾復興的市中心以東出現新社區，著名的LivermoreLabs綜合大樓以北出現了一個大型的KBHome多街區社區（VineyardCrossing）。此外，SheaHomes即將進入市場，社區位於利弗莫爾北部，名為Sage，共有住房460多套。考慮到都柏林泡沫的定價，這種需求遷移合乎情理，只要存在價格差，這種需求遷移就會繼續。
老地方新活動：阿拉梅達縣西南部，大致從海沃德向南延伸至費利蒙，這裡通常屬於城郊環境，被大規模擴建。海沃德已有了顯著發展，而擁有優質學校的費利蒙也出現了各種新建社區。現在費利蒙啟動了一些大型的住宅區（例如，萊納房產開發的溫泉項目），將包含上千套新房產。同時，聯合市與紐瓦克等地方近幾年沒有新的房地產活動，但最近新建的房地產銷量勢頭強勁（例如，紐瓦克的TrumarkHomes與K.Hovnanian，聯合市的Pulte）。還有在次級地區相當大型的計劃開發項目，可能會使該地成為主要區域新房產的溫床。
阿拉梅達縣範圍包含大部份俗稱“東灣”的舊金山灣區東部地帶三、2015年Q4東灣房市數據分析
整個2015年，買房者在太平洋聯合公司的東灣地區始終面臨著房地產供應嚴重短缺的問題。第四季度，掛牌上市的房地產數量略有上升，但受到湧入買家的搶購，致使供應量與年初時一樣勉強。在這種情況下，房價出現了兩位數增長，買家繼續報出高於要價的價格，合適且定價公正的房地產仍然吸引了多方競價。
第四季度十一月的銷售速度仍然強勁，隨著節日季節臨近，十二月速度逐漸減緩。總體來說，低利率、高租金與繁榮的地區經濟不斷吸引買家來到東灣。
區域界定
我們在東灣區域內的房地產市場包括下列地區：奧克蘭地區（郵編代碼為94602、94609、94610、94611、94618、94619和94705的區域）、阿拉梅達、奧爾巴尼、埃爾塞裡托、肯辛頓以及皮埃蒙特。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。
美國加州州立大學東灣分校東灣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）
東灣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）
東灣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）
東灣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）
東灣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）
2014年與2015年第四季度東灣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較
2014年與2015年第四季度東灣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較
2016年的市場預期
由於舊金山灣區的高薪酬與大量的就業機會，我們期待今年將是東灣房地產市場的忙碌之年。美聯儲最近決定提升利率，這有可能在未來幾月刺激猶豫不決的買家。畢竟按歷史水平來看，2016年初的利率仍然非常低。
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