陈东 – Page 2

【視頻】疫情效應顯現紐約爆紅樓盤八折出售｜居外專欄

昨天（5月1日）我剛錄制了一段視頻分析紐約房市究竟會受疫情衝擊有多大，其中我談到首當其衝的就是紐約開發商。果不其然，今天便傳出紐約最大開發商Extell決定旗下一棟明星樓盤在疫情期間打折出售，最高折扣八折。這無疑是紐約房市對當前疫情的最新反應。

從2013年紐約房市大好以來，紐約掀起了一股建設高潮，大批新建案可以說是雨後春筍，紐約地產經紀幾乎每周都能收到不同新樓盤發來的參觀邀請。據不完全統計，紐約5年間出現了不下300個新樓盤，總單元面積達到15000個。

大量新樓盤的出現在2018年出現了庫存量過剩的結果，也導致紐約房市從上行周期進入疲軟調整期。從2013年以來，市場上總共有四分之一的單元並沒有銷售或上市銷售，開發商手上有大量影子房子。

從2018年開始，部分新樓盤就開始各出奇超，推出各項優惠政策，以吸引買家。一般來說，開發商並不采用直接降價的做法，而是通過其他手段變相打折，比如給予買家過戶費用的優惠或減免，甚至許諾在幾年之內減免管理費和地稅等。如果一個樓盤直接減價，這就給人樓盤賣不動的不良印像。

在新樓盤輩出的年代，紐約有一些樓盤可以說脫穎而出，其中就有One Manhattan Square曼哈頓廣場一號。

曼哈頓廣場一號位於曼哈頓下城東河邊，在我看來它有幾個之最，由紐約最大開發商Extell開發，紐約有史以來最大型樓盤，總共有804套單元，大樓公共設施面積最大最為齊全，也是紐約擁有最佳景觀的樓盤之一，同時還是迄今為止還擁有20年減稅的少量樓盤之一。

曼哈頓廣場一號從2017年年底便開始銷售，當時打出的口號便是可負擔得起的豪華樓盤。由於推出之際，紐約房市已經開始疲軟，因此開發商先不在國內上市，首先到亞洲各國進行推廣，其中就有很多中國買家。

由於曼哈頓廣場一號擁有800多套單元，基本是其他紐約樓盤8-10倍的體量，因此要推動樓盤銷售，開發商和銷售團隊就必須想出各種推廣策略。其中最有轟動效應的便是在2018年聖誕期間，曼哈頓廣場一號推出買一臥單元免3年管理費和地稅、二臥單元免5年管理費地稅，三臥單元免10年管理費和地稅。我和我的同事還特別計算了一下，光這項費用買家最高能節省近100萬。

我之前視頻說到，疫情對紐約新樓盤的衝擊最大，因為開發商背負了沉重的建築貸款的壓力，急需資金回籠，同時還要面對市場上眾多新樓盤的競爭。因此，這次Extell宣布曼哈頓廣場一號打折出售，一點兒也不意外。而且由Extell開出第一槍，也只有地產大佬才敢有這樣氣魄膽識。不過關於打折的詳情，開發商並沒有具體說明，只說部分戶型的折扣高達8折。

曼哈頓廣場一號已在2019年夏天開始過戶入住，因此買家不用看圖紙或樣板間，直接到樓盤現場親自體驗，凡是到過曼哈頓廣場一號的人，都對該樓盤留下深刻印像，因此該樓盤的銷售行情在疫情前一路看好。但疫情讓這樣的銷售行情戛然而止。

我在曼哈頓廣場一號剛上市時，便采訪拍攝了這個大樓，當時還是在臨時搭建的銷售中心，之後又在銷售中心辦過多場活動，去年樓盤建好之後，我們又受邀拍攝大樓建好的新面貌，可以說曼哈頓廣場一號是我們拍攝報道最多的一個樓盤，也是迄今為止在我心目中排在前三的新樓盤。

我只能說，Good Luck！

編者按：【One Manhattan Square曼哈頓廣場一號】現正在居外網上出售，歡迎點擊查看房源詳情

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi

【視頻】新冠疫情將如何影響紐約市的房價？｜居外專欄

概要：紐約房價一向是這個城市經濟的風向標，對全球投資人來說，也是資產保值的重要依據。未來美金將無可避免地貶值，紐約房產仍是避風港。疫情使得房價上揚趨勢被抑制，現在正是入市的窗口期。

紐約是全球最令人向往的國際大都市，近年也是華人移民海外最熱衷的首選地。紐約房價給人高不可攀的感覺，但實際上和國際一線大都市相比，如香港、倫敦、東京，紐約房價不算最高，甚至北京、上海的房價都超過紐約。

紐約房地產市場有自身的發展規律，基本成曲線發展，經過5、6年的上升期後，進入2、3年的調整期，如果遇上重大危機事件，對房價也會造成較大影響。

那新冠疫情會對紐約房價造成什麼樣的影響？

與2008年金融危機相比較

盡管當前房地產市場和2008年金融危機的狀況有所不同，但對兩者進行比較，有助於我們對今後紐約房地產市場的判斷。

2008年爆發的次貸危機使紐約市的金融業遭受重創，隨之而來的大規模失業、收入減少和人口外流導致了紐約房市嚴重下滑。由於經濟衰退，紐約市在2009年失去了98,600個工作崗位，失業率從2007年的5％上升至2009年的10.3％。

不過房地產市場對金融危機的反應要比股票市場的反應慢得多。在金融危機發生之前，曼哈頓房價在2008年夏季達到頂峰。但在數月的金融災難中，曼哈頓房產銷售直到2011年3月才觸底，當時房價總體下跌了約15％。租金水平也顯著下降，但下降幅度較小，曼哈頓租金平均下降10％。

值得注意的是，那些在金融危機初期進入房市的買家顯得有些倉促，一項分析中顯示， 2006年至2008年之間購買並於2019年出售的房屋中約有14％的價格低於其原始購買價格。而在2010年至2012年價格低位時購買並於2019年出售的房屋中，只有4％虧本出售。（通常，一年中約有7％的紐約市房屋低於叫價出售。）

與2001年9/11恐怖襲擊相比較

還有一種比較，是和2001年9/11恐怖襲擊時的房市進行比較。兩者相似之處是，無論疫情還是恐襲，都是突發意外事件，不是房地產市場本身出現問題。下面圖表顯示，從1999年以來的曼哈頓房產價格，2001年的時候房價甚至沒有下跌。當時9/11造成房地產市場停止了三個月後迅速恢復。

新冠狀病毒與9/11的最大區別在於9/11之後的大部分經濟都很好。只有某些行業（例如旅游業）遭受了沉重打擊，但是沒有大範圍的停工。新冠狀病毒導致更多的人失業，慶幸的是紐約一些最大的行業，例如金融和技術行業，迄今避免了大規模裁員。

對於現在的潛在買家來說，何時才是最佳的進場時間？

和金融危機爆發的時候紐約房價處於高位相比，目前的紐約房價已經從2015-17年的市場峰值下跌，並且已經連續三年下降，換句話說，紐約房價已經在一個低位徘徊，但房價是否繼續下降以及下降幅度多大，暫時還很難預測。因為新冠狀病毒對紐約房價的影響取決於政府對病毒的控制以及對整體經濟的破壞程度。

我們設想一下最佳情況是，在短時間內（比如五月底，目前預測紐約州將在5月27日解除居家令）一旦紐約市宣布復工，各類經濟活動將迅速恢復，疫情期間被凍結的房市能量被激活，房源重返市場，而低貸款利率將促使買家進行購買。實際上曼哈頓房市今年一二月已經活躍起來，一二月的房價沒有回升太多，但交易已經趨於活躍。

不過，比較悲觀的狀況是，國際貨幣基金組織4月14日宣布，新冠危機威脅著全球金融體系的穩定。一個月前，標准普爾全球評級公司（S＆P Global Ratings）表示，全球經濟正陷入衰退。

全球金融之都紐約無疑將感受到這些影響，不僅在金融領域，而且在酒店，服務和其他領域感受到更大壓力。紐約市獨立預算辦公室估計，未來12個月紐約市將失去475,000個工作崗位，這將使該市陷入自1970年代以來最嚴重的衰退。

以下三個主要因素，會導致房價急劇下跌：

市場仍有大量未售出的庫存， 2013年以來建造的新公寓中，有四分之一仍未售出。
失業導致大量法拍屋進入市場，進一步增加了庫存；
股市的大幅下跌消滅了潛在買家的積蓄，並降低了經濟信心。

首先，豪華高端公寓市場將面臨最嚴重的損失。無論是剛建好或在建的新樓盤，開發商都面臨建築貸款的壓力，加上這類公寓的庫存量大大高於市場需求，因此預計豪華樓盤讓利或減價的可能性較高。

未來一段時間，航空旅行會被限制，對那些世界級富豪來說，也許就沒有衝動在曼哈頓購置一棟豪華度假公寓了。

買賣雙方入市時機和心理預期

在新冠狀病毒之前，紐約市的房屋庫存已經處於歷史最高水平，一套房屋停留在市場上的時間更長，並以低於要價的價格出售。曼哈頓約有81％的房屋在2019年低於要價出售。尤其新開發的高端公寓可能需要大幅度降低價格或其他優惠才能推動銷售。

對於二手房的賣家來說，如果不是急於賣房，一般不會在這個時候將房源放入市場，對於確實需要銷售房產的屋主，定價的靈活性將是關鍵，必須要有心理准備承受較低出價。

下面這個圖表顯示曼哈頓公寓（Condo和Coop）從1997到2020年第一季度的平均尺價。在2017年創下新價格紀錄，每平方英尺1,775美元，然後在2019年降至1,657美元。2020年第一季度，曼哈頓因新冠狀病毒而遭受重創，價格進一步下跌至每平方英尺1,540美元。值得注意的是，曼哈頓共有公寓（Condo）的每平方英尺平均價格在2020年第一季度為1,923美元，比圖中的Condo/Coop平均價格高出許多。

計劃今年購房的紐約人將處於較為有利的地位，因為貸款利率已創下歷史新低，而房價在疫情襲擊之前一直在低位徘徊。目前的疫情讓紐約房市在今年初的反彈勢頭被遏制，低價位會保持在市場更長的時間。但二手房源將會稀缺，且降價幅度不大，新樓盤有更大的議價空間。

我們從兩個在今年四月成交的案例，了解紐約目前樓盤的降價幅度。第一案例是來自秘魯買家豪擲2700萬現金購置上西城全新公寓Waterline Square八套單元，開發商最終的折扣是7%，平均尺價為$2450。另一個案例來自布魯克林，紐約本土買家用2030萬購買Quay Tower的頂層7400平方尺的Penthouse，最後打折11%。

不過，判斷房價在什麼時候觸底，就像判斷股市何時觸底一樣，幾乎是不可能的，但紐約購房者可以放心，紐約房價已不像2008年金融危機時處於市場的頂峰，你也許還可以再等等，但歷史經驗告訴我們，紐約房市反彈的時機也會隨時到來。

【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi

【視頻】美國名校都不差錢看紐約兩所名牌大學有多富有｜居外專欄

这次席卷全球的新冠病毒从3月初在美国爆发，不到一个月的时间，全美国的感染数字和死亡数字就遥遥领先于世界各国，对一贯号称世界第一的美国，在这项记录中也不幸成了世界第一。

因此美国政府也史无前例的推出了高达2.2万亿美元的纾困计划，紧急救助受疫情冲击的美国人，求助计划包括个人、家庭和企业公司各个层面。

居家令下，日常生活的一部分就是刷川普总统的推特，昨天（4月23日）他发了一条推文，指责世界名校哈佛大学不该申请领取900万美元政府救济金，原因是哈佛大学财力雄厚，哈佛基金会的财富就高达四百亿美金。

且不论哈佛大学是否该领900万元补助金（据说哈佛已经表态退回这900万的支票），我想说的是，美国一些顶尖名校实际上的确非常富有，他们的财富来源不仅靠高昂学费和著名校友的捐款，更重要的财富来源于他们拥有的房地产物业。很多高等学府都是当地最大的地主。

就拿纽约市来说，纽约的房产价格是全美乃至全世界最昂贵的城市之一，在纽约数一数二的土地拥有者中，除了纽约市政府之外，还有纽约著名的两所私立高等学府，哥伦比亚大学和纽约大学。

两所高校都在寸土寸金的曼哈顿，他们都没有严格的校园界限，教学楼、办公室和学生宿舍大都分布于各个街道中，和当地社区融为一体。

哥伦比亚大学主校区位于曼哈顿上西城的Morningside Heights，这几年哥大不断扩大自己的地盘，在这一区域不断购买周边的建筑，而且这个趋势这几年逐渐朝校园的北部扩张，已经延伸到Manhattanville和 West Harlm两个社区。

纽约大学位于曼哈顿的下城，主校区在华盛顿广场公园所在的格林威治村，纽约大学更是没有校园，每个学院都分布在不同的建筑中，你只有看到建筑物外悬挂着一面紫色的NYU校旗，你可能才知道这是纽约大学。纽约大学购置房产的速度也非常快，校园分布更加分散，曼哈顿中城和布鲁克林市中心都有他们的地盘。

我们来看看几组数据，就知道哥伦比亚大学和纽约大学是纽约市多么富有的大地主。

首先，哥伦比亚大学和纽约大学是除纽约市政府以外，全纽约私人机构中拥有纽约市最多地址的。换句话说他们是拥有最多纽约市房产的第一和第二名。

这张图显示的是2016年，哥伦比亚大学拥有209个地址，纽约大学拥有95栋大楼。

从空间利用率来说，如果将拥有的房产面积以一卧单元计算，谁拥有最多住宅单元。哥伦比亚大学和纽约大学分别排在第二位和第三位，排在第一位的是位于布朗士区的COOP City，这是一个全美最大的公寓社区，建筑面积按一卧单元计算有近3万个单元，超过60,000人居住在那里。哥伦比亚和纽约大学在这一项分别是第二名和第三名，它们各自拥有大约15,000套一卧公寓的空间。

另一个标准是房产的价值，图表显示在2016年全纽约私人公司和机构中，纽约大学是纽约市最富有的私人土地所有者。尽管哥伦比亚大学拥有比纽约大学更多房产，但哥伦比亚在曼哈顿的位置较为偏远，而纽约大学所在位置是纽约乃至世界上最昂贵的地段之一。这使纽约大学的房产总价值更高，2016年资料纽约大学房产总值超过22.6亿美金。

我们知道，从2015年以来，纽约掀起了一股豪华高端公寓的建筑高潮，在曼哈顿各类高耸入云豪华无比的新楼盘层出不穷，在2017年纽约市的一套公寓卖出了一亿美金，到2019年这个纪录很快又被打破了，单套公寓售价高达3亿美金。这些豪华公寓的开发商，也一跃成为纽约市最富有的大地主。

但即使这样，哥伦比亚大学和纽约大学在这份富豪榜上，还是牢牢占据在前十名之列，由于2019年统计数据还没有出炉，截止到2018年9月，哥伦比亚大学和纽约大学以拥有房产面积总量分别排在第七和第十，但从两所大学拥有的建筑物数量，仍然是全纽约的第一名和第三名。

纽约市拥有最多房产的业主（按面积总量排名）

对想投资或购买这两所高等学府附近房产的人来说，可能会有两个疑惑，首先他们会发现在大学核心区域周边的可售房源有限，因为许多物业归学校所有，新楼盘更是稀少。其次两地房产的售价也存在较大差异，哥大附近的房产如果是新楼盘，尺价在$1600（$15,000/平方米）左右，而纽约大学附近房产如果是新楼，尺价在$2500($23,000/平方米）上下。

对想上哥伦比亚大学和纽约大学的学生来说，这两所大学都不太容易申请，但一旦你符合条件，也是大学想极力争取的优秀学生，学校会愿意提供优厚的奖学金，因为它们真不缺钱。

【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
聚焦纽约房地产热点话题
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi