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由於預計今年經濟復蘇將更加強勁，房價將上漲，全球房地產需求大幅上升。許多自住業主利用低利率來升級他們的住宅，而超級富豪們則在世界各地搶購豪宅。 

新加坡市區重建局（URA）的銷售調查結果顯示，新房銷量從2月份的645套上升至3月份的1,296套，增幅達100.9%。包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量環比增長了81.6%，達到1,373套。與前一年同期相比，新房銷量（不包括執行共管公寓）增長了96.4%。

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：

隨著上個月黃金地段的新房銷量強勁反彈，投資者似乎對豪宅市場表現出新的興趣。在高端住宅市場，上個月核心中區（CCR）共成交546套豪宅，遠高於上個月的58套。3月份的銷量也達到了2013年11月以來的最高水平（668套）。

核心中區強勁的房屋銷售主要得益於名彙庭苑（Midtown Modern）豪華綜合發展項目（共有558套住宅單元）的推出，該項目共售出368套住宅，占整個項目的65.9%。其他高端住宅項目，如RV Altitude項目（77套住宅單元）、The M項目（29套住宅單元）、富雅軒（Fourth Avenue Residences，13套住宅單元）、綠墩雅苑（Leedon Green，12套住宅單元）、鈕頓銅源（Kopar At Newton，7套住宅單元）和瑪庭豪苑（Martin Modern，7套住宅單元），上個月還在繼續銷售。擁有120套住宅單元的藝雅軒（Atelier）項目也於3月推出。

由於名彙庭苑項目推出，上個月新房銷量（不包括執行共管公寓）中，核心中區（CCR）占了大部分（42.1%），其次是其余的中區（RCR，29.9%）和中心區以外（OCR，27.9%）。最暢銷的項目包括名彙庭苑、聚寶園（Treasure at Tampines）、RV Altitude、琥珀公園（Amber Park）、翠寧苑（Ki Residences at Brookvale）和鑫悅府（Normanton Park）。

發展商月度銷售概況

在高端市場中，2021年3月有16套新房成交價超過500萬新元，其中兩套售價超過1000萬新元。其中一套是名彙庭苑項目中面積為327平方米的住宅單元，成交價為1480萬新元（4213新元/平方尺）。另一套是Meyerhouse項目中面積為526平方米的住宅單元，成交價為1390萬新元（2450新元/平方尺）。 

根據市區重建局Realis提供的數據，外國買家（非永久居民）購買的不含土地住宅數量從2021年2月的33套上升到3月的55套，增幅為66.7%。同期，永久居民購買非有地住宅的數量也由87套上升到173套，增幅為98.9%。這一數據略低於2021年1月的182套。

新加坡將繼續成為富裕投資者和海外買家最青睞的豪宅購買市場之一。在房價進一步上漲和租賃環境改善的前景下，預計國外需求將逐步回升。未來幾個月，隨著更多高端住宅項目的推出，更多豪宅將會售出。本月，全新的雋峰（Irwell Hill Residences）項目受到了廣泛關注。周末這一項目正式面市的時候，買家搶購了整個項目50%以上的住宅單元。太古地產則以2.93億新元的價格向一位買家出售已完工的超豪華公寓項目Eden，該項目共包含20套住宅單元。

發展商按市場劃分的每月銷售額

新加坡每月新房市場數據

2021年3月最高每平方英尺單價（新加坡元）

2021年3月最暢銷項目（含執行共管公寓） 

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剛踏入2021年，由於人們推測政府或將出台房地產限購政策，眾多買家爭相搶購物業，新住宅的銷售量也隨之激增。1月份這波銷售量強勁上漲恰逢發展商推出了數個包含多套住宅的大型項目。 

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：

市區重建局（URA）的發展商銷量調查結果顯示，2021年1月，新房銷量月度環比上升了32.2%，達到了1,609套。這是自2013年1月（當時的成交量為2,028套）以來一月單月的最高銷量紀錄。1月包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量環比增長了65.8%。與前一年同期相比，剔除執行共管公寓的銷量增長了159.5%。這也是自2013年以來的1月單月的最高銷量紀錄（含執行共管公寓公寓，共售出2,284套）。 

新加坡每月新房市場數據

新加坡政府部長們近期發表的言論引發了新降溫措施或將迅速出台的傳言。這些猜測促使那些本在觀望的買家采取了行動，因為他們擔心自己的購房資格或借貸限額可能會受到新降溫措施的影響。一些長期投資者也聞風而動，因為他們預計政府實施新降溫措施後，購置第二或第三套房產的難度可能會相應提高。

一些買家則希望避免歷史重演。政府上一次於2018年7月出台房地產限購措施之前，許多買家爭先恐後地湧入公寓樣板房中，進行最後的搶購。某些買家失望而去，而另一些買家則因未抽中簽而痛失購房資格。 

相關報導：新私宅銷量創兩年新高 新加坡要出台新一輪降溫措施了嗎？

即使政府不實施降溫措施，買家仍可能爭取盡早達成交易，因為今年全球經濟已呈現復蘇跡像，房價可能會進一步隨之上漲。 

上個月，發展商推出幾個重要項目後，銷售量出現了強勁的增長。最暢銷的項目是包含1,862套住宅的鑫悅府（Normanton Park），共售出了625套。緊隨其後的包含700套住宅的淡濱尼執行共管公寓項目Parc Central Residences（共售出417套）以及由429套住宅組成的The Reef at King’s Dock項目（共售出221套）。此外，其他表現亮眼的項目還有翠寧苑（Ki Residences at Brookvale）、聚寶園（Treasure at Tampines）、順福軒（Jadescape）、錦泰門第（Parc Clematis）和嘉和馨苑（The Garden Residences）。這些項目也陸續售出了多套新房，而且銷量均名列前茅。

鑫悅府是規模最大的城市郊區住宅項目，其實惠的價格吸引了眾多買家。由於多年來港畔區一直沒有新項目動工，The Reef at King’s Dock項目也取得了強勁的銷售表現。考慮到南部濱城發展計劃（Greater Southern Waterfront development）帶來的潛力，某些人購入了這些地區的房產。新執行共管公寓供不應求的現像也促使許多買家選擇了Parc Central Residences項目。   

2021年1月最暢銷項目（含執行共管公寓） 

新加坡公民將繼續購買大多數無地新住宅。上個月，新加坡公民購買了83.4%的無地新住宅（不包含執行共管公寓），而新加坡永久居民的購買量占比僅為11%。上個月，外籍人士（非永久居民）的購買量占比從上上月的3.2%反彈至5.6%。這也是自2020年1月以來，外籍買家創下的最高單月新公寓銷售量比例，而當時的占比為10.8%。 

受鑫悅府上市影響，在上個月的新房交易中，其余的中區（RCR）貢獻了最高的銷售量（68.9%）。請見下圖。 

已售新住宅占比（有地+無地，不包括執行共管公寓）

橙易產業預期，今後發展商可能會推出更多豪華住宅項目。在未來幾個月內，核心中區（CCR）出售的房產比例可能會有所提升。即將在這片黃金區域推出的大型項目包括時代豪苑（Midtown Modern）、禧盈峰（Cairnhill 16）、The Atelier、Park Nova（前Park House）、Klimt Cairnhill（原經禧樓的重建）、前盛捷良苑（Liang Court）、以及爾衛民路（Irwell Bank Road）的住宅建設項目。

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新冠疫情雖限制了我們乘搭飛機出國，卻限制不了中國買家在全球範圍內尋找好房，該出手時絕不手軟。

其中，新加坡憑其諸多優勢，包括優良完善的基礎設施、清廉高效的政府管治、安全宜居的安居環境、親商有利的投資條件等，多年來備受國際買家青睞。即使在疫情衝擊下，新加坡樓市依然穩健增長，這除了來自本地買家的強勁需求，更來自外國買家的購買熱情。

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“獅城”房市有多火？

2020年12月，在強勁的購買勢頭推動下，全新私人住宅的銷售量創下了新紀錄，飆升至近8年來的最高水平。

根據橙易產業（OrangeTee & Tie）最新發布的月度市場報告，市區重建局（URA）的發展商銷量調查結果顯示，去年12月，新房銷量月度環比上升了57.2%，達到了1,217套。包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量增長了53.9%。與前一年同期相比，不包括執行共管公寓在內的銷量增長了126.2%！

新加坡每月新房市場數據

欲了解更多地區銷量分布、每平方英尺單價和暢銷項目等關鍵數據，請閱覽：【市場報告︱12月新加坡新房銷量達八年來最高】

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最大海外買家群 疫情下交易翻倍

自2017年起，中國買家一直是新加坡房產最大的海外投資者。根據市建局（URA）的統計，2019年新加坡私人住宅交易量接近1.7萬套，其中外國買家參與的交易占21.7%，而外國買家中的約1/4都持有中國護照。

橙易產業（OrangeTee & Tie）較近期整理的數據顯示，去年第二季度，在有申報國籍的外國買家中，中國占了近一半（43.2%）居於首位，搶下98個私宅單位，遙遙領先以16.3%排第二的馬來西亞買家。

到了第三季度，在所有外國買家中，中國的置業者依然占據了最大的份額，購買了225套住宅。換句話說，疫情持續蔓延不但沒有令中國買家對新加坡私宅市場的熱情冷卻，反而成了交易激增的催化劑，實現了130%的驚人季度增長！同時，居外IQI中介的新加坡房源數量也激增，第三季度達到了全年最多。

據這份私宅市場報告，在來自中國大陸的置業者當中，有60%的買家購買了價格在50萬至150萬新加坡元之間的房產。近20%的人購買了售價超過300萬新元的豪宅；在這些住宅中，有19套的售價為500萬新元以上。就均價而言，大多數中國買家購買的住宅價格都低於每平方米18,000新元或每平方英尺1,672新元。

中國買家購買的公寓價格範圍

黃金地段，特別是烏節路、武吉知馬和紐頓等的優質房地產吸引力和溢價始終不變。最受中國買家歡迎的置業區域為第19區（售出26套）、第5區（售出23套）、第10區（售出22套）和第14區（售出17套）。

最受中國買家青睞的置業區域

由橙易產業（OrangeTee & Tie）編制的《2021年新加坡市場展望報告》現已上線，歡迎免費下載。

在商業房地產領域，去年夏季，字節跳動在外資金融機構眾多的辦公樓“萊佛士碼頭一號”建立包括3個樓層的約7000平方米的大型辦公室。去年5月，位於市中心丹戎巴葛地區的52層大樓安盛保險大廈的50％以8.4億新元出售，買家是中國阿裡巴巴集團。

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私人住宅魅力不減

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清指出，新加坡私宅一直受全球高淨值人士和投資者青睞。特別是在經濟前景不確定和股市波動起伏之際，一些人傾向於把資金轉到他們認為更穩定的地產市場裡。

她說：“新加坡房地產市場表現一向不錯，長期都可取得房地產升值和資金收入回報。這或許是為什麼許多外國買家有信心在本地購買私宅。”

“對很多中國投資者而言，新加坡的房地產有很大的吸引力，很多人也看到了在新加坡居住或者投資的好處，尤其是在看到這裡很多私宅項目都出現了正面的資本增值。”

從客觀的條件來看，購買新加坡房產，相比在國內置業，確實具有許多獨特的優勢：

產權

中國的房產地契通常是70年左右，而新加坡的則有99年、999年和永久地契之分。新加坡的房產因為地契年限長，頗受外籍人士青睞。物以稀為貴，因為新加坡的地皮比較少，永久地契的房產一般要比99年地契的貴20％。盡管如此，永久地契一直很搶手，也深受中國買家歡迎，因為買家看准這塊市場的保值與增值。

住房貸款

首次在新加坡購房的買家可以將貸款價值比限制在75％（2018年7月更新），外國人一般最高可達70％。在中國大多數一線和二線城市，第一套房的首付比例一般為30％。銀行貸款利率方面，兩國市場也有區別。中國目前的房貸利率基准利率為4.65%，而新加坡目前的市場利率很低，年利率在1.25％至1.6%之間。

房屋面積

首先是面積單位的換算。中國買家習慣用平方米（也稱平方公尺）計算面積，來新加坡選購房子時都是用平方英尺，1平方米約等於10.8平方英尺。

除了計算單位不同，“面積”一詞在兩地公寓市場上的定義也不一樣。在中國，面積指的是建築面積；新加坡算的是實用面積。建築面積的算法比較繁瑣，簡單來講，是根據各套房屋的套內建築面積，求得各套房屋分攤所得的共有建築分攤面積，比如門口的面積、樓梯等，都按比例算進每一個單位的建築面積。所以，同一個公寓單位，其建築面積一定會大於實用面積，通常後者比前者少20％左右。在中國買一個“100平方米”的單位，和在新加坡買一個“1080平方英尺”（相當於100平方米）相比，後者明顯感覺寬敞一點。

停車位

在中國購買中高檔住宅，需要另外購買車位。而在新加坡，買家不需要另付車位費，發展商一般會為每個新單位贈送一個車位。可不能小瞧這個車位費！近年來，車位費在中國節節攀升，動輒10幾、20萬人民幣，是一筆不小的開銷。

裝修

新加坡交房精裝，包括基本粉刷、地面，有些甚至包括空調冰箱洗衣機，廚房更是裝修得妥妥當當。但中國一般是毛坯房，需要自己完成。

稅收

在中國，購買私人公寓除了印花稅外，還需要繳出房產繳增值稅。在新加坡，房子沒有遺產稅，無資本收益稅，也沒有增值稅等附加稅收。可是外國人在新加坡購買任何住宅物業時，都需要額外被征收20%的額外買方印花稅（ABSD）。

監管政策

新加坡的購房手續必須通過律師進行，並由第三方銀行賬戶監管。與中國相比，有更大的雙重保障。

有興趣了解更多新加坡房產的投資優勢和房源推薦，請閱覽：【無法重啟的2020，新加坡房市助您財富升值一臂之力！】

綜合整理自橙易產業、聯合早報、新加坡房產投資頻道等
責編：Zoe Chan

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12月通常是房地產市場上銷量最低迷的月份之一。然而，一些特殊的情況使得去年12月成為了發展商和房地產賣家眼中的絕佳時機。由於有關部門建議新加坡公民把所有出行計劃推遲到全球新冠肺炎疫情得到控制之後，許多當地人選擇在假期參觀樣板房來消磨時間。可能正是在這一趨勢的幫助下，發展商於上個月售出了更多的住宅。此外，受疫情過後的經濟復蘇影響，人們預計今年房價將進一步上漲，因此那些一直持觀望態度的人目前正打算進入市場。

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢部副總裁孫燕清（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：市區重建局（URA）的發展商銷量調查結果顯示，去年12月，新房銷量月度環比上升了57.2%，達到了1,217套。包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量增長了53.9%。與前一年同期相比，不包括執行共管公寓在內的銷量增長了126.2%。

2020年12月，在強勁的購買勢頭推動下，全新私人住宅的銷售量創下了新紀錄，飆升至近8年來的最高水平。此前的最高記錄是在2012年12月創下的，當時的新房交易量為1,410套。   

新加坡每月新房市場數據

上個月上市的兩個關鍵項目——包含640套住宅單元的悅文薈（Clavon，現已售出473套）和包含660套住宅單元的翠寧苑（Ki Residences at Brookvale，現已售出172套）對新住宅銷售量起到了主要的推動作用。其他暢銷項目包括錦泰門第（Parc Clematis）、聚寶園（Treasure at Tampines）、順福軒（Jadescape）和星水嘉園（Piermont Grand）。包含74套住宅單元的鳳凰城（Phoenix Residences）項目也已經在去年12月正式推出。 

發展商月度銷售概況

因此，中央區以外（OCR）的新房銷量占全國總銷量（不包括執行共管公寓）的75.9%左右。19.1%的銷量來自其他中央區（RCR），4.9%來自核心中央區（CCR）。

發展商按市場劃分的每月銷售額

雖然政府實施的低抵押貸款利率政策和大規模刺激計劃所帶來的充足流動性使住房需求保持在高位，但今年供應量可能會開始下降。在疫情期間，發展商不斷出售多個已有項目的住宅單元，從而清理了積壓的庫存。由於在過去3年內，發展商已啟動多個大型項目，今年計劃開建的項目數量可能會減少。自上一個集體購買周期結束以來，郊區和城市邊緣地區的新土地供應量已大幅下降。在過去幾年內，政府出售土地的數量也有所減少。

供需不平衡可能會使房價保持穩定。在一些新供應有限的熱門地區，房價甚至會上漲。盡管疫情影響和宏觀經濟不確定性尚未消退，許多近期上市的住宅項目價格較去年已有所提升。橙易產業（OrangeTee & Tie）預計，今年新房價格將出現上漲，漲幅可能在2%至5%之間。

根據簡略估算的結果，2020年新房總銷售量（不包括執行共管公寓）約為10,024套。從新加坡市建局發布的2020年第四季度房地產最終統計數據來看，如果把中止建設的住宅單元計算在內，最後的真實數值可能會更低。因此，2020年的新房總銷售量可能與2019年（9912套）持平，但高於2018年（8795套）。2021年可能售出約9,000至10,000套新住宅（不包括執行共管公寓）。

每月最高每平方英尺單價（新加坡元）

2020年12月暢銷私宅項目的關鍵數據

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橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與咨詢主管孫燕清（Christine Sun）女士在她的報告中寫道：

“眾多買家似乎不再關注這場疫情，而是寄希望於經濟復蘇。新加坡將於2020年12月28日進入解封第三階段，更多商業和社會活動有望恢復。受疫苗樂觀情緒帶動，投資者信心不斷增強。幾種疫苗顯示出可喜的結果，給人們帶來了希望，認為這場全球衛生危機可能會很快得到控制。許多國家都啟動了大規模疫苗接種計劃，包括新加坡。該國宣布，計劃盡快為醫護人員、一線工作者和虛弱患者接種疫苗。

“市區重建局（URA）的發展商銷量調查結果顯示，11月新房銷量月度環比回升了18.9%，達到767套，包括執行共管公寓（EC）在內的新房銷量增長了19%。然而，不包括執行共管公寓在內的銷量相比去年下降了34.2%。

“兩個城市邊緣項目——有120套住宅單元的The Linq@Beauty World和396套住宅單元的鼎瑞軒（The Landmark）——於上個月上市。上個月，這兩個樓盤項目一共售出了227套新房。因此，其他中央區（RCR）的新房銷量占全國總銷量（不包括執行共管公寓）的58.3%左右；30.8%的銷量來自中央區以外（OCR），11%來自核心中央區（CCR）。最暢銷的項目是The Linq@Beauty World、鼎瑞軒（The Landmark）、嘉和馨苑（The Garden Residences）以及聚寶園（Treasure at Tampines）。

“11月份的可觀銷量表明，仍有一些細分市場未受到重新授予購買選擇權（OTP）這一新限制政策的影響。許多誠心置業的買家不用申請購買選擇權（OTP）延期就能買得起私人住宅。根據新的規定，發展商不得在到期後繼續重授購買選擇權（OTP），否則將面臨經濟處罰。此次限制措施引發了市場的下意識反應，導致10月份銷量暫時回落。受此影響，一些買家安排先出售手上持有的物業，以避免繳付額外買家印花稅（ABSD），接著再購置新宅。

“手頭闊綽的買家基本上沒有受到重授購買選擇權（OTP）的新限制政策的影響，因為從上個月來看，購房者對高價住宅的需求仍然很大。售價在每平方尺2,000新元以上的新房的銷量達到9個月以來的高點，從3月份的53套增至今年11月份的393套。上個月，有30套新私人住宅的售價超過了300萬新元，是今年1月以來的最高紀錄。其中，500萬新元以上的超豪華住宅成交了9套，當中有兩套是位於鉑瑞雅居（Boulevard 88）的低層單元，轉手價超過1,000萬新元。其中一套面積為258平方米，售價1,023萬新元（每平方尺3,684新元）；另一套面積為256平方米，售價1,015萬新元（每平方尺3,683新元）。

“截至今年11月，已售出8,791套新房（不包括執行共管公寓）。由於新項目——由華業集團（UOL Group）開發的悅文薈（Clavon）——在12月份一經推出就售出了440多套，我們估計12月份該樓盤項目總銷量約為650至750套。因此，2020年全年的新房銷量將達到9,400至9,600套。考慮到任何銷售交易中止的情況而進行調整，2020年的最終銷量仍將略低於2019年的9,912套。

“與前幾年相比，預計明年推出的新項目數量將會減少。我們估計，明年上半年可能會推出約20個新發展項目。相比之下，上一個集體銷售周期（2018年和2019年）取得了驚人的業績，每半年都有25至35個左右的住宅項目推出。鑒於明年將推出的新樓盤較少，我們估計2021年的新住宅總銷量可能保持與今年持平，或略降至8,500至9,500套左右（不包括執行共管公寓）。”

請點擊此處了解市區重建局（URA）未處理的數據。

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中國買家激增：詢價次數達歷史之最

居外IQI集團聯合創始人兼執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel ）表示：

“從11月起，中國買家似乎又再次將目光投向新加坡。對疫苗的期待和旅游業務的重啟，使得中國人對某些受青睞的海外房地產市場的興趣再度重燃。新加坡成為最熱門的海外置業目的地之一。

“中國買家的詢價比一年前增加了2.5倍，詢價數量達到了歷史最高點。這意味著有大量被壓抑的需求。將所有這些詢價轉化為購買力可能還為時過早，但怎麼高估中國的中上階層和高淨值客戶群體對新加坡住宅地產的興趣都不為過。”

 

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