作者：Greg Ninness
新发布的海外买家购房数据再次引发关于“政府针对海外购房者的住宅房产出台限制规定”的激烈讨论。
数据显示，今年第一季度，整体住宅房产交易中，海外购房者的比例从去年第一季度的2.1%增加到了3.3%。
然而，这一数据首次出现了地区倾向性。该数据显示，海外购房者购买的房产多集中在奥克兰（7.3%）和皇后镇（10%）。
周五（6月8日），财政部副部长大卫·帕克（David Parker）指出，海外购房者买房行为较为集中的两大地区都存在房价过高，当地人无法承担的现象。
新西兰房地产协会数据显示，2018年4月，奥克兰住宅房产价格的中位数从2012年4月的49.6万纽元上升到了85万纽元，上涨了71%。
2018年，皇后镇湖区房价的中位数增幅更为显著，从2012年4月的49.3万纽元增加到了95万纽元，增幅高达93%。
同期，全国房价中位数上升了51%。
奥克兰和皇后镇海外购房者数量的增加是新西兰过去几年来房价显著增加的主要原因吗？
推动房价疯狂攀升的主要原因有以下三点。
｜第一，过去六年来，移民数量出现了显著的快速增长。
2011年4月至2012年4月，相比移民进入新西兰的人数，更多的人选择离开新西兰出国生活，因此新西兰人数减少了4,006人。
在接下来的一年中，情况出现逆转，净移民人数达到4,776人。2013年4月至2014年4月，这一数据攀升至34,366人，并持续增加，并在2016年4月至2017年4月期间创下了最高纪录71885人。
2017年4月至2018年月，这一数据达到67,038人。
移民数量的快速增加，导致房产供不应求，在奥克兰尤其如是，从而引发了奥克兰房市危机。
随着供不应求市场状态的出现，房价自然就上涨了。
｜推动房价上涨的第二个原因是低银行贷款利率。
interest.co.nz发布的《房贷负担能力报告》（Home Loan Affordability Report）显示，两年期固定按揭平均利率于2008年3月达到目前一轮的最高点，即9.64%，并于2016年5月下降至最低点，4.35%。
目前，两年期固定按揭利率仅为4.69%。
低利率和高移民数量带来的供不应求现状已经足以推动房价的增长了。
｜但除此以外，还有第三个因素在发挥作用，即2016年末出现的中国资金外流现象。这一因素成为推动奥克兰房价上涨的主导因素。
从2014年中期起，interest.co.nz调查了大量奥克兰主要住宅房地产的拍卖情况，发现中国购房者是拍卖的主力军，他们或是亲自来到现场，或是通过电话参与拍卖。
用“疯狂”二字来形容2014年至2016年末奥克兰房产的拍卖情况再适合不过了。
这一疯狂现象的出现主要是由于中国购房者希望通过竞标买房将资金转出中国。鉴于短缺的房产供应和低廉的贷款利率，奥克兰住宅房产是投资的理想选择。
这些中国投资者可以在家坐享收益增加。
但2016年中期，随着中国政府加强对资金外流的制约，这一疯狂现象也就戛然而止。
几个月后，楼盘和拍卖现场的中国购房者日趋减少，房产交易也开始走下坡路。
投资者不再疯狂，房市随之降温。
针对新抵押贷款出台的贷款价值比限制规定，对银行贷款申请审查力度的加强，以及投资房产减税规定的变化等其他因素也导致了房市的降温，但这些因素对奥克兰房市的打击力度都不及中国的资金外流控制政策。
如果中国放宽管制，情况将会如何？
奥克兰的贷款利率仍在低位徘徊，接近历史最低水平。此外，奥克兰人口数量增幅持续显著超出新房供应数量，且尽管政府推出项目（如KiwiBuild项目）旨在提高房产供应量，但未来几年房市供不应求的局面仍将持续下去。
只要中国资金再次流入奥克兰，房价就将再登巅峰。
除非政府出台措施管控外国购房投资行为，奥克兰的房市就会轻松迎来新一波海外投资热潮。
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原文：interest.co.nz
翻译：LPS
责编：Zoe Chan
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