【本文為實用帖】今天給大家帶來英國房產購買的流程和注意事項。基本上，英國買房的流程基本上可以分為三個階段：
- 確定房源
在這個階段，買家需要對所要購買的房子的目標區域進行考察。
- 周邊設施：是否有超市？醫院？公園？公交站？商業區？
- 周邊人員：是否是白人區？是否是富人區？路上小混混多不多？周邊住戶的車是什麼檔次？
- 周邊環境：犯罪率是高是低？停車空間是否足夠？學校聲譽排名如何？整體街道狀況是否良好？
- 房屋構造：房屋室內布局，水電煤氣線路是否正常，符合自己的喜好？房屋的能源消耗等級高不高等等
一般來說，如果是為了買房出租的話，那就最好選擇安全性高，通勤方便，距離商業區較近的一居兩居的公寓比較好，如果出租給學生的話，當然就是距離學校近比較好。如果是准備自己居住的話，那就是房子周邊的安全性要好，最好是富人區，而且周邊是否有好學校也是要重點關注的。
注意：英國的居住型房產土地產權分為兩種：“永久產權”（Freehold）和“租約產權”（Leasehold）。永久產權是房主永久擁有房屋占用範圍內的土地，房主可以依照相關法律自由使用。英國大部分獨立式、半獨立式房子、連體房屋，平層房屋等等都屬於永久產權。而租約產權是指房主只擁有房產但不擁有土地。一般來講開發商擁有土地，而房主每年需要繳一定的小額地租給開發商。公寓房一般屬於這種產權。
相關文章：【東哥購房攻略系列（二）看房時注意的要點】
- 價格談判
確定好房源後，就是要跟賣方進行價格的商談了。一般來說，這個過程是通過房產經紀（也就是中介）來完成的。目前，英國的房屋市場是賣方市場。賣方會根據自己的報價來參考買主的價格，在所有的出價買主中選擇價格最合適的那個。買主先把自己的出價告訴房產經紀，房產經紀再轉告賣方，如果價格被接受，房產經紀會正式的書面通知買主價格被接受，需要提供律師的聯系訊息。如果房產經紀告知買主價格沒被接受，那麼買主還可以繼續出價，直到房屋賣出為止。
注意：買方可以單獨聯系測繪師(Surveyor)對房產進行估價。這個步驟可以在買方出價前或賣方已經接受買方的價格後進行。由於這部分花費（幾百或上千英鎊）是由買方承擔的，出價前做的風險就是如果賣方沒有接受買方價格，房產評估的費用就白花了。
- 房屋交割
在這階段，買方需要請一個律師（Solicitor）來處理文件以及全程跟蹤與房屋經紀聯系等。律師會要求買方提供資金證明。如果買方需要按揭貸款，律師還負責幫助您和貸款方聯系。在完成上述所有文檔後，律師代表您和賣方協商合同交換(contract exchange)日期。在交換合同時，您需要向賣方支付房價10%左右的訂金，並確定合同完成日期。房產交割的最後階段是完成合同(contract completion)。就是買方在合同規定的時間內將買房尾款和律師費用轉賬給律師，律師進而轉賬給賣方。在合同完成後，律師會在土地局更改注冊，並把相關wen檔發給買方。到此為止，整個買房的流程就全部結束。
注意：在英格蘭地區，房產交易只有到交換合同時才會有法律效力。也就是說無論買方在前期投入多少，只要沒有交換合同，賣方就有權不賣或轉賣他人。所以東哥的建議是要配合律師盡快完成合同交換。相關文章：【東哥購房攻略系列（三）如何選擇正確的律師？】
那麼，除了購房款，英國購房還會有哪些額外花費呢？
- 印花稅（Stamp Duty Land Tax）
英國這邊的印花稅，是一定要交給政府的，只有交了印花稅，這個房產交易才合法。首套和二套的稅率是不一樣的，二套的印花稅率會高於首套。
英國4萬以下的房產目前是沒有印花稅的（誰能告訴我哪有4萬鎊的房子？）
- 4萬-12.5萬的房產，首套沒有印花稅，第二套的印花稅率是3%
- 12.5萬-25萬的房產，首套印花稅率為2%，第二套的印花稅率為5%
- 25萬-92.5萬的房產，首套印花稅率為5%，第二套的印花稅率為8%
- 92.5萬-150萬的房產，首套印花稅率為10%，第二套的印花稅率為13%
- 150萬以上的房產，首套印花稅率為12%，第二套的印花稅率為15%
- 律師費（solicitor fee）
律師在房地產交割過程中是不可缺少的環節，他們的工作會從賣方接受買主的報價開始，所以律師費的花費也是一定要有的。一般來說律師費在600-1000鎊不等，不過這是不包括額外的調查服務費用和處理費用。
- 房產評估（Surveyor）和房產估價（Valuation）費用
兩者並不相同，但是兩者都是屬於可選擇性花費。
房產評估（Surveyor） 的主要目的是檢查房屋在建築結構上有沒有問題或潛在問題。所以如果您購買的是新建房產，您不需要此項花費的。因為英國新建的房產都會遵循非常嚴格的品質監管流程，以確保建築沒有問題。而且新建房產承建商都會提供至少十年的品質保證，所以您不需要做結構評估。如果您購買的是二手房產，根據您的要求調查機構可以為您提供三種不同的報告。根據調查的深入程度分為房屋條件報告（condition report）， 買房者報告 （Homebuyer report） 和最詳細的建築評估報告（Building Survey）。這些報告的花費在400鎊至2000鎊不等。
房產估價（Valuation）則是評估房產的市場價格。買家一般需要對房產進行估價，看看房產價格是否值得投資。如果您使用按揭貸款，一般貸款方都會為您提供免費估價報告。但如果您使用現金購買（cash buyer）， 您就需要單獨的估價，其費用在150到1500鎊之間。東哥在這裡教您一個竅門。您可以做房產評估中的第二級買房者報告（homebuyer report）。 該報告不但給出房屋結構調查，也會為您提供房產估值。您完全不用另外花錢去做房產估值。
- 買家代理費用（Buying agent fee）
這個為可選消費，主要是因為有些買主不熟悉英國市場，而且語言並不太好才會聘用買家代理（Buying Agent）來幫助買主選房，議價，聯系律師等。（不過土豪沒時間的小伙伴也可以選擇，因為省事嘛~~）一般的費用為房價的0.5%-3%。
- 按揭貸款手續費 （Mortgage commission)
一般來說，貸款買房的買主才會在申請按揭貸款時產生按揭貸款手續費，包括預訂費（booking fee）通常在99至250英鎊之間，手續費（commission）一般在0-2,000英鎊之間。手續費可以打入貸款總額中按月償還。
- 建築保險（Building insurance）和財物保險 （Content insurance）
如果您購買的是新建房產，您很可能不需要再購買建築保險，因為大多數新房自帶NHBC十年建築保險。如果您購買的是二手房產，而且您申請了按揭貸款，那您就必須購買建築保險，因為貸款機構會要求買方出示建築保險才會批准貸款。建築保險的花費一般是根據房產大小、房間數量、建築年代、居住情況和重建費用來決定的。該保險覆蓋的是房產建築本身，不包括房子裡面的東西。對於兩居室公寓建築保險一般為每年100-200鎊，對於四居室住房建築保險在每年200至400鎊之間。財物保險的覆蓋內容是房產中的家具和私人物品，根據您要保的物品價值不同花費也不同。
此外，在房屋到手了之後，還有一些費用需要花費的。
- 房產整修改建費用
對於買房自用的人，大多數人都會對新買到的房產做一些整修，例如粉刷牆壁，重貼牆紙、換地毯、窗簾等。 此外大部分人也會按照調查報告中指出的問題做相應的修繕工作，比如裝修廚房，更換鍋爐等等。在英國，入住新居的平均整修費用為5750英鎊。
2.房產維護費 （Property maintenance fee）
無論您購買房產是用作自住還是出租，房產維護費用都不可避免。對於出租的房產，房產維護更為重要，因為英國法律要求房東有責任保證其提供的設備能正常工作，以保證房客的使用安全。一般來講每隔3-5年房產需要一定的檢查和維護。每隔10到15年房產內的一些主要設備就需要更換。 比如鍋爐一般15年就需要更換（因為保險公司只給15年以內的鍋爐上保險。）鍋爐更換費用一般在2,000到5,000鎊之間。另外同樣的時間段廚房、浴室等也需要翻新。其費用也可能高於鍋爐。每隔15-25年，門、窗、房頂等都需要修繕。
一般來講對於出租房產，每年租金總收入的1/6左右會花費在房產的維護、修繕、翻新和燃氣安全證書等專案上。如果您通過租房代理（rental agent）來尋找房客、收取租金並管理房產的話，您的花費會占到租金收入的15%～20%。
當然啦！還有市政稅（Council Tax）以及水電煤氣費（Bills）還會在智勇中產生，對於在英國的小伙伴們，這兩個肯定再熟悉不過了。
最後，小伙伴們會發現，原來在英國買房的成本也不是很低呢，除了房屋的價錢，還需要七七八八的各種費用來支持。希望這篇文章對小伙伴們會有所幫助，在買房前提前做好預算，不要到時候捉襟見肘哦！
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