12月15日，多家英國媒體報道了位于英國倫敦金絲雀碼頭金融城核心區的綠地英國“倫敦之巅”項目的最新進展。
綠地可能修改“倫敦之巅”項目方案的消息在市場上流傳甚廣。英倫投資客第一時間和綠地英國公司取得聯系後拿到官方的第一手回複，即綠地確實在重新全面評估倫敦之巅項目，可能會修改方案，但也可能保留，目前還沒有做出最終決定。
根據原方案，倫敦之巅預計造價達8億英鎊，高241米，總共67層，建成後將成爲英國乃至西歐最高的住宅建築。然而原方案中最具爭議的部分，在于倫敦之巅的設計，由于其並非四四方方的筒子樓，三葉草形狀的設計對工程要求非常之高。
另一方面，綠地也在回複中提到了倫敦住宅市場正在發生變化。
的確，在綠地取得項目規劃的2016年，英國公投決定脫歐，而後兩年，倫敦住宅市場有所冷卻。由于脫歐對新金融城支柱行業的衝擊、加之區域內短期供應較大，金絲雀碼頭確實在當前受到不少質疑。
不過同時，金絲雀碼頭2.0也開啓了緊鑼密鼓的招商，並在近期頻頻傳出大公司入駐的捷報，未來人口導入有望的情況下，金絲雀碼頭的投資價值也到了重新評估的時候。
“備受爭議”的金絲雀碼頭，還值得投資嗎？
脫歐造成銀行撤離了嗎？
2016年英國脫歐公投後，金融機構可能大規模撤離倫敦的說法甚囂塵上，過分悲觀的預期確實也對金絲雀碼頭的房地産市場造成了一定衝擊。
當前距離英國正式脫歐（2019年3月29日）只剩下100多天，英國已經和歐盟達成了脫歐協議草案，目前脫歐只剩議會投票這一不確定性，現在回過頭看這個問題，已經可以找到更接近真實情況的答案。
以位于金絲雀碼頭的大投行爲例：最新調查顯示摩根大通最多只會撤離700名員工；巴克萊的大部分業務仍將留在倫敦金絲雀碼頭，但會搬遷50名員工去德國法蘭克福；瑞士信貸（Credit Suisse）預計撤離50名倫敦員工到其馬德裏辦公室。
根據路透社在今年9月份開展的最新調查，相比之前信誓旦旦的威脅，目前只有630個金融崗位真正離開了倫敦。
另外金絲雀碼頭這邊，也在引進一些科技企業和政府機構，包括美國金融科技公司Motive Partners、英國藥品和醫療産品監管署（The Medicines and Healthcare products Regulatory Agency）和知名律師事務所Herbert Smith Freehills。一方面增加公司多樣性，另一方面可以降低對金融的依賴。
Crossrail通車延期，未來金絲雀人口是流入還是流出？
經停金絲雀碼頭的伊麗莎白線（Crossrail）于上周宣布延期至2020年通車。
參考Jubliee地鐵線延伸工程對金絲雀碼頭房價的拉動，伊麗莎白線通車後，從金絲雀碼頭出發，6分鍾就能到達老金融城Liverpool Street，13分鍾就能到達邦德街。而通勤時間的降低和換乘能力的提升能直接推高房價。
Crossrail拉進了金絲雀碼頭和倫敦市中心的距離，那人口會因此流出還是流入？
金絲雀碼頭所在的Tower Hamelts做了一些調查統計，數據顯示，由于大公司不斷入駐，Tower Hamelts常住居民人口在過去三年（2014-2017）增加了2.5萬人，預計未來10年（2018-2028）常住人口將增長6萬左右。
大倫敦市政府預測的數據則顯示，同屬東倫敦的Tower Hamlets, Hackney及Newham三地未來12年整體將增加12.5萬個就業崗位，Tower Hamelts的人口和就業增長集中在金絲雀碼頭一帶。
金絲雀碼頭2.0會是“供應過剩”的答案嗎？
金絲雀碼頭二期——伍德碼頭（Wood Wharf）目前在緊鑼密鼓的施工中，最早一期將于2019-2020年完工，整體將于2023年全部落成。
伍德碼頭完工後，金絲雀碼頭將規劃200萬平方英尺的商業辦公空間，增加11萬個工作崗位，區域總工作人口達到21.5萬。
除此之外，爲了留住那些准備成家的年輕人，金絲雀碼頭還規劃了一部分中小學，比如2017年9月建成的Canary Wharf College – Glenworth Primary；位于金絲雀碼頭二期在建中的Wood Wharf Primary School。
基建方面，隨著金絲雀碼頭2.0日漸成型，Tower Hamlets政府透露已經在規劃一座新橋——South Dock Bridge，用以緩解老橋——South Quay footbridge高峰期的人流壓力。
回到供應是否過剩這個問題，短期內金絲雀碼頭住房供給確實較爲密集，數據顯示，金絲雀碼頭2015-2017年總計完成2900戶新房建設，占Tower Hamlets整體供給的52%。長期來看，金絲雀碼頭二期創造的就業崗位和未來10年新增的3萬常住人口正好和新增的1.7萬套新房相匹配。
不過由于金絲雀碼頭二期到2019年才會陸續開始落成，Crossrail也是2020年才通車，短期內的供需錯配仍然存在，至少2019還會是比較難得的買方市場。
總的來說，如果決定投資的話，有幾個點大家可以把握，比如這幾個項目裏，有些是商業用地轉住宅用地而來，因此其産權是250年而非英國常見的999年。
其次項目的位置也非常重要，是否處于金絲雀碼頭核心區，是否靠著地鐵或Crossrail，是否靠著金絲雀碼頭二期規劃的學校和商業等等。
對于金絲雀碼頭的投資價值，一方面不能過度吹捧，另一方面也不能過分抹黑， 畢竟二期造的如火如荼，“供應過剩”長期來看已經成了僞命題。當然如果真的決定投資的話，還是需要慎重考慮。
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來源：英中時報
排版：KYRA WANG