低息环境持续 套现转按好时机|居外专栏

中国香港楼市於2021年在上半年非常热闹,住宅楼价距离历史高位只有约2%,破顶似乎只是时间的问题。成交金额至6月中已达3550亿港币,根据97年上半年创下的历史纪录 3750亿港币,距离破顶只有约200亿港币,相信2021年上半年将会刷新历史纪录

楼市旺价又旺量,作为业主当然高兴,但自住的业主可能认为只是纸上数字,但事实并不是如此。楼市大旺主要得益於央行大放水,令低利率环境持续。当今港币同业拆息接近零,银行H按的按揭利率是1.3%至1.4%左右。反观两年前,不少业主见P按跟H按息率差不多,而选择了较稳定的P按,现行的实际利率为2.5%,比H按的息率高。业主可在罚息期界满后选择用H按。以每100万元计,30年分期可以将供款每月省回约550元;500万贷款就每月省回2750元!转按虽然涉及律师费开支,但银行也会有现金回赠给转按业主。现行一般有1%,500万贷款就有5万。而转按律师费不足1万元,“除笨有精”(指通过短期让利来赚取长远利益的策略)!

另外,更进取一点的业主,更加可以藉楼价高位的机会,加按套现,获得的额外资金,当然可以再投入物业市场。买住宅的话,就可能涉及15%的从价印花税。所以不少香港业主会考虑投资境外物业,尤其是英国及大湾区,均为现今的热门地区。

居外推介:这套英国曼彻斯特市中心公寓,坐落卡斯尔菲尔德(Castlefield)区核心位置,2卧2卫带阳台,仅售约¥179万,还可选择买下全套家具,是买房出租的大好机会。

也有业主将资金投入股市,尤其是一些有稳定收益的ETF。市值最大的当然是领展,有 3.7%股息收益,已经是最低的ETF利率,其他的收息率达到6%至8%不等。若以息差5%计算,500万的加按贷款就能产生额外每年25万的额外收益。

一个自住的物业也可以被活化,成功为业主赚取收益。甚至有保险公司在推广加按物业所得资金,可购买医疗保险相连的基金,增值之馀,也可以解决医疗费用高昂的担心。当然,凡事都有风险。如果息口大幅上升,业主的供款支出便会上升,自然影响收益。但以美国为首的央行,是否能够大幅加息?这个风险就必须密切留意了。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

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