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低息环境持续套现转按好时机｜居外专栏

中国香港楼市於2021年在上半年非常热闹，住宅楼价距离历史高位只有约2%，破顶似乎只是时间的问题。成交金额至6月中已达3550亿港币，根据97年上半年创下的历史纪录 3750亿港币，距离破顶只有约200亿港币，相信2021年上半年将会刷新历史纪录。

楼市旺价又旺量，作为业主当然高兴，但自住的业主可能认为只是纸上数字，但事实并不是如此。楼市大旺主要得益於央行大放水，令低利率环境持续。当今港币同业拆息接近零，银行H按的按揭利率是1.3%至1.4%左右。反观两年前，不少业主见P按跟H按息率差不多，而选择了较稳定的P按，现行的实际利率为2.5%，比H按的息率高。业主可在罚息期界满后选择用H按。以每100万元计，30年分期可以将供款每月省回约550元；500万贷款就每月省回2750元！转按虽然涉及律师费开支，但银行也会有现金回赠给转按业主。现行一般有1%，500万贷款就有5万。而转按律师费不足1万元，“除笨有精”（指通过短期让利来赚取长远利益的策略）！

另外，更进取一点的业主，更加可以藉楼价高位的机会，加按套现，获得的额外资金，当然可以再投入物业市场。买住宅的话，就可能涉及15%的从价印花税。所以不少香港业主会考虑投资境外物业，尤其是英国及大湾区，均为现今的热门地区。

居外推介：这套英国曼彻斯特市中心公寓，坐落卡斯尔菲尔德（Castlefield）区核心位置，2卧2卫带阳台，仅售约¥179万，还可选择买下全套家具，是买房出租的大好机会。

也有业主将资金投入股市，尤其是一些有稳定收益的ETF。市值最大的当然是领展，有 3.7%股息收益，已经是最低的ETF利率，其他的收息率达到6%至8%不等。若以息差5%计算，500万的加按贷款就能产生额外每年25万的额外收益。

一个自住的物业也可以被活化，成功为业主赚取收益。甚至有保险公司在推广加按物业所得资金，可购买医疗保险相连的基金，增值之馀，也可以解决医疗费用高昂的担心。当然，凡事都有风险。如果息口大幅上升，业主的供款支出便会上升，自然影响收益。但以美国为首的央行，是否能够大幅加息？这个风险就必须密切留意了。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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日美实行长期的低利率政策将成为常态｜居外专栏

日本央行行长黑田东彦在最近的货币政策会议後表示：负利率政策将会持续至2023年以後。据悉，对於日本央行展望到未来近3年的货币政策实属罕见。

黑田东彦预计，受新冠疫情的影响，日本的物价涨幅走势水平将处於低水平，“无论是2021年度，还是2022年度，距离上调利率的状况似乎很远”。日本央行目前维持短期利率为负0.1%丶长期利率诱导至0%左右的货币宽松政策。

而之前，6月10日美联储宣布维持当前利率保持不变，并预计基准利率将保持接近零的水平直至2022年底；美联储主席鲍威尔甚至表示，正在考虑“收益率曲线控制”；众所周知，早在40年代，美联储就曾实施过收益率曲线控制，并在当时创造了严重的实际负利率。

由此可见，至2022年底，日本和美国实行并保持低利率政策将是毫无悬念的。如果美国的实际利率进一步走低，日元可能会出现走强。　

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英国银行利率跌至0.1%意味着什么？｜居外专栏

根据英国央行（BOE）发布的一组统计数据显示，自 3 月抗疫封锁以来，英国居民和公司的净存款额度迅猛增长，截至 4 月底，新增存款额度共计高达 1,046 亿英镑，其中居民存款增加额度为 162 亿英镑，这对以往几乎没有存钱习惯的英国人而言简直是历史性的改变。

然而尽管居民个人信贷的利息下降了 15%，大部分英国人却没有进一步借钱，反而迅速偿还信用卡或个人借贷，净还款金额高达 74 亿英镑，是有统计以来的最高金额。

在低利率与高储蓄的双重条件下，拥有高额资金储备的银行此时急需吸收大量贷款业务。也就是说，现在正是入手低息贷款的大好时机。

个人贷款在英国主要分为固定利率和浮动利率两种贷款方式。固定利率贷款可以申请 2-10 年，期间贷款利率不变。浮动利率贷款会随着英国央行的存款利率浮动，大部分的银行贷款利率计算方式为银行存款利率加上 1% 或 2% 的比例为最终贷款利率，即“存款利率 +1/2%”，而现在银行存款利率已经跌到难以置信的“不可能”数值——0.1%。

在银行借贷超低息的同时，规划局为伦敦房屋建设许可“大开绿灯”，超过 22,000 座新房建设许可被批准。在此次疫情中，建筑业是最先复工的行业之一，政府对复兴房地产行业的重视可见一斑。

从经济体系来看，房地产行业产业链十分重要，建设一座新房就会涉及到 26 个供应商，从房屋建材到室内装修，从建材运输到后续房产中介、搬家公司等等，振兴整个产业链会创造大量工作岗位。伦敦住房刚需一直居高不下，堪比中国北上广，因此即使是在疫情下，伦敦房产投资也是最稳健的投资选择之一。

在伦敦有一处还没有被很多人了解的投资佳地，也是伦敦房产性价比最高的地区之一，就是伦敦西北四区，博福特庭院（Beaufort Park）就坐落于此，距离黑线 Northern line 的 Colindale 地铁站步行仅 7 分钟。项目起价仅为 £39.9 万镑，合人民币 351 万元。净回报率可以达到 4%。

英国皇冠地产孙秀秀
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真要提前加息央行长称低利率使命已完成 | 加拿大

加拿大央行行长波洛兹周二表示，本国经济正在加速增长，低利率政策已经完成其使命。

行长是在接受CBC新闻网曼省电台 Information Radio的主持Marcy Markusa采访时作出这一评论。

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波洛兹说，众所周知，两年前下调利率至超低水平，以缓减全球金融危机和油价崩盘对经济的冲击。目前看起来，经济已经重拾增长势头。

此前一天，央行副行长威尔金斯(Carolyn Wilkins)已发表“鹰派言论”，暗示央行可能将放弃大规模的货币刺激政策。

市场对央行的新论调迅速作出反应，过去两天，加元兑美元汇率大涨，截止周二午盘，加元升至76美分。

TD证券外汇分析师Mark McCormick表示，这是过去一年来最重大的动向，市场的反应说明，央行可能比预期的2018年上半年更早推出加息政策。

央行下一次议息日是7月12日。

CIBC资本市场分析指出，加国经济表现超出市场预期，但是仍有理由相信加元近期内将持续疲软，因为加元低是出口上升所必须的，所以央行波洛兹会有耐心拖延加息，但是近期的论调转变，显示他最多等到年底，预料加元在明年开始转强。

同时，市场预期美国将于明日周三宣布加息。

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（据加拿大家园）

澳洲 | 澳储行：利率不变房价升势不会长久

澳洲储备银行（Reserve Bank）今天宣布，1.5%的低利率目前维持不变。

澳储行今天宣布维持利率不变。

据澳洲广播公司报道，今天，澳储行自8月以来第3个月宣布利率维持不变，符合大部分经济学家预期。60名经济学家此前接受采访，其中只有5名认为本月将会降息。

澳洲 | 澳储行：利率不变房价升势不会长久 — 澳洲储备银行（Reserve Bank11月1日宣布，1.5%的低利率目前维持不变

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澳洲储备银行曾在今年8月将现金利率从1.75%降至1.5%，创历史新低。

11月曾是澳储行较多动作的一个月份。2006年到2011年间，澳储行连续6年在墨尔本杯日（Melbourne Cup Day）宣布调整利率。

过去数月，澳储行反复尝试压制悉尼和墨尔本房价增长，显示住房市场重新成为澳储行的首要考虑。澳储行新任行长洛伊（Philip Lowe）在会后声明中表示：“过去一年，房地产市场收入和住房贷款增长有所放缓。与去年相比，住房价格升幅有所下降。不过，最近几个月，部分市场的价格又出现显著上升。”

房地产分析机构CoreLogic今天上午发布的最新房价数据显示，10月全国住房价格上升0.5%，年增幅为7.5%，悉尼、墨尔本和堪培拉升幅最为明显。

劳伊同时警告房地产投资者，这种增长趋势并不长久。他说：“未来几年内，推出市场的公寓数量将相当可观，尤其是在东部的首府城市。”澳储行曾多次警告部分地区将出现供过于求，导致房价下跌。“未来数十年间，租金增长将会非常缓慢。”

部分分析师认为，澳储行声明提到“银行认为这次会议决定保持利率不变，符合经济可持续增长现状，有利于实现通胀目标”，暗示利率已经触底。

澳洲联邦证券（CommSec）首席经济学家詹姆斯（Craig James）发表评论指：“澳洲储备银行对目前现金利率水平明确表示满意，意味着目前不太可能考虑降息。利率可能已经触底，但这不代表明年不会加息。”

这种观点得到多数分析师赞同，其中甚至包括曾预测进一步降息的凯投宏观（Capital Economics）。

凯投宏观首席经济学家戴尔斯（Paul Dales）指出：“未来进一步降息的可能性不大，但这不代表澳储行已经解决了通胀过低的问题。”不过，戴尔斯仍坚持认为会再有两次降息。“如果下半年通胀上升水平没能达到澳储行预期，利率可能会降到1%。”

西太银行（Westpac）首席经济学家埃文斯（Bill Evans）表示，除非澳洲经济出现重大问题，否则不可能出现进一步降息。他在分析中指出：“2016年的政策都在针对早前出现的通胀低迷，目前政策开始重新关注实体经济。我们预测明年就业率增长达到1.6%，带动经济增长达到3.3%。在这个情况下，应该不需要降低利率。不过，如果明年通胀增长真的触碰到了2%-3%的目标底线，就有可能严重影响经济，尤其是就业市场。我们并不预期、但必须承认，如果2017年发生利率调整，降息的可能性多于加息。”

消息公布后，澳元汇率升至76.5美分。

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（据澳洲新快网）