美国房价已超危机前高点， 接下来是危机再现还是继续勇往直前？ 房地产行业占美国 GDP 的 18%左右，对美国经济与货币政策至关重要。2016 年初在市场对美国楼市忧心忡忡时， 我们就认为美国楼市还有很大空间， 这个判断已经得到印证。 从那时到现在，楼价又涨了 10%，往前看， 美国楼市是春红褪去，还是春去夏来？ 从多方面来看，我们认为，美国楼市总体并无过热风险，仍有上行空间。
与危机前不同， 当前美国房贷总体上风险无虞。 居民杠杆危机后大幅下滑，相当于 2000 年左右的水平。 投机情绪也不浓厚， 居民平均支付能力明显高于平均房价， 断供比例持续下滑， 止赎房屋数量达到十年低位。 银行对按揭态度仍然比较谨慎， 尽管当前房贷的平均信用点要求从高点 760 左右下降至 730 点左右， 但仍比次债危机前高 10 个点，房屋空置率持续下行，房屋租售比明显高于危机之前， 均表明整体楼市尚无过热风险。
美国国内的千禧一代需求开始释放， 加上海外需求较多， 总体需求仍然旺盛。 受国内工资收入提高以及美房贷利率预期上升影响， 美自有住房率由 2016 的 63%触底反弹至当前 63.7%，但仍处于 30 年的低位。占总人口 20%的千禧一代成为购房主力军， 而占全美楼市 8%的国际买家需求不减。根据万得数据， 其中美国之外的华人买家对美地产投资依然独占鳌头，年年增长，近四年半累积达到 1200 亿美元左右。
建筑技术工人短缺加上房屋许可受限，房屋供应不足，尤其是中低户型。 当前美国建筑业从业人员与危机前相比仍有 70 万缺口，技术工人短缺问题依然严重。 同时对中低户型的开工许可限制导致获批私人住宅数甚至低于 2000 年水平。 成屋库存也从危机时的 10 个月，下降到4 个月左右的水平， 成屋库存过剩缓冲区已经消失， 新屋供与成屋销售之比为 10%左右，远低于危机前 18%的平均水平。
局部地区楼市有风险，但总体仍有上行空间，为美国经济复苏、货币紧缩奠定了基础。 部分海外买家集中的城市， 出现高端房地产市场过热的风险。 比如， 近几年部分纽约高端地产价格下滑近 30%， 而商业地产销售量下滑近 50%。 同时住房贷款的提供机构（ 房地美和房利美）的改革路线模糊也一定程度上给楼市的发展带来不确定性。 但总体而言， 美国房地产市场需求旺盛但供给仍受限制， 未来 1-2 年仍有 5%以上的年增速。 这种情况下，美国金融周期继续上行，经济复苏趋势仍在，货币紧缩也有坚实的基础。 美元反弹，美债收益上行不可避免，时间点近期关注今年底和明年一季度。
作者：光大证券宏观首席分析师 张文朗
责任编辑：Shelly DU