新冠状病毒已经对澳洲经济造严重损害，这也意味着很多租客也正在经历因财务困难而交不起租的情况。
为此新南威尔士州政府在4月25日修改法例并采取一系列应急措施，来帮助房东和租客能良好协商共同面对并解决困难。
新的措施包括哪些呢？
新的措施包括过度性6个月暂禁令，即房东不得在暂禁期间内向拖欠房租的受疫情影响的租客发“租约终止通知”（Termination Notice）或者向新州仲裁庭（NSW Civil ad Administrative Tribunal）申请“驱逐令”。
6个月从Residential Tenancies Amendment (COVID-19) Regulation 2020法规发布日，即2020年4月15日开始算。
在新措施的实行下，房东须先和受影响的租客本着善意精神（good faith）共同协商解决方案，包括减租。若协商后，还是无法达成解决方案并且房东有合理依据来终止租约，房东可在60天后发终止通知或向仲裁庭做出申请。
其他情况下，房东须在6个月后才能给受影响租客发终止通知或向仲裁庭作出申请。但是，如果房东可以向仲裁庭证明其正在遭受过度重负，那么房东也是有可能直接向仲裁庭做出申请。
那么什么样的租客能享有6个月禁令新措施的保护？
为了享有新禁令保护，一个家庭需要能够证明他们收到新冠病毒的影响，即：
第一，1个或多为负责缴租的家庭成员由于新冠病毒丢失了工作（包括收入降低），或 1个或多为负责缴租的家庭成员因为感染新冠状病毒，或者照顾感染病毒家庭成员而不得以停止或减少工作时间，
第二，上诉因素导致家庭每周收入（包括政府补贴）相较疫情发生以前降低至少25%。
如果租客本着善意精神（good faith）去和房东做协商，则受保护期为6个月。
若不然，房东可以在60天后发租约终止通知。换句话说，如果租客尽力通过例如收集信息，咨询律师，将各种有利材料准备好，与房东谈判，那就是6个月，不然就是60天。
对于房东，他们减免的租金也是可以通过土地税的减免申请来减少其损失。
因为对于新州的物业，商业和民用住宅的房东皆可享受最高25%地税折扣。而申请的前提条件也是是房东对相关的物业租客减租，并且受影响的租客须满足“财务困难”（financial distress）居民租客收入降低25%。
若租客经济未被新冠状病毒影响或者租客因其他因素违约，则新措施不适用。我们用流程图来协助房东能够更好判断他的租客是否收新禁令措施的保护。
澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
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