堪培拉，澳大利亞聯邦首都，澳洲最大的內陸城市，人口超過36.7萬人，在澳洲所有城市裏排名第八。距離澳洲東岸兩大都會城市悉尼和墨爾本分別為280公裏和660公裏。這裏是澳洲最適合以房養學的城市之壹，擁有多所世界壹流名校。下面將從房價概況，並結合周邊房源實例計算以房養學的可行性。
1、堪培拉“以房養學”的基礎：房市強勁房價持續上升
11月澳洲房價較10月持平，同比上漲5.2%。悉尼、墨爾本走勢壹跌壹漲。悉尼環比房價下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨爾本環比上漲0.5%，同比仍漲10.1%。堪培拉11月房價強勢增長，同比增漲5.8%，資本回報率達到10.6%，表現不錯。12月，堪培拉房價較11月房價環比增長1.0%，同比增長4.9%，繼續表現上升態勢。
作為澳洲首都，堪培拉對公共與服務行業的年輕白領有著非常強的吸引力。受益於經濟發展與城市吸引力增長，堪培拉的人口增長勢頭也很強勁。堪培拉壹直是澳洲失業率最低的城市之壹。這將同時對買賣與租賃市場產生積極影響。2017年12月堪培拉租金中位數每周512澳元，同比租金增幅打到了4.9%，在澳洲名列前茅。預計接下來租金還會有可觀增幅。從租金回報率來看，11月堪培拉別墅回報率約為4.1%，公寓的回報率則在5.3%左右。
這麽看來，現在可以說是在堪培拉投資房產的好時機。鑒於此，居外為您推薦靠近澳洲國立大學附近的學區房。
二、堪培拉適合“以房養學”的房源項目
項目位於堪培拉Braddon區，距離市中心僅有1公裏，到國立大學僅不到2公裏，配套生活設施齊全，項目屬於底層公寓，壹共27套，現在僅剩下17套公寓，項目包括1室，2室，3室，3室+書房戶型，價格區間38萬 – 69萬之間。項目屬於高質量公寓，其他普通用於投資的項目EER只有6，這個公寓的EER有8.5，質量和造價很大程度區別於普通投資房，地理位置好，到國立大學，堪培拉大學都非常方便，附近還有堪培拉很好的高中，屬於好校區的高質量公寓。詳細
房屋價格：500,000澳元
房型：3臥2衛2車庫
更多周邊房源需求，請致電居外服務熱線 400 041 7515 。
三、實例計算堪培拉“以房養學”的可行性
“以房養學”的精髓就是通過房屋獲得投資收益，並以此收益支付留學與房屋投資的成本。由於海外投資者在澳洲只能購買新房，大部分投資者需要在孩子留學之前2-3年就規劃購房，以便新房可以在孩子赴澳之際交付。學生赴澳留學的時候，新房交付，可將學生不居住的其他臥室出租以獲取租金回報。根據2017年堪培拉公寓3.6%的租金增幅預計，2年後的租金水平也預計將比現在高出8%左右。學生畢業之後，已經持有5年左右的這套住宅已經有了壹定資本升值，這時可以選擇出售或者繼續持有獲取更高升值。
接下來，我們就按照以上這種模式來具體計算壹下：如果我們現在買下上面這套推薦房源，2年後交付，接下來5年期間出租未居住空間，並在學生畢業後2年（購房之後7年）出售房屋。這樣所獲得的潛在收益足不足夠用來支付留學與投資費用呢？
1、學費：澳洲國立大學商科學位需要3年完成，三年間總學費約117,072 澳元。
來源：http://www.anu.edu.au/files/resource/International%20Student%20Fee%20Schedule%202017.pdf
2、生活費用：國際學生每年生活費用 26,190澳元，三年間生活費約 78,570澳元；住宿費用三年間花費 37,440澳元，通過“以房養學”，這筆錢就可以被省下來。
來源：：http://www.anu.edu.au/students/program-administration/costs-fees/cost-of-living
3、購房花費
首付：由於目前澳洲針對外國人的貸款有所縮緊，我們按照40%的首付額度進行估計，首付約為200,000澳元，貸款：300,000澳元。
利息：根據貸款年限與申請者個人情況不同，可能獲得不同的利率。在這裏我們用目前較為常見的3.8%來進行計算，7年間需繳納利息為：3.8% X 7 X 300,000= 79,800澳元
稅費：目前在澳洲很多地方購房，都需要繳納印花稅，轉讓稅，註冊費等；在最新政策下，悉尼、摩爾全本、布裏斯班、阿德萊德等地還要對對外國買家征收附加印花稅。堪培拉目前尚無外國買家附加稅，在這裏購置50萬澳元的新公寓需要交納約13,312澳元的稅費（律師費，保險等未包括在內），遠低於澳洲其他主要投資城市。
購房與留學總花費 = 學費+生活費+貸款利息+稅費 = 117,072 + 78,570 + 79,800 +13,312 =288,754 澳元
4、租金收益：650 X (1.034^2+1.034^3+1.034^4+1.034^5+1.034^6) X 80% X 52= 155,940澳元（堪培拉 Braddon區域目前3臥2衛的全新別墅租金要價在每周650澳元左右。這裏的計算方法假設出租自住需要1間臥室以外整套別墅，按80%要價收租，並按照2017年3.6%的年租金增幅計算每年租金增幅。）
5、房產增值部分：居外網海外房產分析師Adam Yang分析認為堪培拉房產接下來5年內走勢較為樂觀，2018公寓房預計同比增幅在5%左右；以2018的增幅作為平均年增幅，阿德萊德別墅未來7年間的復合增長率可達到34%。具體增值為：500,000X 34%= 170,000澳元
5年後出售房產的總收益 = 留學3年期間租金收益 + 出售收益 + 留學3年期間住宿費用節省 =150,940+170,000+37,440 = 358,380澳元
結果：收益>花費
以上計算僅為壹個簡單的預估，並未包括這幾年間所有可能產生的的開銷與收益情況，不過從大的基本面上來看，在堪培拉阿德萊德“以房養學”是可行的。
歡迎撥打居外服務熱線400 041 7515 了解更多堪培拉學區公寓項目， 更多澳洲城市的“以房養學”案例，歡迎點擊查看。
以上所有計算均基於有附加假設下的理想情況，租金與房價增幅為根據Corelogic最新房價數據的預測，可能會根據時間與房產地點而產生變化。真實的支出與收益還請以具體情況為準。
“以房養學”作為壹個投資理財的概念，必定會有壹定風險，需要投資者對海外房產投資的信息、流程與法規進行謹慎研究。在澳洲買房時，壹般要通過房地產經紀人與律師來操作，我們會為您推薦專業的經紀人與律師，他們會幫妳搞定各種手續，而且手續費不太貴。
撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang
排版： Shelly Du
責編： VX
