在相當長一段時間內，德國穩定的房價都是一個神話，經濟學界甚至用「沉睡」一次來形容。正如楊佩昌先生在《德國房價為何能夠保持長期穩定？》（以下簡稱 《德國房價》）提到的：從1975年至2011年，德國房價平均上漲了60%，剔除通脹因素，德國實際住房價格累計增長-21.6%，而同時期美國、英 國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%。至於中國，在過去15年時間裡房價上漲10倍的城市也是比比皆是。（德國房價多少錢）
在相當長一段時間內，德國穩定的房價都是一個神話，經濟學界甚至用「沉睡」一次來形容為什麼德國如此例外？《德國房價》將這個原因歸結德國政府的制度性因素，那就是高額稅收、土地控制、鼓勵租房和支持自建房。在我看來，在這四個因素中，只 有支持自建房這一點可能是與降低房價有關，而其他三個因素中的兩個，即高額稅收和土地控制這兩個措施推高成本，並不能降低房價；而鼓勵租房也與房價上漲並 不相關。為什麼支持自建房會降低房價？因為它通過減稅的方式在降低住房成本，當然會降低房價。
我們先來看高額稅收的影響。高額稅收會抑制房價嗎？顯然不能。因為稅收是成本，成本增加當然是會導致房價增加，而不是相反。只不過當房產供過於求的時候， 這部分成本是賣方承擔，而當供不應求時，這部分成本由買方承擔而已。如果說稅收增加會導致房價下降，那麼中國的房價應該是世界上最便宜才對，因為中國房價 超過60%都是由政府以土地出讓金或者稅收的方式獲得。但事實並非如此：任何增加成本的行為都會導致價格上漲，而不是相反。
不批大塊地給開發商也能降低房價？答案也是否定的。一般來說，大開發商意味著規模化經營，而規模化經營意味著生產效率的提高，而生產效率的提高往往能夠降 低成本，降低成本也就意味著在需求不變的情況下，它能夠以更低的價格提供。當然，德國之所以不向開發商批地，很重要的一個原因是德國土地私有，大批的土地 在個人手裡，而不受政府控制。《德國房價》的荒謬之處就在於，將德國房價不漲的事實歸結於德國沒有大塊土地和大型房產市場，然後又說單塊土地開發成本高， 從而抑制住了房價。但正如前面說過的，成本上升只能是推高房價，而不是相反。假如成本上升了房價還下降，難道房產開發商還是不掙錢的傻瓜？另外必須指出的 是，《德國房價》說德國沒有大的房地產市場，這也是與事實相悖。儘管德國沒有成片土地可供開發商開發，但是這並不意味著德國沒有房地產市場，他們只是沒有 大規模的一手房市場，但德國二手房市場卻依然存在。
至於鼓勵租房就能降低房價，更是無稽之談了。是的，德國居民家庭擁有個人住房的比例是43%，在歐盟成員國中排名倒數第一，歐盟成員國的平均為63%。當 然，在德國租房者的利益是受到法律的嚴格保護，就像德國民法典規定的那樣，出租者無權將租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%。是的，一旦租客與房 東簽訂合同，那麼租客的利益就受到法律保護，但是這並不意味著房客在租賃市場上更加容易找到房子，更為可能的一個情況是：因為一旦簽訂合同就無法漲價和違約，那麼房東會對房客更加挑剔，從而增加房客的搜尋時間。事實上，對租賃市場的價格管制在相當長一段時間內也在美國等國家實施過，但是由於這種管制侵害了 租客的利益，因此美國絕大多數的州都已經取消，美國有32個州禁止其下轄城市制定房租管製法規。現在，美國市場上只有4個州的城市還沿用房租管制：加州、 馬里蘭州、紐約州和新澤西州，而加州和紐約州恰恰是美國租金最高的兩個地區。
既然這些因素都是在推高成本，為什麼德國房價在過去35年時間裡並沒有飛速增長？最為主要的原因是目前德國的住房市場供給充分，需求不旺：德國8000萬 人口而住房有4000多萬套，人均2人一套。如果再看下從1970年以來德國人口的變化情況，就能更加明白德國房價平穩增長的緣故了。維基百科的數據顯示 1971年德國的人口總量為7831萬，2011年為8180萬，整整40年間德國人口才增加349萬，增長率為4.46%。而同期英國人口是從5590 萬增加到了6326萬；法國是從5232萬增加到了6534萬。尤其需要考慮到的現象是，從1972年以後，德國的自然人口增長率是負數，現在增加的人口 都是移民的結果。
由於房價是屬於典型的邊際撬動：如果101個人爭奪100套房子，那麼房價就會快速增加；但如果是100個人面對101套房子的時候，房價就沒有上升的空 間。我們可以想像一下，當一個國家的城市化早已完成，人口數量也不再增加的時候，這個國家的房地產市場會出現什麼情況？顯然，房價下降是一個大概率事件。 也正是如此，我們也不必對德國在過去40年間的房價下降呈驚訝態度。事實上，中國很多城市的房價在過去幾年間也在下降，原因很簡答：人少了。
由此可見，《德國房價》將德國過去近40年的房價「沉睡」狀態稱之為德國政府增加成本的努力並不正確，如果以訛傳訛引入中國，會導致不少地區的房價更不理 性。原因很簡單，到目前為止中國的城市化率還只是超過55%，今後還是會有更多的人口進入城市，這部分人群對住房有著強烈的需求，如果在需求旺盛的時候控 制供給和增加成本，房價只能是往天上走，而不是往下降。
最後需要提及的是，在2011年以後，德國的房價也開始上漲了。根據德國著名統計網站statista發佈的報告，2013年德國大中城市的平均房價相較 於2007年幾乎翻倍。2014年和2015年，德國房價依然呈現上漲趨勢。為什麼在人口基本面沒有發生大的變化的時候房價變了？因為歐盟貨幣寬鬆，為了 對抗危機刺激復甦，歐洲央行把基準利率降至0.25%。這意味著存款的回報幾乎為零。據說現在德國流行「混凝土黃金」這個名詞，意即房子就相當於黃金，有 保值功能：由於存款沒有利息，你所能做的事情只有買混凝土不動產。
「房產是個貨幣現象」這句話不過不假，連對租賃市場情有獨鍾的德國人都忍不住要買房了。不過這從另外一個側面說明，《德國房價》一文的邏輯和事實都錯了。
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（據傅蔚岡博客）