新加坡房市:交易价虽屡创新高 转售豪宅盈亏落差大

今年开年至今,本地超级豪宅的成交价似乎是一山还有一山高,屡屡打破纪录登上“最贵”荣誉榜。不过,整体上豪宅市场却呈现一番交错纷乱的景象。上半年的新推出豪宅交易量预计年比萎缩三成,同期的豪宅转售交易量则预计年比增加11%至15%。

新加坡房市:交易价虽屡创新高 转售豪宅盈亏落差大

转售豪宅当中,有些大赚、有些却大亏,巨额的盈亏落差令人咋舌。市区重建局房地产资讯系统和其资料来源显示,今年至少有两间超级豪宅的转售盈亏额是以千万元计算。

500万元以上豪宅类别中,转售时大赚100万元以上的豪宅有至少九间,转售时大亏100万元以上的豪宅则有至少11间。

有趣的是,盈亏差额最大的两间豪宅其实位于同一区。今年最为人所知以贱价转售的超级豪宅,要属日本富豪多田胜美在2月以亏损1580万元的价格出售在第10邮区东陵路超豪华公寓瑞吉居(St Regis Residences)双层顶层单位。

同样是第10邮区,在距离瑞吉居三公里外、驱车只须六分钟的瑞登翰路(Swettenham Rd),却有一幅优质洋房地段在1月以净赚1052万元转手。据知,卖家是印尼煤矿综合集团(PT Bayan Resources)创办人刘德光和其子女。

今 年至今亏本超过100万元脱手的11个单位中,有七个位于乌节路一带,包括卓锦豪庭(The Orchard Residences)项目的一间三卧房单位,以550万元出售,亏损230万元;位于格兰芝路“The Grange”永久地契项目有一间四卧房单位,以415万元出售,亏损205万元。

同一邮区交易价大不同

智信研究与咨询总监王伽胜说:“乌节公寓会失去光泽,一部分原因是乌节路本身作为世界级购物区的魅力在递减。甚至连新落成的商场,如乌节门(Orchard Gateway)也生意冷清。”

然而,距离“The Grange”仅600米的葛兰轩(Grange Residences)永久地契项目,却有一个七楼单位,上月以730万元出售,净赚100万元。

同一区出现巨额盈亏反差的地区,还包括第4邮区圣淘沙的升涛湾。该区亏损较大的包括翠珀湾(Turquoise)一间四卧房单位,以455万元出售,亏损约270万元。

海韵湾(The Coast)一间四卧房单位,以约313万元成交,亏损约122万元。该区净赚较大的是一栋面积达9264平方英尺的99年地契独立式洋房,2月以2200万元转售,净赚170万元。

单从交易尺价来看,第9、10和11邮区核心中央区(CCR)高级公寓市场,今年也呈现大起大落的现象。

交易尺价在今年第二季环比上升5%至10%的CCR项目包括:乌节一带的雅茂园(Ardmore Park,目前每平方英尺是2929元)、荷兰路一带的Sommerville Park(1429元)、里峇峇利一带的华丽园(Valley Park,1426元)。

交易尺价在第二季环比下跌5%至10%的CCR项目,则有纽顿的“Newton One”(1597元)以及乌节一带的经禧大厦(Cairnhill Plaza,1332元)。

豪宅交易盈亏时机是关键

值得注意的是,今年转售大赚的前五个豪宅之中,有三个是屋主在2008年至2009年,全球金融危机期间购入。反之,今年转售大赔的前五个豪宅之中,多数是屋主在2006年至2007年房地产市场全盛时期购入。

王伽胜说:“房价在2009年全球金融危机期间大跌,当时买入的房子若在今年转售,会有显著增值。那些在危机发生前几年买入的,今年转售的增值有限,甚至会亏本。2011年后买入的房子则需持有四年,否则须支付卖方印花税。”

这意味着豪宅盈亏的一大关键是时机。尽管今年楼市仍处淡静,但一些豪宅的交易价格令人哗然。这包括阿里巴巴创始人之一的孙彤宇以5100万元,买下乌节路一带阿摩园“Le Nouvel Ardmore”的双层顶层单位,使它成为本地至今最贵的公寓。

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