日本房地产投资的Arbitrage战略｜居外专栏

房地产投资是否有必胜之法。经常在网上以及广告当中看到使用【必胜法】作为口号的房地产商。我个人认为把【必胜】或【绝对赚钱】等作为宣传口号的房地产公司是需要注意的。

不过，可以用吸取知识以及积攒经验来大幅度增加房地产投资成功的可能性。房地产投资当中可以称为有效的战略之一就是Arbitrage战略。

说到房地产投资，种类有单身公寓到一栋公寓·办公楼·酒店等多种多样。今天就讲一下在房地产投资当中最普遍的单身公寓的投资。先让我们吸收一下有关房地产投资的基本知识。

房地产投资有购买·运营·出售三个过程。很多的投资家认为购买一个投资用房地产就觉得投资已经完成。其实，到运营·出售过程结束之后才可以说一个投资完成。其中，出售的过程作为房地产投资出口战略的重要点，什么时候·以什么价格·什么形式出售会影响整个房地产投资效果。

虚拟货币或FX交易当中会常听到Arbitrage，其实在房地产投资当中Arbitrage战略也非常有用。想有效的利用Arbitrage战略，首先要理解什么是Arbitrage。

Arbitrage是什么？

Arbitrage是指交易规则不一样的交易市场当中利用同样的商品或类似的商品的价差来获取利益的交易。Arbitrage也可以称作套利交易。

在国内外举办的说明会当中，我会经常给大家讲有关Arbitrage(套利交易) 的历史故事。在日本，江户时代1公斤金子可以交换5公斤银子。同时期，在欧洲1公斤金子可以交换15公斤的银子。在这里，先不要考虑运输费等费用，只注重交换规则而试想的话可以得出以下结论。

从日本拿1公斤的金子移到欧洲换取15公斤的银子

把15公斤的银子拿到日本换取3公斤的金子

再把3公斤的金子拿到欧洲换取45公斤的银子

再把45公斤的…

像这样，利用规则不同的市场交易特性获取利益。Arbitrage(套利交易)的利用不只是在金融商品当中，在房地产投资当中也非常的有效。

怎么利用Arbitrage做房地产投资战略

在单身公寓市场当中，可以按市场价格把交易市场分为以下几种。

新建市场
中古市场
自住市场
投资市场（租赁用市场）

如上图所表示，新建市场价格要高于中古市场价格。另外，自住市场价格要高于租赁用市场价格。在这里新建的比中古价格高是容易理解。那自住为什么会比租赁用高呢？相比投资物件流通时一般是由投资回报率决定，而在购买自住房地产时，则会考虑到妻子的喜好·小孩的学校·离老家近等，比起投资回报率更多的会去考虑主观的感情因素。因此，一般在价格上自住的会比投资高20%左右。

那么，具体在房地产投资上怎么利用Arbitrage战略呢？

上述当中，可以知道中古市场的投资物件价格应该是最低的。根据Arbitrage(套利交易)，要是可以把中古市场的投资物件转换为新建的自住的物件的话理论上是可以出售最高的价格。不只是理论上，在实际的操作当中也积攒了很多成功经验。

首先，购买投资物件（租赁用物件）在运营期间收取租金。等租赁人退租之后变为空室的话，利用全装修，把中古投资市场转换为新建自住的交易市场。