2017年9月27日，美國政府和國會公布了從特朗普競選總統時就開始被廣為討論的稅收改革計劃框架。10月16日在參議院進行投票。由於當下共和黨同時占據了白宮以及國會參眾兩院的多數席位，本輪對個人及企業稅收的深度改革最終通過並立法的可能性已較大。
那麼，除了美國公民，計劃移民美國以及考慮在美國投資置業的人士也即將受到本次稅改的影響。而對於綠卡持有者或已經居住在美國的納稅居民而言，如果稅改法案在2018納稅年度就開始實施，2017年和2018年的稅負也可能存在顯著差異。
這次美國稅改對房地產投資將會有哪些看點，接下來重點關注哪些方面的實施細則，我們可以就這個話題簡單聊下。
房地產投資實體稅負可能降低
美國稅法中規定了一些類別的實體在稅務上可以做“透明”的處理，比如房地產投資經常采用的合伙企業。這種實體在稅務上被視為“不存在”，其應稅收入和稅前扣除項目通常直接歸屬其合伙人。 如果合伙人為個人，我們知道，美國個人所得稅按現行聯邦稅法可高達39.6%，按稅改框架最高一檔為35%。而本次稅改提出對中小型透明實體所產生的主動收入可適用25%的稅率。主動收入在稅法上是較被動收入而言的，一般包括經營活動所得，而被動收入主要包括股息，利息，特許權使用費等。值得聯想的是，假設一個采用合伙形式的房地產投資實體， 哪些收入將符合主動經營收入，比如，租金收入？此外，如果房地產投資實體層面已按照25%的稅率納稅，其合伙人又該如何納稅？可以預計，關於這一改革的實施細則將顯著影響房地產投資主體以及投資人本身的稅務處理。
符合條件的資本收益給予50%的免稅額
“符合條件的收益”在美國稅法中主要指一些長期性的資本利得及其他被動收入 。稅改方案擬給予這類收益50%的免稅額。雖然實施細則尚未出台，比如哪些類別的房產資本收益可以“符合條件”，可是房地產投資者仍然可以期待資本類收益的實際稅率大幅降低。
房產折舊和利息扣除
利息通常可理解為是伴隨房地產投資周期的一項永久性稅收扣除項目，而折舊可被視為房地產投資的一項暫時性稅收扣除項目。由於房地產投資標的金額相對較大，稅法上可允許扣除的利息金額以及折舊年限就會對房地產投資者的每年的淨收益，現金流，以及投資決策產生重要影響。折舊方面，稅改框架允許在2017年9月27日起新增的資本支出，在不少於5年的期間內，完全費用化並進行稅前扣除。利息方面，對於公司的利息支出可能會有所限制，而個人的房貸按揭利息依然在可允許扣除的範圍。
個人遺產稅被廢除？
此外，還有一個關注點是，稅改框架將廢除遺產稅和跨代傳遞遺產稅，但也有一種說法是將使用資本利得稅取代遺產稅。所以最終的效果可能是稅率或稅收的降低，以吸引高淨值個人留在美國，但並非很多人理解的完全免稅。
聊到這裡，其實美國稅改就房地產投資還有很多其他方面的影響值得探討。我們期待，隨著稅改的推進，隨著各項實施細則的落實，居外網還會持續關注這一話題。
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