淡市中的新加坡私宅买卖策略

淡市中的新加坡私宅买卖策略

近期的新加坡私宅市场,整体上面对销售疲软、房价逐步下滑的局面,因为自新加坡政府推出总债务偿还比率(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)框架以来,买家的买房意欲持续被压抑着。

淡市中的新加坡私宅买卖策略

尽管转售私宅(也称二手房)的价格,比发展商推出的新私宅单位(也称一手房)来得低,但买家更喜欢在总偿债率限制之内选购后者,因为新房的设计总是更加新颖。

然而,在新私宅推出市场中,买家对价格十分敏感。在当下这种淡静的市场中,房子如果没有什么独特的卖点,买家就会犹豫不决。

最近开盘的两个新私宅项目——义顺的北园公寓(North Park Residences)、巴特礼的绿盛邨(Botanique@Bartley)能取得很不凡的交易水平,因为前者的卖点是其综合发展概念、后者的卖点是典雅别致的居住氛围。

比起购买转售单位,人们从发展商手中购房可要被动很多。购买转售单位时,买家经常需要细心地搜寻物有所值的目标,并积极反复地商谈价格。但购买新推出单位时,买家只能接受或拒绝发展商的定价。

在市场低迷不振的时候,发展商为了挽留顾客,要么得一次过削低所有单位的售价,要么就得进行批量的降价。

这种根据发展商制定标准价格,来售卖所有单位的做法已实行了几十年。然而,买家的偏好和要求如今已变得更加多元和易变,发展商或许是时候重新思考它们定价的机制。

市场走低时,推出新房的发展商或可考虑,腾出一部分的单位让买家讨价还价,而这部分的单位可占总单位的大约15%。

这些单位可以是整个项目中的“最弱一环”,发展商或许可预先设定一个底价。有兴趣的买家可自行出价,发展商可在一个星期后通知买家,接不接受买家的出价。此前,任何一方都不必正式签约。

其他以标准价位购买更优质单位的买家,或许能接受这种方案,因为毕竟他们购买的单位,在转售价和投资潜力方面都将有更好的表现。

这个策略的好处在于,它让买者更积极地参与买房洽谈,发展商也更可能在淡市中达到最低的销售指标,而“最弱一环”的单位也能以具竞争力的价格售出,又不会影响到其他单位的标准价位。当然,这其中还有很多事项需要制定,但这个建议值得深思。

新加坡的房地产降温措施近期内解除的可能性相当小。不过,如果这些措施能微调的话,或许转售私宅市场与新私宅市场应当加以区别对待,因为转售市场的需求和价格都受到重挫。

降温措施和贷款限制的出发点是确保大众买房时要量入为出。一间转售私宅的价位可比新房低20%,买家的资金经常已筹措到位,所以他们的买房决定一般很谨慎。当转售交易完成时,他们几乎马上就得开始全面融资。相对而言,新私宅的买家会选择渐进式的付款方式。

有鉴于此,当局可考虑针对已建成的二手房销售,放宽条规。譬如,缩短目前转售时需支付的卖方印花税的四年持有期。

对于直接向发展商购买新房的转售买卖,持有期仍可以是四年。但购买转售单位的买家要脱售房子时,该期限可降至两年。新加坡公民在转售私宅市场中购买第二套房子时,亦可免去额外的买方印花税。

总偿债率限制自2013年6月施行至今,已近两年。期间,市场中已积累了一些潜在需求。与其购买新推出私宅,那些融资备足的自住型买家或许可以考虑近几年落成的转售单位。

这是因为,在更多新项目今明两年落成的大趋势下,这些已落成单位的转售价格,会变得更有吸引力。不过,那些纯粹是为了投资而想购买新落成单位的买家可要止步了,因为租赁市场中的竞争将加剧。

其实,2013年或那之后落成的私宅公寓都拥有现代化的设计和很不错的设施。相对而言,自去年起亮相的一批新项目,其实并没有什么更优越的设计。这是因为总偿债率限制自2013年年中实行后,发展商得压低成本,以好价格吸引顾客。另外,精明的转售房地产买家,会注意到大量的住宅仍待出租,并可依此进一步把价格压低。

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