近期的新加坡私宅市場，整體上面對銷售疲軟、房價逐步下滑的局面，因為自新加坡政府推出總債務償還比率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）框架以來，買家的買房意欲持續被壓抑著。
淡市中的新加坡私宅買賣策略儘管轉售私宅（也稱二手房）的價格，比發展商推出的新私宅單位（也稱一手房）來得低，但買家更喜歡在總償債率限制之內選購後者，因為新房的設計總是更加新穎。
然而，在新私宅推出市場中，買家對價格十分敏感。在當下這種淡靜的市場中，房子如果沒有什麼獨特的賣點，買家就會猶豫不決。
最近開盤的兩個新私宅項目——義順的北園公寓（North Park Residences）、巴特禮的綠盛邨（Botanique@Bartley）能取得很不凡的交易水平，因為前者的賣點是其綜合發展概念、後者的賣點是典雅別緻的居住氛圍。
比起購買轉售單位，人們從發展商手中購房可要被動很多。購買轉售單位時，買家經常需要細心地搜尋物有所值的目標，並積極反覆地商談價格。但購買新推出單位時，買家只能接受或拒絕發展商的定價。
在市場低迷不振的時候，發展商為了挽留顧客，要麼得一次過削低所有單位的售價，要麼就得進行批量的降價。
這種根據發展商制定標準價格，來售賣所有單位的做法已實行了幾十年。然而，買家的偏好和要求如今已變得更加多元和易變，發展商或許是時候重新思考它們定價的機制。
市場走低時，推出新房的發展商或可考慮，騰出一部分的單位讓買家討價還價，而這部分的單位可佔總單位的大約15％。
這些單位可以是整個項目中的「最弱一環」，發展商或許可預先設定一個底價。有興趣的買家可自行出價，發展商可在一個星期後通知買家，接不接受買家的出價。此前，任何一方都不必正式簽約。
其他以標準價位購買更優質單位的買家，或許能接受這種方案，因為畢竟他們購買的單位，在轉售價和投資潛力方面都將有更好的表現。
這個策略的好處在於，它讓買者更積極地參與買房洽談，發展商也更可能在淡市中達到最低的銷售指標，而「最弱一環」的單位也能以具競爭力的價格售出，又不會影響到其他單位的標準價位。當然，這其中還有很多事項需要制定，但這個建議值得深思。
新加坡的房地產降溫措施近期內解除的可能性相當小。不過，如果這些措施能微調的話，或許轉售私宅市場與新私宅市場應當加以區別對待，因為轉售市場的需求和價格都受到重挫。
降溫措施和貸款限制的出發點是確保大眾買房時要量入為出。一間轉售私宅的價位可比新房低20％，買家的資金經常已籌措到位，所以他們的買房決定一般很謹慎。當轉售交易完成時，他們幾乎馬上就得開始全面融資。相對而言，新私宅的買家會選擇漸進式的付款方式。
有鑑於此，當局可考慮針對已建成的二手房銷售，放寬條規。譬如，縮短目前轉售時需支付的賣方印花稅的四年持有期。
對於直接向發展商購買新房的轉售買賣，持有期仍可以是四年。但購買轉售單位的買家要脫售房子時，該期限可降至兩年。新加坡公民在轉售私宅市場中購買第二套房子時，亦可免去額外的買方印花稅。
總償債率限制自2013年6月施行至今，已近兩年。期間，市場中已積累了一些潛在需求。與其購買新推出私宅，那些融資備足的自住型買家或許可以考慮近幾年落成的轉售單位。
這是因為，在更多新項目今明兩年落成的大趨勢下，這些已落成單位的轉售價格，會變得更有吸引力。不過，那些純粹是為了投資而想購買新落成單位的買家可要止步了，因為租賃市場中的競爭將加劇。
其實，2013年或那之後落成的私宅公寓都擁有現代化的設計和很不錯的設施。相對而言，自去年起亮相的一批新項目，其實並沒有什麼更優越的設計。這是因為總償債率限制自2013年年中實行後，發展商得壓低成本，以好價格吸引顧客。另外，精明的轉售房地產買家，會注意到大量的住宅仍待出租，並可依此進一步把價格壓低。