溫哥華是全北美地區最貴的房產市場，但是，就如James Surowiecki 在最近壹期《紐約客》雜誌中所說的，這些都源於房地產全球化的趨勢，和溫哥華本地經濟情況關系不大。委內瑞拉的政治動蕩導致拉丁美洲的大量資金湧入美國邁阿密，使這個城市從房地產泡沫中復蘇，並掀起公寓建設熱潮。倫敦的房價和東歐南歐的不穩定狀態緊密相連，而溫哥華，富有的中國人誰不想在這裏有壹套自己的房子。房地產全球化的現狀告訴溫哥華房屋買賣雙方，僅僅分析研究加拿大、卑詩省和溫哥華經濟狀況是遠遠不夠的，還有更多的國內外人文、族裔和社會因素需要考量。
01 中等城市的收入，頂級城市的房價
（就是這麽壹個家庭平均收入只有7萬加元左右的溫哥華，其獨立屋價格卻要賣到百萬加元，普通公寓也要賣五六十萬加元，這很難從本地的經濟因素去解釋為什麽。）
很多沒有住在溫哥華的人很難想象北美最昂貴的房地產城市是哪裏，不是美國紐約或者是加利福尼亞的Orange County，事實上，這幾年的各種數據和研究顯示，溫哥華是北美房地產最昂貴的城市。溫哥華是壹個美麗的城市，壹個蓬勃發展的深水港口，壹個電視和電影拍攝的理想地點，從各個方面來說，這裏是壹個居住的好地方，全球各種關於最適宜居住城市的評選證明了這壹點。
但是，就是這麽壹個家庭平均收入只有7萬加元左右的城市，其獨立屋價格卻要賣到百萬加元，普通公寓也要賣五六十萬加元，這很難從本地的經濟因素去解釋為什麽。溫哥華為基地的全球知名公司——Bing Thom建築設計公司的城市規劃師Andy Yan說：“妳如果看看人均收入，這裏應該是Reno或者Nashville這樣的城市，但溫哥華的住房價格卻很輕松地和舊金山抗衡。”
沃頓商學院經濟學家Joseph Gyourko和另兩名同事研究了從1950年到2000年全美國280各城市的房價變化，提出壹套關於所謂超級明星城市的研究。從數據中，他們發現少數城市的住房價格急劇上升，並且得出結論，就是高收入者往往聚居在壹起，隨著時間推移，富裕的城市變得更富裕。
02 不是“超級城市”，而是“避險城市”
（溫哥華，不是紐約和倫敦這樣的金融城市，也沒有法國巴黎和意大利米蘭這樣的文化魅力。相反，溫哥華的突出之處在於其舒適性和安全性，是全球投資者為了規避原居地企業風險而購買房產的避險城市。）
投資者總是去那些研究人員稱之為“超級明星城市”的地方去投資，但溫哥華確是非常不同的，這裏不是什麽重要產業的基地，不是紐約和倫敦這樣的金融城市，不是舊金山這樣的高科技城市，也沒有法國巴黎和意大利米蘭這樣的文化魅力。相反，溫哥華的突出之處在於其舒適性和安全性，Andy Yan稱這裏是“hedge city（避險城市）”，是全球投資者為了規避原居地企業風險而購買房產的城市。
Andy Yan說：“我認為這主要歸因於這個世界有太多不穩定因素，在全球各地有壹系列類似溫哥華這樣的城市提供富人的避險，現在世界各地的富人都在尋找可以存放現金並感到安心的地方。避險城市提供了穩定的社會和政治，而溫哥華這裏還提供了長期應對氣候變化的能力，另外，溫哥華提供了獨特的多元文化混合人群和多樣性寬容度。”
超級明星城市的研究人員發現，舊金山的房價是增長最快的，舊金山是壹個很類似溫哥華的城市，有著很美的自然環境、氣候宜人、多元性的文化，還有繁榮的港口。舊金山和溫哥華壹樣都有著另壹個因素，就是水域對於城市發展的限制。溫哥華的發展潛力收到北部陡峭山區的制約，這決定了有限的土地供應。這對於那些尋找相對穩定的政府和經濟、尋求避險資產、有著正面積極的房地產回報的外國投資者有很強的吸引力。
03 從亞洲而來，居適宜城市
（溫哥華的房地產市場持續受到外國買家的影響，這些人購買了豪華獨立屋中的40%。和過去幾年壹樣，中國買家比例最高，這些買家經常購買溫哥華房屋作為其度假屋或者投資物業，最近激增的買家還有來自伊朗和美國。）
溫哥華在國際上的名氣傳播是從1986年的世界博覽會開始的，到2010年冬奧會再壹次廣而告之，還有每壹次溫哥華被評選為世界上最適宜居住的城市之壹，人們就再次了解到溫哥華的存在。
卑詩大學尚德商學院的Tsur Somerville教授表示，溫哥華和加拿大穩定性吸引了外國投資者。他說：“妳不能離開加拿大的因素說溫哥華好，我們這裏有很大的亞裔人口，是個很舒適的居住場所，也是個非常美的城市，但如果溫哥華在美國，就沒有那麽理想了，如果是在墨西哥，那就更差些了。”
從加拿大Sotheby公司的2013 Top Tier Trends Report（豪宅趨勢報告）中可以看出溫哥華房地產中海外買家的興趣。報告中指出：“溫哥華的房地產市場持續受到外國買家的影響，這些人購買了豪華獨立屋中的40%。和過去幾年壹樣，中國買家比例最高，這些買家經常購買溫哥華房屋作為其度假屋或者投資物業，最近激增的買家還有來自伊朗和美國。”
加拿大Sotheby公司主席Ross McCredie表示，沒有任何國外買家興趣減退的跡象：“溫哥華西區的獨立屋市場當然是高需求的，無論是對於加拿大人，還是來自世界各地的人們，因為這裏有著低按揭利率以及穩定的政府。溫哥華仍然是壹個亞洲門戶，這裏有世界上最好的機場之壹，每周有2萬6000名乘客從亞洲抵達溫哥華。”
McCredie認為，壹個安全、穩定的溫哥華應該繼續是外國人移民這裏的壹個目標。他說，“舉例說，如果妳住在背景，那裏有很大的汙染和安全問題，如果人們在找壹個地方把全家移居過去，加拿大是這個移居名單最前面的國家。”
04 政治經濟變動，富豪轉移資產
（我們都很熟悉俄羅斯寡頭們收購位於倫敦豪宅的故事，但這不是個例，這在全球是個普遍現象，資本從富人的新興市場——最主要是中國，然後是拉丁美洲、俄羅斯以及中東湧入其他國家大城市的房地產市場，擡高了這些地方的房價，掀起壹個個豪宅建設熱潮。）
壹項牛津大學的研究顯示，英國倫敦房價的飆漲和歐洲東部及南部正在發生的動蕩有著緊密的聯系，而美國邁阿密的房地產熱潮是拉丁美洲委內瑞拉政治動亂放大了的結果。而在溫哥華，這裏有很大規模的華裔人口，有很容易到達環太平洋城市的航線，有美好的氣候條件和自然景觀，再加上族裔多元化和享有國際聲譽的包容性，已經成為中國投資者尋求安全保險的目標地。另壹個吸引中國人前往的地方就是澳大利亞。
按說，壹個城市如果家庭平均收入和房價及房租價格比例失調，往往意味著壹個房地產泡沫的表示，但在溫哥華，這個故事變得更有趣。過去20年間，房地產市場全球化是壹個最大的趨勢，而溫哥華不經意間就發現自己就在這個趨勢的最中心點。加拿大咨議局最新的報告也發現，溫哥華的房地產市場和中國經濟發生什麽狀況緊密相連。
我們都很熟悉俄羅斯寡頭們收購位於倫敦豪宅的故事，但這不是個例，這在全球是個普遍現象，資本從富人的新興市場——中國（最主要的），拉丁美洲、俄羅斯以及中東湧入其他國家大城市的房地產市場，擡高了這些地方的房價，掀起壹個個豪宅建設熱潮。
05 全球化雖好，本地人困擾
（地產專業人員希望從溫哥華本地經濟的基本面、人們的收入情況來反映地產健康狀況，但是，在壹個真正的全球化的地產市場中，事實並不是如此。如果有足夠多的中國富人到溫哥華來買房，房屋的價格就會遠遠高企，超出生活和工作在這裏的人們力所能及的範圍。）
Sotheby加拿大地產公司最近的壹份報告指出，溫哥華在2013年上半年有超過1200個豪宅成交，其中外國買家占了將近壹半。在邁阿密，大量資金從拉丁美洲湧入，拯救了這個城市的房地產泡沫，並且有了新壹輪的公寓建設熱潮。而澳大利亞，則已經變成中國投資者的壹個主要房地產市場，據瑞士信貸估計，未來7年內中國人將會購買該國440億美元的房地產。
房地產全球化已經攪亂了已有的關於住房價格的基本假設，地產專業人員希望從溫哥華本地經濟的基本面、人們的收入情況來反映地產健康狀況，但是，在壹個真正的全球化的地產市場中，事實並不是如此。如果有足夠多的中國富人想要到溫哥華來買房，房屋的價格就會遠遠高企，超出生活和工作在這裏的人們力所能及的範圍。
這就是壹個類似溫哥華這樣的“避險城市”面臨的挑戰，來自國外的房地產投資不純粹都是個好消息，這裏所在居民會受到的重大影響。外國投資者的到來對已有房屋的業主有很大的好處，他們看到了自己房子價值的升高，也為城市增加了稅收，但對於更多城市居民來說，擁有壹個家變得越來越不可能。而同時，外國買家沒有能居住在投資的物業裏也會造成社區入住率低的問題，溫哥華目前Coal Harbour壹帶豪華公寓空置率就有四分之壹。
對於城市來說，另壹個解決的辦法就是嚴格限制外國人物業產權，但這在政治上實施起來非常困難，也對城市的經濟沒有好處。如果溫哥華簡單收取外國買家額外的費用可能更有實施的可能性。城市規劃師Andy Yan說：“溫哥華是富人們希望轉移資產到這裏的地方，這樣的地方全世界並不多，因此我們可以提高轉移資產的費用，而我們其他人，最好是習慣成為租戶。”
06 曾經的排華史，心中永遠的痛
（1907年，中國移民等同於“窮人”和“無權無勢”，華人聚居立足點也是溫哥華最差的區域——唐人街，這是壹個充滿沒有正常房屋結構的房子和棚屋的社區，有很差的城市基礎設施，附近總是臟亂不堪。）
1907年，溫哥華居民發動了壹場城市裏排華的種族主義暴亂，而如今，擔心溫哥華房地產被中國人“占領”的擔憂表明了加拿大人仇外心理的變化。1907年9月7日，數千人舉著“白種加拿大人”的旗幟遊行到溫哥華市政廳，他們橫掃了唐人街和附近的日本社區Powell Street，打砸門窗、恐嚇住戶。當時12歲的Lillian Ho Wong告訴歷史學家Paul Yee說：“當時爸爸回來說，‘不要開燈，不要靠近窗戶’，他們正從各個街道上行進，制造各種噪音，我們沒有開燈，所以他們看不見我們，我們坐在房屋的中間，這樣如果哪壹端發生意外，我們仍然可以從另壹端跑出來。”
1907年，中國移民等同於“窮人”和“無權無勢”，華人聚居立足點也是溫哥華最差的區域——唐人街，就像Julie F. Gilmour在她的新書Trouble on Main Street: Mackenzie King, Reason, Race, and the 1907 Vancouver Riots中寫的，“這是壹個充滿沒有正常房屋結構的房子和棚屋的社區，有很差的城市基礎設施，附近總是臟亂不堪。”
從19世紀50年代以來，西海岸就有華人居住，當時Fraser Canyo淘金熱吸引了大批來自加利福尼亞和中國的勞工，在1880年代，華人是加拿大太平洋公路建設的主要勞動力，許多建鐵路的工人最後在溫哥華定居。
07 顯性不排華，爭議從未停
（無論溫哥華的高房價是否因為中國富人投資的結果，這個話題在城市裏廣泛討論。雖然“白種加拿大人”不再是加拿大政府和機構的顯性價值，但上世紀開啟的對華裔的偏見並沒有簡單的消失。）
到1885年，排華心態導致政府用臭名昭著的人頭稅作為威脅中國移民的措施，1923年出臺Chinese Immigration Act（華人移民法）也就是稱為Chinese Exclusion Act排華法案完全完全禁止華人移民到加拿大，知道1947年被廢止。
如今，中國在國家上的地位發生了很大變化，在溫哥華的中國人刻板形象也發生了變化，如果之前是壹個附近街區經常往中國寄錢的藍領工人形象，現在則是壹個為了轉移資產買了豪宅的億萬富翁形象。溫哥華太陽報在今年二月發表示了題為“溫哥華準備好5萬2000個富翁移民了嗎？”的文章，而壹個Canadian Immigration Reform的博客尖銳指出：“溫哥華：加拿大城市還是中國殖民地？”
無論溫哥華的高房價是否因為中國富人投資的結果，這個話題在城市裏廣泛討論。雖然“白種加拿大人”不再是加拿大政府和機構的顯性價值，但上世紀開啟的對華裔的偏見並沒有簡單的消失。The Georgia Straight有篇文章提到溫哥華仇華情緒在高漲，建築師David Wong驚訝於卑詩省北部雇傭200名中國工人地熱提案為什麽有這麽多的非議，而雇傭同樣數量的愛爾蘭工人卻毫無爭議。引用David Camfield教授的話，“這壹切種族主義的歷史留下了對加拿大社會的標誌，並影響了人們怎麽解釋今天的事件。”
是不是那些買不起房屋的“白種加拿大人”寧願美國人和英國人擁有這些房子，而不是中國商人做業主？誰是我們認為值得住在這裏的？
08 沒有多元文化，就沒有溫哥華
（在21世紀，多樣性和族裔構成變化是城市發展的經驗，壹個沒有多樣性的城市就像是壹潭死水。如果1907年動亂者成功得讓這個城市成為單壹文化的飛地，溫哥華就不會有現在的國際地位，也不會有值得擁有的房地產。）
在1907年，大多數“白種加拿大人”覺得華裔移民和他們孩子的存在是令人討厭的，關於中國的存在，在溫哥華地區的敘述很長時間都是形而上的。在溫哥華市中心，中國投資者被指責擁有物業但不住在那裏，沒有能促進社區生活，但在附近列治文的華人住在那裏，但被指責改變了社區的性質。
列治文的人口中45%是華裔，其商家的中文標牌反映了中國人話語權的強大。去年列治文市議會收到了請願，希望中