早期的背景調查
現在你終於可以拿到一塊很好的地塊，地主的要價也非常合理。那麼你需要做什麼樣的早期的背景調查呢？下面是一張不完全詳盡清單列出了你需要在早期的背景調查中需要關注的內容。對於大的地塊，你可能需要談判一個背景調查的期限，允許你做一個更專業和正式的調查。
對於土地的售賣，基本有兩大類型——生地（那些沒有獲得規劃許可的）和獲得許可的地塊（已經獲得規劃許可）。有時候，有些地塊會有很多施工圖和建築許可，但是我通常會懷疑為什麼一個土地所有者要花費這麼大的精力和金錢來做這些細致的工作，而新的持有者在大部分情況下會基本上完全把這些設計改掉。
對於生地，你需要了解下面的一些內容：
- 土地契約和產權負擔
- 檢查在這個地塊上以及在緊鄰的鄰居地塊上的大樹。向樹藝專家征詢關於這些樹木的價值，是否可以移走這些樹木和你鄰居的樹木的樹根保護區域的意見。大部分情況下，你的新鄰居會和你在市政府和法庭上要求仲裁，原則上他們是不會願意因為你的開發項目來移走他們的樹木。澳洲很多綠化很好的區域，我看到過樹根保護區域占到了一個地塊的1/3，使得任何進一步的開發變得不可能。
- 水電煤的連接——在開挖之前通過電話或者網絡的調查。在你的地塊周圍要包括下水道的位置，雨水通道，電信，電源等等。有些連接點可能離開你的地塊比較遠，所有你需要支付更多的連接的費用。這也會影響整體的費用。
- 聯系建築師和城鎮規劃師了解在所屬地塊上建議的開發項目的可行性。了解區域劃分和在所屬地塊上是否有特別重疊。了解附近項目的先例。可以做一些早期的概念的描繪。一個好的包含不同物業用途的面積表可以有效地幫助你決定基於每平方米的建築成本
- 最重要的是，你必須去觀察這個地塊，查看周邊的鄰居和街道。與地塊的連接面永遠很重要。你需要查看緊鄰的建築，包括窗戶，任何可以居住的房間，街道的寬度，電線杆的位置，交叉口的位置，連接的建築的高度和周邊建築的設計特色。在這條街上是否有較多的類似的兩層樓或者密度比較高的居民住宅。在高層的環境中建築的陰影會如何影響到鄰居或者是相鄰的建築。檢查相鄰建築的後縮位置，很有可能你的建築同樣需要根據這個標准後縮。
- 了解這個地塊周邊最近的交通，學校，公園和與生活相關的配套設施。不同的區域對這些設施的重要性也有著不同的要求。例如在學區，學校和交通就變得至關重要。對於城區，生活相關的配套和餐廳卻更重要。在這個階段你需要有商業的敏感度，不能只著眼於技術相關的細節。這些初期的概念對你形成對這個地塊的設想非常重要。
- 地塊的尺寸——地下室的坡道是否行得通，停車是否可能？地塊的寬度是否足夠允許在地下室可以轉彎？這個地塊是否有坡度，坡度有多大——這些都會影響可行性和費用。大致的地塊的地貌一般可以在網上找到。
對於獲得許可的地塊
- 仔細閱讀開發方案和開發許可和任何法院的決定。需要一條一條仔細閱讀開發的條件。檢查批復是否還在有效期內，並且檢查這個計劃是否已經蓋過章還是沒有。記錄下任何特別的條款（特別條款第一條），檢查在這個情況下市政府要求的設計修改是否切實可以實施。
- 與城鎮規劃員和市政府了解，看已經批復的計劃是否能夠進一步被優化或者是提高密度。這可以為這個地塊增加價值。
敏感度分析
現在假設我們有一個價格合理的可行的地塊，背景調查也已經結束。那什麼會決定我願意為這個地塊支付的最終的價格？每個人的風險承受能力和期望對決定這個地塊的價格區間是非常重要的，這也將影響到談判策略。因此，測試幾個主要的變量，同時分析這對利潤和土地價格造成的影響是很重要的。下面是在我們測試中經常用到的變量：
- 銷售價格／銷售比例——如果在第二年市場上漲5%或者10%？如果下跌發生？我最終是否還能夠盈利？盈虧平衡點在哪裡？
- 建造費用——如果在第二年因為資源稀缺造成費用上漲5%－10%？
- 時間——如果這個項目延期3個月？如果最壞打算會延期6個月，造成銀行利息的增加怎麼辦？
- 利息——如果利率增長5%或者1%？增長的利率是否對總體可行性會有一個很大的衝擊？如果不會，做一個測試也還是有需要的。
- 代理商的佣金——我們是否能通過單純的零售渠道銷售而不通過代理渠道，從而能降低1%的佣金？我們是否可以把一部分的項目通過直銷的方式銷售？我們可以考慮什麼刺激銷售的手段（租金保證，贈品，家具，代理商的獎金，現金回扣等等）？
敏感度分析可以手工用excel表格來做，或者可以用數據分析工具例如Goal Seek，Scenario Analysis or Data Tables。
我們希望以上的這些建議能讓你對可行性分析和背景調查的流程有一個初步的了解，並且讓你了解到充分做好功課的重要性。
延伸：
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