澳昆州房产交易法律指南（1）置业合同中的十大“问题”条款｜居外专栏

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澳大利亚“阳光之州（Sunshine State）”昆士兰州地理位置优越，自然资源丰饶，投资环境良好，矿业、农业和旅游业等发达。近年来，中昆关系健康发展，经贸合作不断深化，越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务，昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的热点地区之一。

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少，中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解，在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。而房产交易作为投资中占量最多的标的，其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是，本文中所指的房产交易主要为二手房交易。

为使中方投资者，特别是澳洲新移民与房产置业者，更好地了解昆士兰州相关投资法律环境，本文将对澳洲（昆士兰州）《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国收购与接管法》进行总结归纳，通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析，主要为以下篇章：

  1. 昆州房产交易法律指南 (1) – 置业合同中的十大“问题”条款
  2. 昆州房产交易法律指南 (2) – 房产交易流程（上）
  3. 昆州房产交易法律指南 (3) – 房产交易流程（下）
  4. 昆州房产交易法律指南 (4) – 主要税务与（首次）置业补贴

需要指出的是，当前澳洲投资环境不断变化，加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别，本文仅为读者提供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

以下与各位分享《澳昆州房产交易法律指南（1）置业合同中的十大“问题”条款》

  1. 读者常见问题：林律师，我没有澳洲绿卡，中介说也可以够买澳洲房产，是真的吗？

重点条款解读 – FIRB：

澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board/FIRB）规定，如果不具有澳大利亚国籍或者永久居留权的人欲要在澳大利亚置业，需要向外资委员会递交申请（2017年7月1日起，最低申请费为5,500澳币/每次置业行为），申请获批后方可进行置业行为。

若以物业属性区分，外资委员会对海外人士的置业行为规定如下：

  1. 新房（期房）：
  • 以住宅用房为例，外国人只能购买全新的房产，即预购房或已经建成却从未出售的房产；
  • 可选择自住，亦可选择投资；
  • 与签证状态无关；
  • 在某些情况下可以豁免无须申请，常见的如买方为新西兰公民，买方配偶为澳洲公民，买方及其配偶以共同共有方式购买住宅用房，开发商所开发项目已获得外资委员会预批等等。
  1. 二手房：
  • 如果买方具有澳大利亚临时居留身分，即居住在澳大利亚并且持有的签证允许买方在澳大利亚连续居住超过12个月，则可以购买二手房做为自住用途，但仍需要向外资委员会提出申请并得到批准；
  • 同时，临时居留签证置业者还必须满足以下条件：
  • 房产必须且只做自住用途；
  • 不可出租房产的任何一部分；
  • 当此房产不再作为主要居所后的3个月内必须出售此房产；
  • 在签证到期或有任何更改，或不在此房中居住，又或者出售此房时，必须告知外资委员会；
  • 如果外资委员会需要任何证明文件以审查购房申请时，必须配合呈交。

  1. 读者常见问题：我老婆不让我买这个物业了，但是我前天已经合同都签了！怎么办啊？

   重点条款解读 – 冷静期：

  • 当买卖双方在合同上签字，并且买方或其律师收到签字的合同后，按法律规定，买方享有5 个工作日的合同冷静期（拍卖往往不会附有冷静期）。
  • 在此期间买方随时可以终止合同，但是卖方可以要求买方缴纳相当于合同目标金额25% 的罚金。

  1. 读者常见问题：林律师，这买房合同也太长了吧！都是英文，简直天书一样！怎么读啊？

重点条款解读 – 标准合同条款：

  • 在昆州房买卖中最常见的是REIQ合同，这个标准合同得到了昆士兰律师协会和地产协会的双重审合。但是，这并不代表使用标准合同一切手续都会得到简化。
  • 事实上，如果买方不聘请律师，就需要非常仔细的阅读合同条款，并且明确了解各种可能发生的情况。如果买方没有按实履行合同条款，将有可能导致合同被卖方终止。合同上规定的时间对合同执行来说是至关重要的。

  1. 读者常见问题：我有一个朋友前两周签的买房合同，但是上周末大洪水有点淹没了一楼木柱，买家让卖家修好，卖家打死不愿意，怎么办啊？

重点条款解读 – 风险转移：

  • REIQ标准合同规定，房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午5 点起从卖方转移到买方。此后房屋如果发生损毁，如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的损失也将由买家承担。
  • 买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险，以保障自己的权益，否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款，多数银行也会要求买方先购买房屋保险。如果购买的是公寓或连体别墅等有业主委员会介入的房产则会由业主委员会购买共同的房屋保险。

  1. 读者常见问题：贷款下不来或者我不满意贷款金额的话，我可以撤销这个买房合同吗？

重点条款解读 – 贷款条款：

  • REIQ标准合同规定，房屋买卖可以以买方在＂贷款日＂到期前成功从＂贷款银行＂处得到所需＂贷款数额＂的贷款批准，并且贷款条件令买方满意为条件，前提是合同中＂贷款数额＂＂贷款银行＂以及＂贷款日＂三项都要正确填写。换句话说，如果买方经过努力仍无法得到满意的贷款，可以以此为理由终止合同。
  • 合同同时要求买方必须尽力安排贷款，如果买方不安排贷款，或者在决定贷款条款是否满意时不实事求是，都将被视为违约。在此情况下，卖方将可以没收全部订金，还可以对由此造成的损失要求赔偿。如果在贷款日前买方无法获得贷款批准，则可以通知卖方终止合同。
  • 买方在向卖方确认贷款成功前必须仔细阅读贷款合同上的条款，确定所有贷款条件都是可以接受的。一旦确认了贷款成功，但是银行最后却不能提供贷款，从而导致无法按时成交的话，买方将有可能损失掉全部合同定金，并且被要求赔偿对卖方造成的损。

  1. 读者常见问题：通过建筑及害虫检查报告，我发现这个房子有很严重的白蚁的话，我可以撤销这个买房合同吗？

重点条款解读 – 建筑及害虫检查条款：

  • REIQ合同规定，合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。和贷款条款一样，＂检查时间＂＂房屋检查人＂和＂害虫检查人＂三项都必须正确填写，否则此条款无法生效。
  • 同样，买方必须尽力安排检查并得到报告，如买方不安排检查，或者在判断检查结果是否满意时不实事求是，都将被视为违约。如果买方在合理考虑的情况下依然觉得报告结果不能使其满意，即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在合同上规定的检查时间当天下午5 点之前提出。

  1. 读者常见问题：卖家昨天电话里给予了我一些承诺，我要怎么做可以免得他抵赖呢？

重点条款解读 – 特殊条款：

  • 口头承诺达成的条款很难取证，因此很难保护到买家，因此我们建议任何条款的达成都要以书面的形式加入到合同中。
  • REIQ 合同是可以附加特殊条款的。但是在撰写特殊条款时必须非常小心以免造成合同意思不明确。如果加入特殊条款，建议您向律师咨询，由律师按照您的意愿起草条款以确保您的最大利益。

  1. 读者常见问题：这个物业有一个泳池，但是看上去都已经很久没打理了，怎么样才能证明这个泳池是仍然可以被安全使用的呢？

重点条款解读 – 泳池安全证书：

  • 在达成合同之前，卖家有义务向买家提供揭露申明，说明物业中是否含有泳池，并且泳池是否有泳池安全证书。
  • 如果卖家无法确定泳池是否可以被安全使用，那么卖家有义务要请一名持牌泳池检测人员进行泳池安全检测，以确保该泳池是符合安全规定，例如标志、护栏和建筑规范等等。

  1. 读者常见问题：林律师，您可以做什么调查来保护我这个房产交易不上当受骗啊？

重点条款解读 – 各项调查：

  • 在合同签订后到成交之前这段时间，买方应该安排各种必要的调查以确保其在此房产上的权利。一般需要到产权办公室（Titles Office）进行调查，包括做房屋产权调查和规划图纸调查。
  • 产权调查可以确定登记在此房屋产权上的按揭贷款，以及有无任何妨碍物（如他人通行权或附属建筑物等），还可以检查合同上的第号是否正确。买方还应该项产权办公室调取将购买的地块的规画图以确保在政府登记的地块确实是自己将要购买的，并且合同上的面积也没写错。
  • 买方还可以向房产所属的是政府要求进行以下调查：
  • 此房产需交纳的市政规费有多少，是否有欠缴规费；
  • 水费有多少，如有需要还可以安排特别的水表调查；
  • 此地块的政府规定用途是什么；
  • 房子的排污排水设计图；
  • 是否有被淹水的纪录；
  • 曾向政府提出的建筑报告记录以及审判批记录等。
  • 买方还需要向政府的地税部门调查现屋主是否需要就此房产缴纳地税。另外，交通规划部门可以告诉买家政府现在或将来是否有计划征用此土地。
  • 根据房产的所在地以及其特点，有些客户可能会需要做一些特殊调查：
  • 地块边界的测量；
  • 昆士兰铁路部门的调查；
  • 公司调查以确定是否有公司欠款等；
  • 环境保护部门的调查以确定地块是否受过污染；
  • 高压电线调查；
  • 文化遗产调查；
  • 管理公司调查等等。

  1. 读者常见问题：房屋交割后，有什么类似中国的红本本给我，证明我是业主吗？

重点条款解读 – 产权过户文件：

  • 过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。
  • 如果委托律师办理房屋买卖事宜，律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程，则需要到州政府的财政税务部（Office Of State Revenue）缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。
  • 成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请，把买方登记为房产的所有人，并将贷款银行登记为按揭权人。
  • 在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变，如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产，还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。
  • 政府部门不会主动提供实体的产权证明，需要业主主动申请。但是，业主可以通过产权检索（Title Search）找到物业所有权的证明。

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