众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。在澳大利亚新的财政年开始后，许多澳房业主陆续收到土地税的评估税单（下图）。其中，一些业主已经拥有名下物业许久，却突然收到土地税税单；一些业主只听说澳洲有印花税，表示从来不知道土地税怎么计算；更有一些业主已经拖欠土地税，却并不知道为何要交付或如何去申请豁免。今天，我们一起“十问十答土地税”。
- 什么是土地税？
澳洲土地税是土地所有者按照年度缴纳的税种，由各州/地区政府收取，目前只有北领地未设置该税种。计税金额按照业主持有或者联名持有的土地总价值，实行一年一征缴。
州税局（State Revenue Office）每年对土地价值进行评估，按照上年度财政年最后一天，即每年6月30日（或12月31日）对所有澳房业主名下的土地价值进行计算。州税局是以市政厅（Council）所提供的“土地价值”（Site Value）为基础进行土地税计算的，而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单（Council Rate Notice）上。
- 土地税和房屋建筑有关系吗？
土地税，按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，而“土地价值”不包括地上建筑物的价值。
例如投资者有一栋海边别墅价值$120万澳币，那么真正的“土地价值”可能是50万澳元。政府也会根据市场情况进行地价调节，然后通过市政费与税单通知单通知业主。
即，土地税和房屋建筑价值没有关系。
- 哪些土地需要缴纳土地税？哪些土地可豁免土地税？
如果物业的土地价值超过一定价值的话，则可能就需要缴纳土地税了。无论是自己拥有，或是和别人一起拥有以下这类土地，都需要按要求缴纳土地税：
- 商业或工业物业，例如零售店、商务房和工厂
- 度假房
- 租赁或是投资房产
- 一些没有得到豁免条件的初级生产用地
- 空地，包括乡村荒地
- 任何其它非免徵土地
- 其它
可豁免土地税的包括：
- 主要居所（家）
- 一般而言，物业产权在业主名下，而不是公司或信托机构
- 在某些案例中，豁免的可以延伸到一些信托的信托人。这些情况中，一个或多个受益人将这个土地作为他们的主要居住场所。
- 某些做初级生产用地的土地（生活农场）
- 总价值低于土地所在州/地区政府规定的土地税征收额
- 公寓和慈善机构
- 其它
一言以概之，投资物业大多需要交纳土地税，自住的物业或者用于初级生产用地通常可以申请土地税豁免。
- 为什么我会突然收到土地税的评估税单呢？
- 与上一个财政年相比，所拥有物业的土地价值已经超过土地税征收额
- 购买了另一新物业以作投资目的
- 之前物业的土地税豁免已经终止
- 第一次收到土地税的评估税单，我该怎么办？
- 要求审查评估税单中的土地税概要
- 联系州税局已更新业主与土地信息细节
- 若符合本文上述的条件，可申请豁免
- 乖乖地缴纳土地税
- 土地税征收额是多少呢？
除澳大利亚北领地没有土地税外，每个州对“应纳税土地价值（Taxable Land Value）”的征缴幅度和税率是不一样的。而且，相应土地税的起征额也是不一样的。
以个人拥有总价$100万澳币的应税土地为例，如果这些土地都在一个人名下并且都在同一个州，应缴土地税请见下表：
个案的土地税计算可参见以下网站：
- 新南威尔士州：http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/land/calculation
- 维多利亚州：http://www.sro.vic.gov.au/landtaxcalculator
- 昆士兰州：https://www.qld.gov.au/environment/land/tax/calculation/
- 我不会用上述的计算网站算土地税，怎么办？
您的税务师、会计师或是税务律师会为您做好土地税的详细报表。
请您询问他们得到进一步信息，并且尊重他们的工作与支付相应的费用，即使只是为您做简单的计算。因为，他们每一次计算的背后都是学习工作到半夜的辛勤与付出。
- 联名/集资/私募买的土地，土地税按所占份额缴纳吗？
大面积土地的投资与囤积联名/集资/私募风已经慢慢从中国吹到了澳洲，那么在土地税缴纳上，地税是按照一户土地征收的，按照州税局寄出的土地税评估税单为准进行缴纳。
至于税额的分摊问题可以由各土地拥有者们自行商定，并未规定要按照所占份额进行缴纳，只要保证最后按时缴纳正确的数额就好。
- 案例分析
王先生于2015年首次置业买了一套位于悉尼价值100万澳元的公寓楼花作为自主房屋。2016年7月1日交房时，在律师出具的交房费用明细表中发现自己需承担915澳元的土地税。随后查看购房合同后发现：
- 合同首页标明“Land Tax is adjustable – Yes“;
- 特殊条款68条写明买家接受1,825澳元/每年作为交付当年的土地税清算数据。
问1：王先生是否需要缴纳915澳元的土地税？
答：是。原因是开发商在开发该楼花项目过程中每年需要缴纳相应的土地税。开发商在2016年初向政府缴纳了当年的土地税，但是7月1号以后开发商将房产交给王先生，所以开发商要王先生返还其预支的半年土地税金额。该金额由具体房产交付日期决定，因为7月1号交房，开发商需承担182/365天，王先生需承担183/365天，即915澳元（1,825*（183/365））。
问2：王先生是否在接下来的每一年都需要缴纳土地税？
答：如果王先生并无其他房产且将此套房产作为主要居所（家），则一般情况下他无需再缴纳土地税，因为：
- 该公寓的土地价值一般不会超过2万澳元（2016年新南威尔士州土地税起征额）；
- 假设该公寓土地价值超过2万，但由于属于自住房产，仍无需缴纳土地税。
注：本人在所有购房合同的解释中，都会向买家着重说明一个“Adjustment”的条款，该条款即与此问相关。
此外，在购买楼花时，可由律师发信给开发商以尝试协商免除房产交付当年的土地税清算，即注明 “Land Tax is adjustable – No”。并且，需要格外注意任一合同中特殊条款关于土地税的规定。
- 减免土地税的策略与规划方案
- 分散物业投资区域
- 在不同州购买土地
- 瞄准北领地
- 控制土地的购买价格
- 用不同的主体来购买投资物业
- 不同家庭成员
- 家庭信托
- 以公寓房取代别墅进行投资
- 读者思考题：为什么一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税？
注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议。
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