澳洲 | 负扣税政策对房产投资有影响吗?

澳洲 | 负扣税政策对房产投资有影响吗?

澳大利亚购买投资房享受负扣税的政策近日再次被推上了风口浪尖。在最近公布的央行日志中,澳联储(RBA)表达了对于整治负扣税政策的支持,宣称这对于金融稳定可能是一件好事。

联邦财案2016年将不会修改当前的负扣税政 策。而工党一直对现行负扣税政策有异议,提出从2017年7月份起仅仅对于新房实施负扣税政策的建议,并提议禁止对当前已建好的投资房产实行负扣税,只允 许新投资房产使用负扣税。有关分析人士认为,工党对负扣税政策的建议会导致澳洲家庭房屋贬值,同时还会造成租金上涨。财长莫瑞信则表示,工党的计划会抑制 父母辈投资者活动,从而对澳洲经济造成负面影响。

 澳洲 | 负扣税政策对房产投资有影响吗?
“负扣税”是一种贷款投资方式。在澳洲,负扣税通常是指借贷购买用于出租的投资物业(如独立屋或公寓房),当租金收入少于业主的支出(包括:贷款利息、物业折旧和其它支出)时,就构成负扣税

众所周知,澳洲是世界上极少数实施“负扣税”政策的国家,而这个政策最早是1985年被引入进澳大利亚的。

那么什么叫“负扣税”呢?

“负扣税”是一种贷款投资方式。在澳洲,负扣税通常是指借贷购买用于出租的投资物业(如独立屋或公寓房),当租金收入少于业主的支出(包括:贷款利息、物业折旧和其它支出)时,就构成负扣税。

此外,“负扣税”这种投资方式一般用在地产投资,特点就是为房租的收入不足以缴付贷款的利息。

这种投资方式又为什么好呢?

原因在于,澳洲政府会给这种投资损失提供一种特殊的税务减免政策,可以用房租和贷款利息的差额抵税。

“负扣税”是如何“扣”的?有两个前提:

1. 收益者是从银行借贷进行投资的(包括房地产和股票等);

2. 投资收益低于贷款利率和其他相关支出。

通常来说,选择“负扣税”有两个原因,一个是先买下一处有升值潜力的房产,然而在将来某个时间,等房产价值涨到一定程度后再卖出,并获得投资收益;另一个则是靠房租获得收益。所以,如果资本增长比租金蚀损高,那么负扣税是可行的。

海外投资专家认为:

从“负扣税”的历史角度看来,一定程度上提升了租房市场的供给量,为无法承担房价的居民提供了帮助,同时也减轻了政府对公屋计划的投入。

真正的投资是以通过理性研究分析,获得预期增值为导向的。但负扣税的出现,某种程度上扭曲了投资方向。为了规避缴税而忽视了投资的真正价值,进行盲 目的、非理性投资,从而带来市场价格虚高,制造泡沫和繁荣假象,导致的结果可能是市场秩序被破坏,投资以失败收场,政府税收减少,国家削减财政预算,进而 取消部分社会福利。最终的后果仍然由纳税人来承担。

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(据著巢杂志)

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