作者：吴将
新冠肺炎疫情的流行不仅让美国的股市、债市、油市上蹿下跳，也让美国房地产市场陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情况预计会更糟；与此同时飞速飙升的失业人口，也让房贷大量违约的风险剧增。
不过，风险往往与机遇并存，在这个“黑天鹅”满天飞的2020年，美国房产作为一种美元计价的资产，加上当地较低的融资利率，对于全球投资者而言，依然有着不变的吸引力。
专家：房屋销售或将下滑40%
当地时间4月21日，美国NAR房产经纪协会公布的报告显示，受新冠病毒疫情影响，今年3月美国成屋销量环比2月下降了8.5%，创下2015年11月以来最大的月度降幅。美国四个主要地区市场的销售均出现了萎缩，其中西部地区的跌幅最大（-13.6%）。
不过由于3月时，美国的疫情刚进入全面暴发阶段，对房价的冲击尚需时间传导——NAR的报告显示，3月份美国所有房屋的现房价格中位数为28.06万美元，同比2019年3月上涨了8.0%，依旧保持着上涨趋势。
NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，不幸的是由于疫情的暴发，房屋销售在3月有所减弱，预计未来几个月可能会继续下滑到环比下降30%至40%左右。
NAR住房研究总监丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）也表示，今年早些时候，我们看到房源在逐渐增加，但随着疫情蔓延，越来越少的卖家挂牌出售房屋。
无独有偶，美国房地产信息平台Redfin的最新研究也得出了相似结论。据Redfin统计，3月份，美国房屋销售环比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位数价格与去年同期相比上涨了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美国疫情形势最严峻的纽约州，比如罗切斯特（Rochester）下跌了18.5%、纽约下跌了18.3%。
Redfin首席经济学家马尔（Taylor Marr）表示，3月中旬开始，疫情严重打击了经济，之后房地产活动几乎都停止了，由于许多卖家犹豫要不要在经济如此不确定的背景之下出售房屋，导致最近几周待售房屋数量下降了20%以上；另一方面，随着失业率激增，获得银行抵押贷款的难度也越来越大，这也进一步限制了买家的需求。
美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时称：“疫情对市场的冲击的确很大，交易量大跌也是预期之中的事情。未来趋势主要取决于疫情的变化，目前市场上大量的需求被压制，一旦疫情好转，交易量就会快速反弹，这只是时间问题。”
申请延期还房贷人数与日俱增
国际货币基金组织（IMF）4月中旬发布的《世界经济展望报告》预测，今年美国经济将萎缩5.9%，美联储最新的全国经济形势调查报告也显示，美国经济已陷入衰退，告别了历史上最长的经济扩张周期。
圣路易斯联邦储备银行的经济学家预计，最糟情况下，疫情将导致今年第二季度美国损失4700万个就业岗位，失业率甚至可能会飙升至32%，而失业率和房贷大量违约的风险又息息相关。
根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Banker Association）最新统计，连日来申请延期还房贷的人数猛增，3月2日时，申请的比例还只有0.25%，4月5日时已升至3.74%，4月12日达到了5.95%，暂无放缓趋势。其中吉利美（即美国政府全国抵押贷款协会）的客户申请延期比例最高，已从4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美（FHMA）和房地美（FHA）申请延期的占比也从2.44%增至了4.64%。
美国抵押贷款银行家协会（MBA）高级副总裁弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）21日表示，过去一个月中，有超过2200万美国人申请失业，因此房屋的主人们纷纷与抵押贷款服务商联系，希望能够延期还贷。弗拉坦托尼认为，由于疫情对经济造成的破坏很难在短期内被消除，因此预计5月份时，申请延期的人数还会进一步上升。
从美国银行业上周发布的财务数据来看，美国银行业已拿出超过200亿美元的坏账拨备来准备应对可能出现的违约潮。
穆迪也预测，如果美国经济因疫情在整个夏天甚至更久地处于封闭状态，那么多达30％拥有住房贷款的美国人（约1500万家庭）将无力继续偿还房贷。
陈宏明对第一财经记者表示，失业率上升导致一部分供不起房贷是正常现象，只要疫情快速得到控制，影响就不会很大，但如果疫情长期持续下去，甚至出现第二波高峰，那么房地产市场的前景就难以乐观。
风险与机遇并存
虽然当前的美国房地产市场存在不少风险，但以美元计价的美国房产对于全球投资者而言，依然颇具吸引力。
随着3月份美联储一下子把基准利率降至零，MBA的最新数据显示，当前美国30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45%，处于历史最低水平。
据亚洲房产科技集团居外IQI即将于4月24日发布的《海外疫情与海外房产报告》显示，居外网用户今年第一季度对美国房地产的询盘量同比上升了48%。报告称，由于融资非常便宜，有条件的海外买家可以利用美国的房贷市场，以较小的成本撬动购房杠杆，相对廉价的按揭贷款成本让买家有信心随着房价的长期上涨而获益。
居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示：“在美国当前严重的疫情及经济重创下，美国房产界对海外买家市场将更加依赖，而中国出色的疫情控制及迅速复工，无疑使美国房产界更看重中国买家市场。即使白宫刚推出暂停移民的举措，也不会影响到投资移民计划如EB-5，毕竟海外买家的房产投资能够给美国创造新的工作机会。”
陈宏明表示，房贷利率维持在低点，能够在一定程度上刺激买家入场——当然前提是经济能够快速回暖，这样买家才有足够的收入还贷。他认为，对于海外投资者来说，当前最好的策略是准备好资金，因为一旦疫情好转，价格和交易量可能会迅速同步上涨，“这个拐点的机会可能很快会到来。”
此外，美国每个州受疫情影响不一，也导致房地产市场的趋势有所不同，比如东南部的佛罗里达州3月的房屋销售就出现了逆势上升。
美国房产纪经人网络BHHS佛罗里达州坦帕湾（Tampa）经纪人Lena Tan对第一财经记者表示：“疫情期间我们这边楼市热度不降反升。坦帕的市场与加（利福尼亚）州、纽约和奥兰多等热闹的市场不同。坦帕是美国首次购房人最青睐的市场之一，这里的房价中位数仅21万美元，且生活费用很低，在佛州居住也无个人所得税。这里气候宜人，全年都可以进行户外活动，或许正是受疫情影响，坦帕湾的这些特色反而获得了更多购房者的关注。”
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来源：第一财经
责编：Zoe Chan