美国 | 为啥美国置业那么火?先来看看中美房产差异

为啥美国置业那么火?先来看看中美房产差异。那么中美房产差异有哪些?首先从最基本的概念来讲,中国的房产绝大部分是公寓式房产,即一栋楼中的一个单元。独门独户的叫别墅,是及少数人能够买得起的。

美国 | 为啥美国置业那么火?先来看看中美房产差异
独门独户的,和其他房子不连在一起的,叫house;这是美国最为常见的房产类型

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美国住宅大概分四大类:一栋楼中的一个单元,但专门用来出租的,叫apartment;一栋楼中的一个单元,但是专门用来出售的,叫condo;独门独户的,和其他房子不连在一起的,叫house;这是美国最为常见的房产类型。 独门独户,但和其他房子是连在一起的,叫townhouse。

法律框架也是不一样的,这从你需要签署的文件就可见一斑。

本人在中国购买过一次房子,在美国购买过两次房子。不太记得在中国签了几个文件,好像不多。

在美国的两次,签到手软。记得当时在场的律师很怕我对每一个文件都要问很多问题,对我说:我知道今天很多很多文件,都是例行,你不要太担心,要尽量enjoy。

还有一个很大的区别是,中国的二手房市场还刚刚起步。很大一部分的房产购买都是所谓的毛坯房,连个门都没有。购买房屋后还需要很大一部分投入进行装修。

从这个层面上说,在比较中美房产价格的时候,需要将美国的价格再打个折,因为美国的房子都是拎包入住的。即便是新房也如此。

美国的房产数据库比较统一。每个城市基本是一个数据库,包括所有新房和二手房。所以你无论找哪一个中介,他们所看到的库存和数据都是一样的。所以中介靠的是服务和其他专业知识来赢得客户。而且这些数据库的大部分信息对所有人都开放。你也许会问,那我为什么要找中介啊?

首先,买方是不付佣金的,佣金由卖方来支付。再者,中介是互相保护的。你需要有中介介绍或陪同才能看房子。

从投资的角度,中国的房屋出租回报率要比美国低。出租回报率就是你每年可以收到的租金,减去各种维护费用和物业费,除以房屋的价格。在中国,由于房屋的价格高,所以一般来说,买一个房子再出租不是一个非常划算的投资方法。而在美国,这种投资方式的投资回报属于一个正常的范围。

下面为您详细总结中美房地产十大差异:

中美房产差异1:城市与农村的差别

中国城乡差距还是比较大,美国城乡不明显。在中国如果你生活在城市或者乡村,那明显是截然不同的。城市会比乡村发达方便许多,美国的话不管是在纽约还是在洛杉矶,没有绝对的城市和乡村之说,每一个区域都会有自己自成体系的一套系统,商店、饭馆、医院、学校,为居住的人提供了很大程度上的方便。

中美房产差异2:房地产相关制度

美国在买卖房产中,会有许多第三方的协助机构,这里面有估价公司,房屋检查,公证公司,银行、经纪人制度,产权保险公司等,每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证买卖过程,每个环节尽善尽美。使房地产行业能够公平、透明、健康、蓬勃发展。

中国房地产事业近几年刚刚起步,仍不够完善。无论是中介制度还是买卖过程,都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变化莫测,让人无所适从。整个房地产的投机行为远超过房地产实际需求。

中美房产差异3:产权性质

美国式私有制财产制,房屋的买卖包括土地,也就是说,你买房的同时也就买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的,而中国的住宅产权是70年期限,一般商业房产期限只有50年。

中美房产差异4:房产税

在美国,只要你拥有房子,你就要缴纳房地产税,美国通常为1-3%,每个洲都有自己不同的标准,加州大概是在1.2-2.0%之间。因此,你买房子后每年都要交房产税,变成你拥有财产的的持有成本。而中国为了抑制空屋的空置,开始在几大城市实验征收房地产税。

中美房产差异5:美国有官方的房源共享系统 中国房产信息尚不透明

在美国和中国的房地产行业,有一个本质上的差异,就是他们的房源系统。在中国没有一个统一的房源,各家房地产公司,只卖自己买的房子,或者少部分关系好的同行交换房源。而美国有一个房源共享系统MLS,每一个纪纪人都把房源信息,传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子,而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样,可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠,藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。

中美房产差异6:支付佣金方式不同

在美国房地产买卖时,佣金一律由卖方负担,屋主在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时,卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金,主要是因为在买卖过程中,卖主是取得金钱的一方,而买主是付钱的一方。在中国正好相反,由买方支付佣金。

中美房产差异7:房子概念不同

在中国,所谓买房,指的是买公寓房。而在美国,买房一般是指二手房,独立房。这里特别要强调的是,美国的独立房,并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多,但美国的独立房中也有非常老旧,需要修缮的房屋,称这些独立屋为别墅,似乎不太恰当。同样是独立屋,可以是上千万美金的豪宅,也可以三、五万的破烂房子。 在美国除了独立屋之外,还有一种房子叫康斗,或城市屋,这是一种由两户以上连着墙的房屋也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多,因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较, 连排屋比独立屋便宜,是指在同一地区。在美国房屋的价值取决於两项,土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜,而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

中美房产差异8:房贷政策不同

在美国贷款买房,绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。美国的贷款也有浮动利率,但用的人很少,因为贷款人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款,都可以在贷款没有到期之前,重新贷款或全部还清。除非是房价贬值,你的房价还不了银行的贷款,你需要补足差额,银行就不会同意你重新贷款。在中国贷款是采用浮动利率,按照市场的变化,购房者需自己承担利率变化的风险。我对中国的贷款市场并不了解,但目前尚未听到哪位购房者可以重新贷款的消息。恐怕是因为使用浮动利率的关系,所以无需重新贷款。

还有一个有趣的问题是在美国叫贷款,而在中国叫按揭。另外美国房屋贷款没有“限贷”政策,但对外国人贷款购房的首付比例要求较高,有的要求达到50%,而对本国公民则一般要求20%首付比例。

中美房产差异9:美国买房利息可抵个税

在美国购买房子后,你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的税赋比较重,如果你年薪五万,购买价值四十万左右的房屋,贷款三十万,每月要支付贷款约一千八百元,其中利息平均一千五百块,一年是一万八千块,在年终报税时,扣除一万八千块的利息,你的报税基数就降低为三万二千,节省了很多。

中美房产差异10:计算房屋面积的尺度不同

在美国用平方英尺来计算房屋的面积,而中国是用公制平方米,1平方米等于10.764平方英尺。

下面我们用表格清晰对照中美房产差异:

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