许多中国买家想藉由在美国置产进行投资或是为孩子未来教育做准备，但受限于时间及地域问题，因此大多选择购买现成房屋。然而，你是否考虑过购买老屋，将其拆除重建或是部分改装呢?
老屋重建往往是许多房屋买家忽略的选项。事实上，购买好区域的 老屋有许多优点，例如紧邻优质学区、通勤时间短、良好社区规画和生活机能。但是通常这样得天独厚的好区域都已经建满房屋了，尤其像是纽约、洛杉矶及西雅图此类热门地点，很难找到新建案或是新建屋地点。因此，购买老屋将其全部或部分拆除，就能帮助买家落脚在优质社区。
由于部分改建可能建出新旧风格混杂的丑房子，因此一般买家及建商都会选择全部拆除。地方政府为了鼓励老屋翻修，也会在房屋税上给予优惠。然而，全部拆除的程序相当复杂，牵涉到拆除执照、新屋设计的审核及特定房屋会有历史保留的争议。这些问题是一般直接购买新建案的买家很少接触的，因此New Home Source特别整理了一些常见问题提供给大家参考。
David Weekley Homes ，1976年成立于德克萨斯州的休斯顿市，是美国最大的私人房屋建筑商。 Silver Ranch社区，位于美国德克萨斯州的凯蒂市，去往休斯顿市中心十分便捷，邻近Katy ISD 学校 社区里配备带喷水池的六泳道泳池、网球场、操场和步行道，还有户外烧烤蓬。 春湖（Spring Lake）联排住宅社区，位于佛罗里达州塞拉布雷逊，拥有现代化的便利设施、方便的地段 田园诗般的度假村式居住环境，如果您正在寻找维护成本较低的小镇风格住宅的话，这里是不错的选择 Creekside Park住宅区的Liberty Branch社区位于美国休斯敦北部的伍德兰兹，紧邻能源走廊北部 社区周边环境别具特色，紧邻溪畔公园乡村中心，有适合全家人徒步的喷漆地面乡村广场、餐馆、商店 诺娜湖（Lake Nona）社区，位于佛罗里达州奥兰多，景色优美，传统建筑风格与诺娜湖的美景相映成趣 该社区住宅为30英尺户型，极易管理。拥有零售和餐饮区以及码头的乡村中心，距未来的购物中心仅1英里 西恩纳平原（Sienna Planation），占地10,000英亩，位于美国密苏里市和舒格兰之间的本德堡县 社区提供度假村式的便利设施，包括两个水上公园、泳池、健身中心以及绵延数英里的步道和公园等
如何挑选具有潜力的老屋?
具有潜力的老屋通常可能坐落在优质区域的外围，也许房屋坪数较小或是拥有老旧厨房和卫浴。当然，老屋常见的结构问题也可能存在，由于需要额外翻修，价格会低于同一街区其他房屋，出售时间也会拉得较长。根据芝加哥地区房地产经纪人及老屋翻修专家布莱恩。希奇表示: 「老屋重建后，市价应该要增长二至三倍才是合适的投资。例如说，买家购买了一栋位于优质区域且房屋功能还算健全的老屋，花费了三十万美元，但同一区域的新房屋市值六十万到九十万之间，表示老屋翻修后若顺利卖出能够有两倍到三倍获利，那么这栋房产就有投资价值。」
是否需要全部拆除重建?
当然不需要!事实上，许多当地政府机关鼓励一定程度的翻修，因此会尽快且便民得批准翻修执照。可能的解决方案包括保留地基，并往上新建楼层。或是保留部分墙面及房屋架构，融合到新屋里。这些方式都可以避开申请全部拆除执照。而部分区域有历史保留的问题，因此不允许全部拆除。在此情况下，若是进行部分整修，政府会给予税务减免。
如果可选择全部拆除或是部分整修，我应该怎么做?
取决于房屋状况及买家对于新屋的期待值。老屋通常会有结构松脱、漏水或是白蚁的问题，情况严重下，花钱整修还不如拆掉重建。但若是隔间问题，则可以部份调整。买家可考虑的取决标准包括是否需要节能设备、水电线路配置是否符合现代人需求、房屋隔间是否符合家人生活机能等等。接着将全部翻修费用与拆除重建价格相比较，若是价格相差不远，那么拆除重建就是答案。
如何寻找专业房产经纪人来帮我物色具有潜力的老屋?
首先，需要决定地区及社区位置，接着联络当地较知名的房地产公司询问是否有仲介专门负责老屋翻修的物件。其他寻找方式，例如New Home Source等房屋买卖网站通常会有推荐仲介，或是从全美建商协会的仲介清单上寻找合适人选。甚至是询问房贷银行或是建筑设计师事务所，也能获得一些业界资讯。
法规限制会影响我拆除重建吗?
没错。许多坐落在优质社区的老屋有一定的土地使用限制，借以保护当地城镇的特色。历史保留区的规定就更繁复了，全部拆除不但不可能，连部分翻修建筑的楼层及占地坪数都有严格规定，也要配合周遭现有建筑，进行同一类型的装潢设计。因此购买老屋前，务必与房屋仲介确认清楚相关规范。
房屋贷款有包含拆除及重新建造吗?
全部拆除的贷款申请非常复杂，首先房贷要先处里购买房屋的费用，接着再进行拆除费用的贷款，最后才是新屋每月必须支付的房贷。
除非买家本身相当富有或是有预备好的现金，否则必须想出其他方式来控管金流。可能方式包含将现有住宅卖掉，再将现金用来进行老屋拆除，剩余部份向银行贷款。
拆除成本的多寡取决于房产坪数及所在地，但通常落在八千到一万五千美金之间。拆除后的建材可回收再卖出或是捐赠给需要的机构换取税务减免。
合作的建商及房地产经纪会帮助你申请贷款 – 建造至完工贷款(Construction-to-permanent loan)。这项贷款会提供你建造新屋的资金以及包含日后长期还款的规划。至于伴随而来的利率则有很大范围的波动，取决于各银行的方案。因此，可以多花一点时间拜访当地各家银行，如果幸运的话，有机会得到优惠方案 – 根据改建后新屋的市价，提供拆除及建造过程中所需要的资金以及完整的还款规划。
我需要申请什么样的建筑执照?
大多市政机构会针对买家及承包建商要求事先申请拆除执照。在拆除前，需要联络水电瓦斯公司预定断水断电的日期以进行拆除工程。另外，联络消防单位确认拆除前哪些项目需要检查以及是否需要消防人员现场待命避免意外。地方政府也会要求检验拆除过程中，是否产生有碍人体健康的物质。尤其是针对1960年代的房子，石绵被广泛应用在天花板及地板装潢上。
拆除老屋并在原址建造新屋的确有许多优点，但由于耗时长且牵涉层面复杂，在决策时要特别小心法律规范及前期需要自行支付的费用。审慎考虑后再进行，才能极佳化老屋的投资价值。
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