自葡萄牙推出‘黃金居留法案’以來，葡萄牙房產受到全球各地投資人越來越多的關註和青睞。投資葡萄牙房產，可選物業類型豐富，其主要包括住宅、寫字樓、工業地產和商業地產。以下，居外網將著重介紹其市場歷年波動概況，分析市場各業態發展動態、投資市場環境及相關政策動向，對葡地產投資熱點做壹個把握和分享。
葡萄牙現有人口約1060萬，國土面積9.2萬平方公裏。隨著1986年加入歐盟，葡城鎮化和現代化步伐加快，加之政局穩定，自然環境優美，氣候宜人，地產價格相對便宜，外國直接投資表現強勁，在葡置業增多。90年代開始，住宅單位建設加快。1998年和2004年，葡萄牙分別承辦了世博會和歐洲足球杯，政府集中資金投資了許多基礎建設，期間地產行業受惠呈現了地產經紀暢旺。但相對於其他歐盟成員國，由於政府保守的政策，葡萄牙房產價格漲幅相當平穩，甚至有被低估。然而2010年葡發生債務危機後，歐洲地產行業整體壹路下滑，也因此至今仍有很多投資者對於葡國地產行業持有壹個問號。
但其實，相比歐洲大多數國家房產的大起大落，葡萄牙房產即使在債務危機之際，也沒有經歷暴漲暴跌的情形，沒有出現過投資泡沫，適合穩健型、發展型投資。
住宅地產市場
從住宅類別看，主要有舊房翻新、公寓、別墅、廉租房和度假房等。從住宅供應情況看，2002年是高峰期，完工12.5萬套，2009年回落到6萬 套，2010年初開始，由於受債務危機的影響，更降到5萬套。從需求來看，葡萄牙國土面積較小，核心房產投資城市屈指可數，鑒於空置的房產日漸有限，新房 供應量又少，加之葡萄牙沒有拆遷法，推崇以舊養舊，房子不會推到重建，而只是內部翻新，特別是城市老城區地塊，買壹套少壹套的稀缺房源，奠定房價上揚的基礎。
以2010年為例，新完工住宅3.19萬套，其中，舊房改造7千套，占22%。與歐洲其他城市壹樣，裏斯本老城區也保留大量的舊建築，舊房占比非常高。
目前，裏斯本有5.5萬棟住宅，其中，有1.2萬棟需要重修，預計投入資金80億歐元，勞動力成本占到了總投人的60%。葡對舊式建築改造制定了特殊 政策及配套的支持計劃，比如，在融資和稅收政策方面的優惠。葡規定在保留外觀的前提下，可對內部作任何改造，但要確保古建築升級及安全。
商業地產市場
90年代以來，商業地產在整個地產市場中占了重要地位。由於裏斯本中心商圈氛圍不及歐洲其他大都市，市民對大型購物中心非常渴望。此類項目回報率高，其建築具有國際水準，並屢獲設計大獎，由此也吸引了歐洲投資者。
寫字樓市場
葡萄牙的寫字樓主要圍繞裏斯本及周邊的市場，其供應量為440萬平米。在過去的20年裏，裏斯本大區的寫字樓供應量的增長僅為2% 至3%之間，作為葡萄牙的經濟中心區域，歷年來大量的企業總部紛紛進入裏斯本CBD中央商務區和世博新興金融區，空置率長期保持在較低水平從租金水平看， 裏斯本寫字樓租金為每平米18.5歐元，居於歐洲中上水平。
工業地產市場
與地產其他版塊和歐洲國家相比，葡過去工業地產的專業性和透明度不是很高。但目前在建項目的品質較高，以求達到國際物流運營的標準。
大裏斯本的工業和物流區分布在6個區域。葡政府的物流戰略是在各機場，火車站，港口及與西班牙邊境建立物流平臺。大裏斯本有工業和物流面積120萬平 方米，其中倉儲和物流占70%。在過去的10年裏，工業和物流地產租金平穩，保持在每年每平米50歐元，作為後起之秀，在歐洲也是最具競爭力的。
地產投資市場
葡地產投資市場明顯分兩種群體，國際機構投資者熱衷於投資商業和寫字樓，而葡國內投資者對工業地產和商鋪更感興趣，因為後者對物業運營管理的要求低壹些。而無論工業地產、商業地產，如寫字樓和購物中心，均可能有較好的投資回報。
根據最新數據顯示，地產投資基金項下管理的資產達123億歐元。該行業高度集中，前3家分別是Fundimo、EspirtoSantoGroup和 SantanderTottaGroup。在過去的14年間，有50家國際投資者直接或間接投資葡地產市場，其中，德國占26%、英國占21%、荷蘭占 16%、美國占13%、法國占8%，投資總額達40億歐元，重點投向商業地產和寫字樓。葡政府於2012年9月推出外國人買房50萬歐元以上者給予居留權 的新移民政策，這壹法案也已成功吸引包括我國在內的更多的國際投資者，讓葡萄牙在住宅市場上也節節攀升。
投資葡萄牙的優勢
就目前的發展趨勢來看，根據歐洲央行提供的資料，盡管北美和歐洲多數國家的房地產業陷入蕭條，但是葡萄牙卻是少數的幾個房地產價格出現回升的國家之壹。2012年，葡萄牙的高檔房地產價格還在上漲，而巴黎和羅馬的房產價格同期下降了4.5%到15%。
在歐元危機的大背景下，葡萄牙的房產市場可謂是獨樹壹幟。而相比於歷史的最高紀錄，裏斯本的房地產價格已經下降了10%，比金融危機前要便宜得多。在價格剛剛止跌回升之際，正是抄底搶購的最好時機。
在價格方面，目前在整個歐洲，葡萄牙屬於房產價格十分低廉的國家，即使是裏斯本最貴的地區，房價也只是西歐很多度假勝地的房價的三分之壹。但葡萄牙居住環境受歡迎的程度，卻是全歐國家中排名前幾位的，目前很多歐洲人喜歡來葡萄牙進行房產投資，這已是不爭的事實。
據阿爾加維的房產中介反饋，很多英國人願意在葡萄牙置業定居，他們比較青睞100萬歐元左右的別墅。而裏斯本高檔房產的買家主要是安哥拉人和巴西人，這些人主要因為石油和從事貿易致富，目前安哥拉人和巴西人占據了葡萄牙高檔房產市場的30—40%。黃金移民計劃推行後，預計會有越來越多的外國人投資葡國房產，例如中國人、巴西人、俄羅斯人，等等。
從經濟規律來看，葡萄牙樓價再度大幅下滑的可能性已經不大。在整個歐洲房產市場陷入低谷時，葡萄牙房產仍然保持了強勁的發展勢頭，價格逆勢上漲。壹旦投資增多，必會迎來更大的發展機遇。在投資熱潮下，預計隨著移民新法案的實施以及當地房產供應量增加，葡萄牙房產投資可能將會給投資者帶來可觀的增值收入及租金收入，投資回報十分值得期待。
裏斯本住宅投資風向標
對於購房移民投資者而言，選擇壹個保值增值，出租自住兩相宜的投資標的是壹個非常重要的移民環節。而人口持續增長無疑是房價穩定持續上揚、出租有力保障的壹個硬指標，裏斯本作為葡萄牙的首都和經濟、貿易、航運中心，是葡萄牙人口最密集也是人口增長最快的地區，也是房產投資的最佳置業城之壹。