房产界有一个说法，西班牙楼市的运行从高峰到低谷有一个7年的周期，而我们的记忆周期是5年。看看马贝拉（Marbella）和圣佩德罗市（San Pedro municipality）——西班牙少数几个楼市增长强劲的沿海地区的高端楼市发展状况，我想这一说法再次被证明是正确的。从2008年金融危机爆发至2015年正好七年，市场再次迎来成长期。这的确是好消息。但是，很多迹象表明，人们的记忆周期跨度很短。自两年前，就有不祥征兆显示，楼市崩盘的痛苦已经被遗忘。
首先，市场崩溃之前，西班牙房地产的特色之一就是房地产经纪人供过于求，大多数海外买家前往的地中海沿岸地区更是如此。金融危机和随后爆发的房地产危机，使得西班牙成千上万的房地产办公室倒闭，整个行业无一能幸免。在大多数经纪人供过于求的地区，超过75％的房地产公司倒闭。离海岸稍远的一个小镇，30个房地产经纪人中只有2个能够生存。在大多数国家，这对一个小城市来说已是足够，为什么一个只有15,000位居民的小镇却需要30个房地产经纪人？这个问题很难回答。在全国范围内，许多自2008年就生存下来的经纪人商需要缩小规模、降低成本、减少人员投入和缩小办公空间。幸存者无一都是最有经验、最了解市场和最专业的，结果市场自然就变得更加健康。
但是，我看到供过于求的周期有重新开始的迹象。最近，我在五个一排的商业单元面前看到其中有三个是新成立的房地产经纪商，这让我感到震惊。而且，相邻的建筑里三个以上经纪人已经就位，同一地区还有很多空置单元，我毫无疑问有更多房地产经纪人在来的路上。他们认为生意从哪儿来呢？2014年，西班牙共有约12万家初创企业，其中6,600家是房地产经纪商，占总数的约3％。在这些房地产经纪商中，有约80％分布在沿海地区，也就是大部分海外买家前往的地方。
我对这一统计真的不乐观。我预测，很多知识不够广博的初创企业，给同样不是很懂行的购房者建议，将导致灾难性后果，就如何我们在房产泡沫年代看到的一样。刚进入市场买家几乎不可能分辨出他们打交道的经纪人是老手还是新手。他们都有看起来很不错的网站，有了诸如Resales Online之类的多重发布网站，房源可以无限繁衍，很多人甚至懒得弄一间办公室，宁可选择只要一台笔记本电脑和移动电话的办公方式，因为可以节省更多的成本。
如果自己在浏览此类网站，那么与你打交道的人要么没有直接挂牌的房源，要么只看过几个，甚至没有看过在售房源。另一类经纪商则是开设大型办公室，雇佣大量后台支持人员，这是上次失败的典型。更糟糕的是，上次市场崩溃中的失败者换了新地址和新名字重新进入市场，但现在进入市场的买方也不会知道这些。
第二个重演的趋势是佣金水平。在西班牙的海外市场，房价总是超过国内行业正常水平。在二手房市场，5％-10％的佣金水平很常见，开发商通常最低支付10％。似乎一切都没有改变，我经常看到的是，经纪人经常给介绍客户的经纪人5％的提成，所以总佣金可能高达10％。在西班牙房地产浸淫了这么长的时间，我常说，没有什么能让我觉得意外了。但一所300万欧元的房子却要支付高达20％的佣金，就连我也不信了。客户可能要支付60万欧元的佣金，试问谁不会想成为一个房地产经纪人？做成一笔交易可以休息一年了。我想问卖方的是：为什么不干脆将价格价降低到合适的水平？
所以，如果你必须在西班牙雇佣一个房产中介，只需问三个简单的问题，就能赢得避免最危险的陷阱的最好机会：
- 你的在业时间有多长？
- 你收取卖家多少佣金？
- 你真正看过你要带我去看的房产吗？
如果他们不愿意回答，请选择其他人，或联系The Property Finders买家代理公司。
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