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现场直击 | 中国经纪如何拓展海外房产业务？居外中外房产经纪峰会回顾

9月18日，全球海外房产中文平台居外网主办的第14届中外房产经纪峰会在广州举行。本次峰会共有来自20余个海外房地产热门市场的房地产经纪公司、开发商代表，以及200余名国内经纪人及渠道商参加，现场座无虚席。

居外董事会执行主席乔治·奇米尔、中房经联秘书长王爱静、【21世纪中国不动产】联合创始人、总裁兼CEO卢航、房地产和互联网研究院院长相国良、【诸葛找房】副总裁苑承建、新加坡瑞乐集团总裁周圆等众多业内知名人士均出席了此次盛会，并在此次峰会上向参会代表分享海外地产相关的干货与机遇。

没赶上活动的居外er们，一起和小编回顾本次峰会的盛况吧~

居外董事会执行主席乔治·奇米尔致开幕辞，同时他就全球经济新形势下中国人海外置业新意向、中国房地产市场及房产经济概况、中国海外房产投资的未来“赋能”方案三个方面发表了演讲。

接着，他根据过去几年里，华人海外置业领域扩张的权威居外数据说明海外地产在中国巨大的市场潜力，这令所有人兴奋，并看好接下去的市场发展。

各地产行业专家围绕着如何挖掘中国高净值人群的房产投资需求，如何在中国真正拓展业务等问题展开了热烈的讨论。

其中，京东房地产业务部总经理曾伏虎就影响国人移民意愿的几大推动因素：移民监、投资选项、金融投资推出、入籍要求等方面，深入剖析了如何去捕捉“客户”热点，从而挖掘更多客户的海外房产投资需求。乐居海外房地产事业部总经理郭长凌、诺亚财富（深圳）财富管理中心总经理张蕊雯、新加坡瑞乐集团总裁周圆等业内专家也就此发表了各自观点。

下午场的活动中，居外董事会执行主席乔治·奇米尔则是就如何帮助中国经纪拓展海外房产业务空间进行了讨论。

为了让大家对于海外房产有更深刻、具象化的印象，他向现场嘉宾展示了居外主导的 “加拿大，海外投资理想之地”、 “智绘未来——美国精选房产”、“澳大利亚精选房产投资”和 “东南亚养老度假投资”等项目，并为来宾展望了“一带一路”带来的沿线国家房产投资新机遇。

在下午的圆桌对话环节中，各地产行业专家们讨论了中外房产经纪MLS与联卖的创新差异。

UU找房创始人CEO颜丙亮表示，无论是行业协会还是民营企业来做中国全行业的MLS都会出现问题，行业的机会在于新房联卖；Q房网董事副总经理周永斌认为，企业的核心工作是协助政府去做有利于行业健康发展的事情，地产经纪行业未来应在服务上提升，不要随波逐流。

而裕丰地产海外事业部总经理梁思伟表示，贝壳找房等新模式的出现对市场是一个冲击，但长远看是利好，只不过短时间内无法实现中国的MLS。

居外希望通过此次峰会，向海内外地产同行们分享海外地产经营的经验，并与各地产经纪、开发商探讨行业发展趋势，促进跨境合作，与地产经纪、开发商协同发展。

相关阅读：海外置业成中产资产配置新趋势首选东南亚

现场直播｜2019北京中外房产经纪峰会：面向中国投资者的海外置业投资营销策略

加州橙县房地产协会国际委员会主席胡世琮用居外数据，分析了去年中国买家投资额较高的主要州与主要城市。

2018年美国本土买家的购房均价仅有24.93万美元，海外买家的均价有29.24万美元，而中国买家2017年均价53万美元。2018年有所下降依然有43.9万美元。

为何中国买家购买海外房产？为何购买这类房产如condo？如何结合其需求教育中国买家？基于多年行业经验他给出了自己的建议。

通过何种工具找到中国买家，他隆重介绍了居外网。

现场直播｜2019北京中外房产经纪峰会：中国投资者海外房产投资趋势

居外网首席分析师Adam Yang引用居外独家数据分析了中国买家投资海外房产的动机；2017年中国买家在全球主要市场投资额与变化趋势；进而通过分析中国买家的实力与不足，探讨海外房地产专业人士面临的机会与风险，也特别提到近期两会关于房产税征收的立法进度牵动敏感的大众神经。

现场直播｜2019北京中外房产经纪峰会：《龙腾不息》作者Mario Cavolo分享

《The Dragon Roars On 龙腾不息》一书的作者Mario Cavolo是中国的女婿，以他在中国20年的经历，创作了这本介绍中国经济发展的英文著作。

他告诉来自全球的地产领域嘉宾，中国早已不是想象中的硬核共产主义的中国，90%的中国家庭拥有房产，房产构成主要资产；对于房产的热情是多数外国人无法理解的。中国的信用卡系统已经很发达与个人债务远低于美国，这意味着信用支付空间巨大。他盛赞中国的产品质量控制与生产能力和低廉高效的运输成本。通过中美两国领导人的友谊，对两国未来的关系他充满信心。他又就未来10到20年中国的城市化，为来宾展望了将有哪些机会。

他时不时秀出地道的中文与幽默感赢得阵阵掌声或欢笑。

现场直播｜2019北京中外房产经纪峰会：居外网CEO罗雪欣致欢迎辞

3月27日10点整，居外首席执行官兼执行主席罗雪欣女士首先登场致欢迎辞，面对海外地产中介，她指出了打开中国市场的途径。

她表示：中国目前有110万家房产中介，60%业务活跃中；如何为海外中介连接中国这些同行这是居外的目标面对海外的开发商和中介；通过介绍中国主流网络工具和语言，她指出在中国落地需要居外这样接地气的平台。

海外地产在中国拥有巨大的市场，过去7年里，增长迅速；这令所有人兴奋。她以详实的数据赢得与会观众们的浓厚兴趣。

现场直播｜2019居外房产论坛及中外房产经纪峰会

3月27日，由全球海外房产中文平台居外网主办的第13届中外房产经纪峰会在北京召开。来自30个海外房地产热门市场的房地产经纪公司和开发商代表，以及近百名国内经纪人及渠道商火热参加，盛况空前。

专程从海外来参加本届峰会的有30家房产公司，近一半来自美国，其他有来自东南亚，英国、澳洲，加拿大，迪拜，和地中海黄金签证国家，既有中国买家一向心仪的传统海外购房目的地，也有近年来人气急升的东南亚欧洲市场。

上午的高端封闭论坛邀请到Asia Prop Tech、美国加州橙县房地产协会国际委员会、百度、新浪微博等相关嘉宾围绕“海外置业.科技”这一主题向参会代表分享行业及营销干货。居外网为您全程直播本次峰会，查看图片报道，敬请关注精彩报道：

12:00 居外网携手乐居新海外战略合作启动仪式

在居外首席执行官兼执行主席罗雪欣，乐居海外房地产事业部总经理郭长凌及新浪微博产品总监文祥瑞的见证下，居外网与乐居新海外战略合作在正午时分正式启动，未来双方在房源、渠道将紧密合作，服务于中国买家与海外开发商和中介机构。

11:35 中国最受欢迎社交媒体新浪微博：分享如何以内容吸引消费群？

新浪微博产品总监文祥瑞从个人经历如何通过房产在北京成为中产；在移动互联网时代，微博如何转型与增强用户粘性；微博阅读量主要的垂直领域和增长趋势；在人民币贬值的长期预期下，他个人也有海外置业的计划。

11:15 中国最大搜索引擎百度：解读海外主题搜索趋势与广告投放

百度大客户经理赵宗州，作为最大中文搜索引擎，他主要服务于海外置业房产客户。他提供了百度搜索中，主要置业国家的搜索频度，资金预算范围；搜索者所在省市排名乃至更详细的用户画像。以居外网为例，他通过百度数据介绍了如何更好服务于业务，如何精准投放，提升品牌形象。

11:00 面向中国投资者的海外置业投资营销策略

加州橙县房地产协会国际委员会主席胡世琮用居外数据，分析了去年中国买家投资额较高的主要州与主要城市。为何中国买家购买海外房产？如何结合其需求教育中国买家？基于多年行业经验他给出了自己的建议。通过何种工具找到中国买家，他隆重介绍了居外网。【了解详情】

10:45 衔接大中华与亚太区的高新房产科技

亚洲房产科技社创始人卢铭恩则从商业模式的创新与新科技分析了对海外房产的影响，如Airbnb对于共享经济，AI和大数据、区块链技术的采用如何被亚太市场采用。据此他认为新的风口将会出现在房地产科技。

10:30 中国投资者海外房产投资趋势

居外网首席分析师Adam Yang引用居外独家数据分析了中国买家投资海外房产的动机；2017年中国买家在全球主要市场投资额与变化趋势；进而通过分析中国买家的实力与不足，探讨海外房地产专业人士面临的机会与风险，也特别提到近期两会关于房产税征收的立法进度牵动敏感的大众神经。【了解详情】

10:10 《龙腾不息》作者Mario Cavolo分享

《The Dragon Roars On 龙腾不息》一书的作者Mario Cavolo是中国的女婿，以他在中国20年的经历，创作了这本介绍中国经济发展的英文著作。他告诉嘉宾，中国早已不是想象中的硬核共产主义的中国，90%的中国家庭拥有房产。他对中美两国未来的关系充满信心，又就就未来10到20年中国的城市化，为来宾展望了将有哪些机会。【了解详情】

10:00 居外网CEO罗雪欣致欢迎辞

居外首席执行官兼执行主席罗雪欣女士首先登场致欢迎辞。面对海外地产中介，她指出了打开中国市场的途径；以详实的数据赢得与会观众们的浓厚兴趣。【了解详情】

开幕前

买房如择偶，看房如约会，中介如红娘？

我们不妨停下来思考一下，其实房屋买卖和约会如出一辙。同样的情感倾注，同样的浮想联翩，同样的加戏，同样的心跳加速，犹如在电话旁左右徘徊，迫切渴望听到电话响起；悄悄地走近并观望你心中所想的那一位，；悄悄地走近并观望你心中所想的那一位，只是为了多看一眼，甚至驱车从TA身边经过，只是略有不妥。当然，伤心绝望则是常有之事。

看一下当地报纸的房产版面，你会发现到处是“单身”（待售）广告，字面用语为“单身贵族”。“焕然一新、令人赞叹的单人房，带定制型欧式家具。”“恢弘开阔的2居室住宅。”“高端、怡人、定制式住宅。”“一款美丽动人的寓所。”“尽享这款魅力之作。”“迷人格调与闲逸生活。”“通透明亮、悦心娱目的3居室殖民风住宅，坐拥优越地段。”通透明亮、悦心娱目；恢弘开阔；怡人：这些都是将房产拟人化的劝诱之词，犹如容颜姣好的“单身一族”在等待另一半的到来。

居外诚意推荐（详情点击图片）：

坐标美国加州居外编号：42208181

房产广告时常具有劝诱性甚至挑逗性。“古色古香的美宅，地处萨顿区（Sutton Area），”“采光充足、温馨怡人的住宅，位于西区大街（West End Avenue），”“战前华美宅邸”——这是纽约房产宣传广告的用词。以上暗含“邀请之意”的用语与“高挑挺拔、美丽动人的褐发女郎”、“优雅迷人的地中海美女”、“如沐春风、迷人温馨、错落有致”或“精彩纷呈、大师操刀的SWF 41住宅，室内外尽显华美格调”大同小异。这些广告语都是取自当地报纸中；如“完美邂逅（Meet Your Match）”房产专栏；还有取自《芝加哥论坛报》 (Chicago Tribune)房产专栏的“湖畔女郎”、“海边的单身贵族”及“可翻修升级的古宅”），无论是用于单身一族、美女或构造简洁典雅的空置老宅，这些广告通常具有描述性和劝诱性，有意模糊并跨越生命体和非生命体（房子）之间的界线。它们所呈现的并非一个住所，而是一种关系。周日的房源信息表则会公布出各种“精致”、“引人注目、温馨典雅”、“令人赞叹”、“美轮美奂、天然雕饰、魅力四射”的空置房产，邀请您“今日致电。”

感情与房产之间的对比双向皆行得通。有女人将男人描述为“待修缮的房子”，即一种需要投入精力和时间的“原材料”，但这种“修缮”可能是对未来的一次绝佳投资——过去在一个价值判定基准略有不同的时代，常称之为“外粗内秀的人”。住宅犹如配偶，一不小心就会陷入危险境界，正如人们常说的“我可以在婚后调教并改变他。”。从另外一个角度看来，“待修缮的房子”不仅等同于“毛坯房”，还特指“只是需要爱（去修缮）。”

此外，还有取自《哈佛杂志》（Harvard magazine）分类房产广告的宣传用语：“您在寻找天作之合吗？入住我们的度假别墅吧（Vacation Rentals），所需所想唾手可得！”

同样房产中介也像是红娘/月老；看房询盘和介绍对象也没什么本质不同，而中介随时可能因为小两口吵架而成为替罪羊。

哈佛大学英语系教授玛嘉莲·盖博（Marjorie Garber）在2000年出版了《性和房产：为何我们喜欢房子》（Sex and Real Estate: Why We Love Houses）一书对此进行阐释，“在当代社会文化中，房子通常扮演着情人、伴侣之类的梦想约会对象，甚至梦想配偶的角色，他们能够实现我们的想望，给我们的计划和生活带来意义。”

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

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编译自 Sex and Real Estate: Why We Love Houses

撰稿人：ADAM CHEN

排版:KYRA WANG

在澳洲买房前，如何做好房屋检查？

在澳洲买房，尤其购买一些旧的房屋时，买家都需要花一笔钱做房屋检查，省的日后再房屋的修理上花费过多。或许有些卖方或房产经纪愿意提供这样的报告，不过对此您最好还是有些保留，毕竟这不如您自己出钱做的报告较让人放心。

我在美国的看房经历

记得那时一个风和日丽的下午，我和家属前去看房，我的房产经纪人已经在房子那等我们了。等我们一到，她还是像之前一样很熟练地拿出收集的资料，全是关于这套房子近些年的情况。比如上任房主是什么时候买的，以多少价格买的，之后他们是自住还是出租，目前这套房子是什么情况、挂牌出售多久了、有没有降过价、降过几次等等，大致就是想通过这些信息来判断卖家是紧急出售还是常规出售。

>>>美国置业百科：美国购房流程|美国房贷申请|美国房产税费

这些数据不仅能对房子做出一个侧面的判断，也非常利于我们的报价工作。如果一个目标房现在是被租出去了，说明什么？说明旧房主并不是十分急着卖，如果一个房子已经在最近降价过了，说明房主急着出售，那我们可以比较大胆的杀价。

除此之外，我的经纪人还拿出了这个社区的数据，比如这个社区安全系数多少、周围学校好不好、社区里的居民平均学历是多少、社区以前有没有发生过严重的治安不良事件·······要知道，在美国买房买的就是位置，不然为什么在美国房产界流行的一句话：美国买房看什么，第一是Location（位置），第二是Location（位置）、第三还是Location（位置）。推荐阅读：在美国买房最重要的是买什么

坦白讲，看房当天婷婷主要是听经纪人的意见，毕竟她们更专业，提出很多的细节都是我们这种首次买房的人绝对想不到的，比如这个房子修建于1970年前，铅的风险是否很大？这个小区的委员会都承担了哪些保险······还有，比如她一进门直接进厨房，看看厨房配备的电器是否能工作，走到阳台去看是否有小孩攀爬摔着的隐患等等。

说实话，一开始我总觉得房产经纪人会急着让我们过户然后不负责任，然而事实上真的不是这样，他们会很直接很专业的告诉我们这个房子有哪些问题，哪些是房子的优点，然后记录下所有细节上的问题，比如地板老旧、厨房瓷砖有点破了等等，用这些小问题去杀价，帮我们争取最好的价格。

（据美国邦利）

海外 | 我的心思你别猜美加澳房产经纪人对中国人没那么了解

最了解中国买家的居然是塞浦路斯经纪人。

美国、加拿大、澳大利亚是中国买家最热衷的海外置业目的地。拿美国来说，根据全美房地产经纪人协会发布一份报告显示，在截至2016年3月的一年内，中国买家在美国买了29195处物业，累计花费286亿美元。而且中国买家出手阔绰，购买房产的均价中位数（542084美元）都比美国本土水平高出一倍。

即使中国买家在国际房地产市场上的存在感不容忽视，那些想要卖房子的海外经纪人却不一定真正了解中国。根据中文国际房源平台居外网对63个国家、共1402个国际房地产经纪人的调查结果显示，最了解中国买家的居然是塞浦路斯经纪人。相比之下美加澳三国经纪人的表现就不太理想。

居外网在经纪人群体里发起了一项简单问卷调查：

•哪一个是中国国旗？

•谁是现任中华人民共和国的领导人？

•哪个国家是最受中国人的国际买家欢迎的？

•北京的公寓平均需费多少？

•有多少中国公民持有护照？

•中国买家在2015年于美国房地产共花费多少？

•中国买家在2015年于澳大利亚房地产共花费多少？

•中国人最常使用的通讯工具是什麽？

结果发现，许多海外经纪人确实对中国有一些基本知识。他们可以识别中国国旗（84％选择正确）和国家主席的容貌（75％选择正确）；他们也知道美国是最受中国买家欢迎的国家（67％选择正确）。

在特定国家层面，美国54％的受访者不知道中国人在美国房产花费多少；而澳大利亚73％的受访者亦不知道中国人在澳大利亚房产所花费的金额。实际上，美国是中国海外投资最热门的目的地，而中国买家则是澳洲最大的海外投资群体。2015年，中国人在澳大利亚的房地产上花费了243亿澳元，占澳大利亚所有行业境内外国投资者所投资的四分之一。

谈到中国国内的情况，大部分海外经纪人都不了解。例如，他们不知道在北京公寓的平均成本大约500万人民币（78％答错了），或者只有5％的中国人持有护照的事实（82％答错了）。

虽然这些经纪人对中国了解有限，但他们也有投其所好的方式。比如，超过一半的海外经纪人（55％）知道微信是与中国沟通的主要方式，即使还有45％的代理对与他们联系的中国买家了解不足，未能使用买家最喜爱的通信方式。

排除来自中国和中国香港的受访者，来自塞浦路斯的房地产专业人士对中国最了解。来自马来西亚和新加坡的受访者，它们对中国也有较好的了解。在西方，法国和土耳其对中国认识最深。

海外 | 我的心思你别猜美加澳房产经纪人对中国人没那么了解 — 图片来源：居外网

受访者中，美国经纪人的数量最多，占到32%，其次是澳洲（24%）和加拿大（14%）。但他们的回答率都没有达到及格标准。澳大利亚经纪人答题正确率为49.81%、美国经纪人正确率为47.8%、英国为47.55%、加拿大为45.01%。

整体上来看，对中国最了解的海外经纪人多数来自小众国家，这说明在国际房地产市场上也存在买方市场和卖方市场的区别。“中国买家是这些国家海外购房的最大来源，但不是唯一来源。这些国家的经纪人可能并不完全依赖中国买家，他们花在了解中国的时间相对不如其他国家。”

这些常识对海外经纪人来说意味着什么？居外网中国区总经理葛奕婕说：“是否认得中国国旗可能对做成生意并无直接关系。这些问题虽简单，但能反映一位海外经纪人是否投入了足够的时间和精力，来学习与中国买家打交道及与建立关系。当然，对本地房地产市场的了解是最重要的，但能理解买家并与买家相关联，这也很重要。”