這幾種情況,你可能不適合在日本買房|居外專欄

“我想在日本買房。” 一個念頭背後可能有一萬個契機,理由和動機。或許是在日本旅游後覺得日本房子不錯,永久產權,想要擁有一套連帶土地和房子的不動產;或許是打算讓孩子去日本讀書,有個屬於自己的居所;又或許是看到全球經濟局勢不穩定,想讓自己兜裡的錢不貶值;也可能是周圍朋友推薦,大家都買了,我買一套應該也不虧……

不管出於什麼原因萌生在日本置業的想法,但並非所有人都“適合”在日本買房。為什麼這麼說?難道在日本買房有限制嗎?並非如此,外國人在日本購房並無身份限制,滿18周歲即可。

我說的“不適合在日本買房”,實際上是針對一些對日本房產投資毫無了解,並且固執堅守自己的一套思維理念的投資人。所以何種情形下日本房子會和你有緣無分呢?注意了,如果你持以下觀念,可能還要再斟酌斟酌。

1. 過分擔心地震災害

日本是一個島嶼國家,地震和台風時有光顧。很多國內投資人擔心地震會給自己的房產帶來意外損失,人之常情,可以理解,但是你只知其一不知其二。生於斯長於斯的日本人民經過世世代代的智慧和努力,在房屋建築安全方面走到了世界前沿。

1981年,日本修改了建築基准法,新抗震標准要求6級~7級的大規模地震中也不會出現結構性損害。而且在新抗震標准中,除了防止建築物倒塌外,還要注意確保建築物內的安全。另外還有地震保險來加一層保障。

新耐震法實施後,建築的抗震性能更上一層樓。2011年震驚世界的“3·11大地震”中,東京幾乎沒有一棟樓倒塌,舊耐震也接受住了如此大的考驗。天災不可逆,但是人為力量也不可小覷。

當然了,歷史上留下深刻印記的大地震屈指可數,小地震對於構造嚴密的日本建築不足以構成威脅,基本就是“撓癢癢”的存在。所以如果因為擔心黑天鵝事件讓自己的房產受損就舉步不前,因噎廢食,那就再考慮考慮吧。

2. 炒房升值翻倍賺

國內房產在幾十年間的翻倍猛漲讓一部分人嘗到了甜頭,另一部分人眼紅。既然沒有乘上國內的東風,把目光放到海外,說不定東京是下一個北京呢?

對有這種想法的朋友我想說:你的視野突破了國門,很好但還不夠。你也應該回到上世紀90年代看一看,那時候的日本房價怎一個“高”字了得。感受一下當年的豪言壯語:“賣掉東京買下整個美國!”再送你一首歌“全都是泡沫~”

30年後的今天,日本房地產市場經過長時間沉澱才瀝干了泡沫,終於開始逐漸緩慢穩步上漲。所以說當今的日本,已經發展出一個比較成熟穩定的房地產市場,短時期內很難有“過山車”式的波動。帶有淘金色彩的炒房發大財夢,恐怕在日本是很難實現了。

3. 追求10%以上高回報率

在日本投資房產主要是穩定的租金收益,實現海外資產配置,外加小幅度的房產增值。既然達成了這個共識,再來看看租金回報率。以東京為例,公寓的租金回報率平均在4%~6%(扣期間除費用後的實際到手收益)。

很多人看到這個數字就皺眉頭了。與柬埔寨、泰國那些10%以上的高回報相比,東京這個回報率不夠誘人。

首先,泰國、柬埔寨是新開發市場,高回報伴隨著的必然是高風險,法律制度保障以及後期維護都要打很大的問號。如果你不是想投機的冒險家,成熟穩定的市場才是你的選擇之道。

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其次,國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300~1:200,回報率即4%~6%。如此看來東京都市圈的房子完全符合房產運行良好的國際水准。(國內一線城市租售比在1.5%左右)

而且回報率不能只看比例數值,一般而言郊區的房子比市區的房子收益率高,二手房的收益率比新房收益率高。收益率因區域而異,所以比較相同區域房子的收益率才是關鍵。就算將東京都中心和地方城市的房產收益率相比較,孰高孰低其實也沒有實際參考意義。

4. 瞄准偏遠地區低價房

可能很多人手頭資金並不寬裕,但還是想在日本投資一套房產。不是說日本房價不高嗎,正好手裡有30萬元閑錢,在日本買套房子保值,總比握在手裡安全得多。

其實有這樣的理財規劃已經成功了第一步,但不是故意要潑冷水,30萬元確實只能買到日本較偏遠地區的房子。但如果想用來投資收租,不得不考慮空置風險。因為地方人口流失,租房需求沒有那麼旺盛。

所以回歸到房產投資的核心標准:地段!地段!地段!(重要的事情說三遍)

人口流向教育資源和就業資源好的地方,這是放之四海而皆准的必然趨勢。作為日本的首府,東京占據了日本三分之一以上的人口,GDP占據日本全國70%。不管是經濟實力,還是人口流動,東京都遙遙領先於日本其他城市,也是國際都市中的佼佼者。

自上世紀90年代中期以來,一方面,為了尋求工作機會而湧入東京的年輕人一直在持續增加。另一方面,來東京求學的各地學生也與日俱增,包括很多外國留學生。在東京並不太需要擔心人口老齡化的問題,反而能看到有源源不斷的年輕血液注入進來。

截至2020年2月1日,東京總人口估算為總人口13,953,443人,較上個月增長1,807人,較去年同期增長94,718人。東京的15~60歲的人口占絕大多數,以勞動人口為主。另外,2019年7月日本總務省公布的調查數據顯示,東京圈是日本唯一人口增長的都市圈。

 

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