9月13日，在上海的一場房產經紀峰會上，一個衣著樸素的中年人坐在標有“柬埔寨”的交流台前。半個小時後，他決定用2億美金購置幾乎一整棟樓。這讓坐在他對面的海外房產經紀人馬迪喜笑顏開。
找到了“大客戶”的馬迪依然處於驚訝狀態。“上海這邊的客戶群體對國際金融市場的動態太清晰了。”她回憶道，那位客戶上來就要“一帶一路”國家，對其他諸如迪拜等國家的房產則不太感冒。“現在為止是初步意向，還沒完全落地。”馬迪對經濟觀察報說，下個月她將與客戶飛往柬埔寨，進一步向客戶介紹這棟坐標在柬埔寨首都金邊、類似上海陸家嘴這樣的CBD位置的A級寫字樓。目前，這棟樓的價格大約在1萬多人民幣/平方米。
這位揮手間出手2億美金的中年人，並不是一個人在戰鬥。在他的背後，往往有一個炒房團的支持。對於他和他身後的炒房團，並不擔心今年以來趨緊的外匯管制。此前，他們早已在海外備下大量的現金，問題只在於，下一步到哪裡去買買買？
中國買家的海外資產配置戰，又拉響了新一輪的號角。此次，人們把目光投向了東南亞，直指“一帶一路”國家。諸如泰國、馬來西亞、柬埔寨、越南、緬甸等國家，正在日益成為中國買家的“新寵”。
1、熱度
“下個月將會是購房旺季。”9月13日，在2017居外中外房產經紀峰會上，來自芭提雅的房產中介謝徽對經濟觀察報介紹說，隨著十一國慶節以及泰國旅遊季的開始，將陸續有中國買家採用“邊旅遊邊看房”的形式，去實地接觸當地房源。
泰國的房價已經經歷了一輪的上漲。這位精通泰語，同時又能說一口流利中文的泰籍華人謝徽，在當地的房產界很吃香。
她回憶道，早在2012年，公司就開始做中國生意，當時一套8000人民幣/平方米的房子，現在已經漲到了2萬人民幣/平方米。目前，每個月都會有一批40人的中國旅行團到泰國的樓盤來看房，而她都是拿著整棟樓在對外進行售賣。
具有永久產權的公寓房成為了大多數中國買家的首選。當然，也不乏有一些買家以公司名義購買別墅。
據謝徽介紹，購房者會從投資、度假、旅行、父母養老等多個方面進行考量。“旅遊業發達的地方，不愁租不出去房。”一位在普吉島買下別墅的中國買家對經濟觀察報說，來普吉島的遊客大多“不差錢”，希望有更好的居住體驗，租金收益完全可以抵消房貸；到了假期，也可帶家人來此地自住。
據中國最大海外房源平台居外網數據，目前，泰國已躍居中國買家海外購房目的地國家排行第三名，僅次美國和澳洲，今年2季度中國買家在居外網對泰國房源的查詢、諮詢量比去年同期漲147%。
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而除了泰國以外，中國買家對馬來西亞房的興趣也猛漲，今年2季度居外網馬來西亞房源訪問與諮詢量比去年同期增加95%。
居外網首席增長官馬來西亞華人劉碧利對經濟觀察報介紹道，馬來西亞吸引國人投資的優勢在於當地的優質教育。“一些希望孩子走國際化道路的家庭，會讓孩子來此地就讀高中，以提前適應英語環境。”劉碧利介紹道，馬來西亞當地華人眾多，不會英語的陪讀媽媽也可以過得很舒適，而在馬來西亞的國際學校就讀後，不少中國學生會選擇繼續到美國深造。
在出入境方面，馬來西亞的第二家園移民計畫，可使得申請人獲得馬國10年終身可續簽的居住簽證，自由進出該國。
那些嗅覺靈敏的投資者和金融機構則看好“一帶一路”概念的效應，將目光投向更多還未經歷房價增長的東南亞國家。馬迪所在的寶琛環球有限公司是一家幫助高淨值人群做資產管理服務的公司。這家位於中國香港的金融公司，此前側重代理美國的房地產，現在則開始把目光聚焦在經營東南亞房和“一帶一路”概念房，而這樣轉向東南亞的房產經紀公司目前不在少數。
隨著“一帶一路”戰略的火熱，中國企業走進東南亞國家進行投資和基礎設施建設，也帶動了當地的售房熱度。
諸如柬埔寨、越南、緬甸等國家登上了舞台，開始用未來的前景作為吸引中國買家的賣點。前述那位2億美元的買家就是直奔“一帶一路”國家而去，這也使得“一帶一路”概念房在當日峰會上出盡風頭。
“泰國和馬來西亞的房價已經被炒得很高了，公司更看好柬埔寨。”馬迪對經濟觀察報介紹道，柬埔寨屬於東盟十國，目前的情況很像七八十年代的中國，它擁有7%以上的GDP年增速，隨著其經濟的發展，房價的前景很樂觀。“那位2億美元的大客戶並不是一時衝動”，馬迪認為，上海這邊的客戶群體對國際金融市場的把握是非常清晰的——柬埔寨是美元區，相對於其他國家更具有保值增值性。
購置東南亞房產的大多數買家用於投資，以從中獲取租金收益。
經濟觀察報採訪的多位房地產商和中介商表示，購置東南亞房產的人群大致分為三類：
第一是高端炒房團，他們大多在海外已有投資、資金充足，看好東南亞房產前景，投資一線城市的高端寫字樓、別墅等；
第二是有過海外經歷、或者相對熟悉海外房市的中產階級，已在歐美等國家有過房產投資經驗，手有餘錢，希望分散風險；
第三是首次出海、尋求機遇的購房新手，因資金有限而將目光投向“一帶一路”沿線的新興房產市場，目標多為公寓房。
2、出海
對於首次出海購置房產的個人來說，資金怎麼出去是個永恆的話題。特別是在外匯日益趨嚴的今天，經濟觀察報採訪的多位房產中介介紹道，一些已有中國香港賬戶的中國買家會直接將首付存入中國香港賬戶用以購房使用。但隨著今年年初以來，花旗銀行、招商銀行等大幅度提高內地人到中國香港開戶門檻後，中國香港銀行賬戶開戶變得艱難起來，而資金跨境轉賬相對以往也不再容易。
7月1日起實施的《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》規定人民幣計價的大額跨境交易報告標準定為20萬元人民幣。當日單筆或累計交易也從以前的20萬人民幣下降到單日的5萬人民幣。一定程度上，增加了買房支付的難度。
但相較於歐美這種動輒500萬、1000萬人民幣的房產來說，東南亞國家的房源優勢在於，價格沒有那麼高。這意味著，首付款也相對較低。在泰國，首付款是全價的25%。以一套芭提雅的普通公寓房最低16萬人民幣為例，一些中國買家會直接採用銀聯卡刷卡，匯率則採用銀行的即時匯率。
雖然從2017年6月1日起，針對銀聯卡在中國境外進行的房產或投資類交易將正式關閉。刷卡的中國買家會接到銀行電話，詢問這筆錢的用途，大多數人的回答是，在泰國購物。
一位銀行內部人士對經濟觀察報介紹道，外匯管制一般是針對現鈔和匯款出境，對於銀聯儲蓄卡直接刷卡消費方面限制確實相對較小。
雖然如此，買家們似乎依然無法迴避資金出境難題。在泰國、馬來西亞等地，優質房產依然可達三四百萬元人民幣一套，換匯在所難免。
最新的《個人購匯申請表》明確表示：不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。如果違規換匯，不但要求回兌，而且還會面臨罰款。
對此，馬來西亞的房產中介商鄔子揚則給出了折中的辦法。“投資房產受限制，並不代表投資農業受限制。”他對經濟觀察報說，他正計畫邀請客戶去當地的榴蓮園進行農業投資，租賃土地種植榴蓮，從中獲取收益後，再用收益投資房產。但他也承認，該方案的收益週期約三年，更適合那些有長期投資規劃的人。
“是否可以採取一種租賃同售的形式？”一位馬來西亞的房地產開發商EDDIE則另闢蹊徑。在他看來，不能境外買房並不意味著不能境外租房。中國買家可以採取交租金的形式分散繳納房款，一旦累計租金達到房款金額，就將房子直接過戶給買家。他對經濟觀察報表示，這種模式正在醞釀中，下一步將進行可行性研究。
3、判斷
王芳則屬於那類有過海外經歷、或者相對熟悉海外房市的中產階級，對房子質量有一定要求，青睞一線城市的房產。她已在美國爾灣購有一套市值80萬美元的房產，手有部分餘錢，不夠在中國的一線城市或者美國再次購買房產，但在東南亞國家買房綽綽有餘。
為什麼定位東南亞國家？除了價格相對低以外，王芳是希望分散風險，“把雞蛋放到儘量多的籃子裡”。
更耐人尋味的是，“很多中國香港人和中國台灣人正在東南亞炒房，這跟十多年前他們來大陸炒房是一個樣子。”從事金融行業的她觀察到，隨著經濟形勢的好轉，東南亞似乎正在走中國改革開放這條道路。中國的製造業正在向東南亞轉移，勞動密集型產業過去之後，人口將不斷集聚，房價也會逐漸上漲。“這一點上，跟隨製造業過去的中國香港人和中國台灣人看得很清楚。”王芳說。
同大多數謹慎購房的中產階級一樣，王芳不會很匆忙地“為了買房而買房”。她此前看好了一套價值400萬人民幣左右，位於吉隆坡的房子，但由於最終價格高於預期而放棄。對於王芳而言，如果投資該房屋，僅是為了賺取租金，流動性對於她而言顯然差了一點。
而對於東南亞國家匯率波動的擔憂，也成為她不敢輕易出手的原因之一。比起熱度已經很高的房子，王芳更想去看一些位於東南亞國家首都、面積小、總價較低的房型，她並不想投資太多的錢進去，最好是不佔用太多的流動性。此外，“如果房子是為了以後升值，也要考慮有沒有買方市場。”王芳對經濟觀察報談到。
不僅是買家態度謹慎，一些投資管理機構也在佈局的過程中採取了樂觀謹慎的態度。澳宜國際總經理助理梁平蓬對經濟觀察報說，公司8月份開始去馬來西亞等國家考查房產，十一個項目中只選擇了一個。那是位於馬來西亞海邊的別墅，400-500平米，330萬左右人民幣，使用面積均價5、6千人民幣/平方米，產權99年。開放商甚至提供包租服務，租金收益之外，三年之後，家具全送。
梁平蓬介紹道，對於買家來說，政策穩定、房屋所有權、經濟穩定、房價提升趨勢、空氣質量、孩子教育，旅遊地等都成為考量的重要方面。
（據經濟觀察報 記者：張文揚）