2015年剛到，加拿大房市是否存在泡沫，泡沫到底有多大，再次成為年末的熱門話題。
雖然還沒有到12月份的最後壹天，但加拿大房地產協會（CREA）最新的年度預測顯示，2014年加拿大房價將增長6%，至405，500加元（約人民幣（6.2198, 0.0050, 0.08%）220萬元）。
個別熱門城市漲幅驚人，溫哥華的房產均價早已超過80萬加元，多倫多房產均價達55萬加元，卡爾加裏均價達46萬加元。而根據Teranet National Bank房價指數，過去五年加拿大房價累計已上漲了27.2%。
但與之對應的，加拿大央行（Bank of Canada）的2014年下半年金融系統評估報告表達了對房產市場的擔憂。央行認為，目前加拿大的房價已經被高估10%至30%，給購房者帶來了巨大的房貸壓力，也成為當前加拿大經濟面臨的最大風險。
如果從經濟的角度分析，推動房價上漲的因素，主要是收入、就業、利率、住房供應和人口增長幾個方面。
過去幾年加拿大房市上揚，超低利率是主要推手。加拿大央行維持1%的基準利率已超過4年之久。
人們付更高價格買房，而不考慮自己的收入，“壹不小心”就貸多了。但過高的家庭債務水準(相對於可支配收入)使得房地產市場更容易受到失業率升高和加息的影響。
央行報告顯示，目前大約12%的加拿大家庭處於嚴重負債水平，其債務/收入比高達250%。
考慮到加拿大目前的通脹率為2.4%，創2012年3月以來最大升幅，壹旦利率恢復正常化，還款壓力上揚，而薪資與其他收入又不可能突增，這種對立必將對房市產生重大沖擊。
住房供應量和人口增長情況則是供求關系的兩端。假設2015年加拿大將接受26萬到28.5萬個新移民，而住宅開工率預計為18.49萬套（根據加拿大按揭房屋公司CMHC的預測數據），那麽新移民的湧入的確可以給房產市場帶來促進作用。
但這裏面有個問題：高企的房價即便對於部分富有的新移民而言也已是天價，這些新來者中有多少能轉化成有切實消費能力的購房者，來消化這些新建房？
而且，新移民主要登陸在大城市及經濟中心，比如大多倫多和大溫哥華地區，這些地區有可能呈現壹定程度的“供不應求”，但在其他地區，房市表現已明顯呆滯。
仍然以CREA的數據進行分析。雖然全加2014年的房屋交易量增幅預計將達到5.1%，但列入統計的10個省中，有4個省錄得年度跌幅，1個省持平，另2個省增幅僅為0.8%和1.8%，真正對全國增幅起貢獻的，其實只是BC省（14.5%），阿爾伯達省（9.3%），安大略省（3.6%）。
而從價格方面來說，雖然全國的漲幅達到6%，但仍有2個省（新斯科舍省、新不倫瑞克省）錄得跌幅，領跑的也仍然是安大略省（6.3%）、BC省（5.2%）和阿爾伯達省（5.0%）而已。
再以安大略省為例。雖然大多倫多地區和哈密爾頓市行情火爆，但是只要過了東部邊界，行情立刻走低，渥太華貴為首都，也擺脫不了庫存過多、銷售疲軟的態勢。
壹直以來，這種地區差距都存在於加拿大房產市場，只是近幾年，因為各地經濟環境、發展潛力、人口增長預測等因素的差異，被進壹步放大了而已。相比大城市，郊區、小城鎮事實上找不到房價上漲的強有力支撐，因而也並不存在普遍性的狂熱。
再看看加拿大歷史上曾經歷過的房市風暴。80年代初和90年代初，房產價格快速上漲，媒體大量報道人們對房地產的各種癡迷，那些沒搶到房、錯過了買入機會的人捶胸頓足，後悔得無以言表。這些都是資產泡沫化的典型特征，而結局無壹例外都是深幅回調。
壹些曾經歷過上次風潮的“老業主”冷眼旁觀這幾年的房市，有句意味深長的評價：“房價怎麽漲上來的，就有可能怎麽跌回去。”這跟咱們中國人說的“出來混，總歸要還的”，倒是有異曲同工之妙。
不過，來自實體經濟方面的樂觀預計或許是對加拿大房市的壹個支撐。雖然加拿大的出口以能源業產品為主，但2014年有所轉折，非能源產品出口增加，預計2015年這壹趨勢還將繼續。
如果加拿大GDP在2015上漲2.5%，就業率及工資水平呈現良好的發展態勢，那麽將對整個房產市場起到積極的推動作用。但如果實體經濟得不到持續改善，則房地產泡沫危機將明顯化，住房市場冷卻與衰退速度之快，或達到20年來前所未有的程度。
以能源重鎮卡爾加裏為例。石油業的蓬勃發展吸引了很多人來到這裏，從而刺激了對房屋的需求，然而，現在原油價格已經比今年夏季下跌了大約四成，對當地的就業也產生了壹定的沖擊，預計新的壹年裏更多的人將持等待觀望態度，而不是急著下單。
另壹個常被房市樂觀主義者強調的外部支撐因素則是海外投資者尤其是亞洲投資者的避險需求。
對很多投資者而言，在溫哥華或多倫多購置壹處房產，是壹種“保險”而非單純的投資，目的是用來抵禦本國或有的金融風險，做全球範疇的資產配置。不過這種趨勢也越來越多地引起了當地民眾及政府的不滿，未來政策制定者可能會采取更多“擠泡沫”的步驟，讓市場逐漸失去動力。
如果用壹個詞語來形容加拿大房市，“參差不齊”可能比“形勢壹片大好”更合適，而“軟著陸”或許是政府與民眾樂見的最佳結局。
在決定投資或者投機加拿大房市之前，城市規模、就業情況、居民收入、金融環境，甚至全球經濟的異動，都值得購房者深入研究，細細琢磨。