對國內市場而言，2015年令市場蕭條的因素將繼續影響著2016年的市場——高失業率、就業不穩定性、外來移民與人口下降，賣不出的庫存太多，還有貸款標准越加嚴格——我們可以再加一個因素，政治的不確定性。2015年12月西班牙大選未得出明確的結果，政局不明，無論是組建少數派政府還是多數派聯合政府，都還要經過數周的爭論，不過，由眾多不同觀點政黨組成的聯合政府很難維系，而新選舉開展之前，又將出現長達數周的爭論，而新選舉可能仍舊未能產生決定性的結果。
政治的不確定性最終會影響到市場，所以我可以理解為什麼一些評論員會稱這將對西班牙房地產市場產生負面影響。就國內市場而言，他們可能是有道理的。然而，考慮到西班牙健全的政府體系和自治區體系，許多決策決定是可以獨立於馬德裡的，地方政府將於5月地方選舉後，開始新的四年任期，雖然不太確定，但就海外市場而言，我不認為政治局勢不明會對其有影響。如果國際地產買家在近年西班牙經濟崩潰的時候都沒有推遲購買，我不認為幾個月未組成中央政府會對市場有影響。目前，西班牙的房地產價格仍然相對較低，即使是在上升地區，房價水平仍然低於2004年，再加上世界其他地區的動亂，我預測，2016年，來自海外的買家將會越來越多。陽光依然明媚，食物也是一流的，生活質量位居全球前茅，有什麼原因讓你不喜歡這個國家？
那麼，2016年哪些事項買家需要注意，以確保在正確的地段做出合理的投資嗎？我認為，在新的一年裡，在很多地區的黃金地段將有一個大問題，就是缺乏高質量並且價格合理的庫存。已有證據顯示，開發商大肆提高那些稀缺新建項目的價格，這些項目通過系統審批，目前正在建設開發。這些項目是經濟低迷時期的後備儲存，但最近重新推出，假裝是新項目。而買家為這些項目買單。
例如，聖佩德羅•德•阿爾坎塔拉（San Pedro de Alcantara）海灘一個新建開發項目在第一階段期房時就已經一掃而空，價格高達每平方米4800歐元，第二階段價格更高。這個項目的小公寓，2間臥室只有85平方，3間臥室的是110平方米，裝修一般，位於海灘的第三線位置，而在100米開外，現有一個開發項目質量更高，而且位於海灘的前線地段，2015年，你有可能只要 2900歐元一平方米的價格就能在這裡有買到一到 2臥室120平方的公寓。就在2015年底，我為一位客戶介紹了一套前線高爾夫公寓，價格相當於每平方米1950歐元。這套公寓的賣家因財政困難急需資金，但即使是算上改建成本，每平方米價格僅2275歐元。2015年6月，我為客戶找到一棟海濱聯排別墅，賣家因身體不佳急需出售，每平方米價格2250歐元。目前，我找到一套位於馬貝拉直轄市內的海濱公寓，面積350平方米，帶私人游泳池，能觀賞全景海景，裝備齊全，要價相當於每平方米2800歐元。
市場高峰時期，馬貝拉直轄市房產最高價格在每平方米6000歐元到7000歐元之間，正如上述例子所顯示，仍然是可以以不到一半的價格買到黃金海灘和高爾夫球地段。雖然我不排除2016年房價有溫和上行壓力，但遠遠還沒到峰值。所以當我發現， 在沒有這麼好的地段，以及那些房價應該比黃金地段價格低15%—25%的地區， 房產僅僅因為是新建或是近年建造的，每平方米價格就高達5000歐元至9500歐元， 我認為，市場再一次開始不平衡的發展。所以，在我看來，如果買家在次要地段，每平方米支付價格超過黃金地段，那就太虧了，特別是在市場復蘇的早期階段。在西班牙房市瘋狂繁榮時期，黃金地段和次要地段之間的界限變得模糊，在一些地區價格下跌的事實更反映出其中的區別。馬貝拉房價下跌40%，次要地區需要回落得更多，在一些地方跌幅已經高達60%，再次拉開兩者之間的界限。次要地段的房地產永遠比不上黃金地段——一直都是如此，並且永遠都是地段為上。
雖然我以馬貝拉為例子，其他任何地區同樣可也是如此：計算出當前市場最好地段每平方米價格，離該地段越遠，價格越低。現在以合適的價格購買房產的投資者，可以期待中期內，一般是兩到五年內，價格大幅增漲。但對於那些因缺乏庫存，價格被人為地大幅抬高的新建房產，我無法確定購買者能否在可預見的未來回本，有些購買者可能永遠無法從中獲取利潤。關鍵的問題是，新建房產價格飆升，原因是供需失去平衡，但建築許可證批准正在不斷增加，供應方面將隨著時間改善。
所以我對2016年的建議是：買家不要痴迷於新建，特別不是位於黃金地段的房產，買家可以首先看看同類型的二手房，計算出每平方米價格，包括所需要的翻新，然後了解其增值空間。如之前我在報告中所述，幾乎肯定會找到一套價格更低，面積更大的房產；最重要的是，地段更優。通過徹底的搜索，買家仍然可以發現一些真正物美價廉的房產，盡管它們更難發現，但總是會有一些賣家比其他人更急於售出而采取更現實的策略。不要買任何有瑕疵的房產：
- 隨著時間推移，道路只會越來越繁忙，如果現在就很嘈雜的，以後情況只會變得更糟。
- 如果附近能看到一條移動通訊天線，你可以想像將會有越來越多的天線遮住視線。
- 電塔也是一大禁忌。
- 確保所有房產冬天都能照到太陽。
- 如果附近有空地，那裡將建樓阻擋美景，要百分百確定那裡的建房規劃。
銷售代理只說那裡是綠區不夠好。當我為客戶評估房產時，我總是問一個問題：如果環境改變，現時這個價格是否合理，讓他們能夠在獲利基礎上盡快出售？這是不是就是一套無論市場條件如何，總是會有需求的房產？從過去八年的跌宕起伏中，我們學會了一件事，就是無論市場條件如何，總是會有房產和地段供不應求。只要確保那是你買的而不是其他。
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