亚太区房地产

根據全球地產指南統計，中國香港房地產的價格動能，領先亞洲各國長達十年，十年來房價上漲超過2倍，標準普爾（S&P）10日發出警告，中國香港將領先亞太區房地產市場，今年出現領跌現象，在利率上調和住房供應量增加等多重空頭因素下，中國香港物業今年下半年將面臨更大的出脫壓力。

標普信用分析師設定中國香港地產開發商今年會面臨的顛簸行情，預估到年底的基準約中國香港房市銷售量下滑10∼15％，平均銷售價格或可能持平，或比去年降低5％。

亞太房市中國香港今年將領跌？

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中國香港在亞洲市場中，房地產市場交易最為熱絡，炒作空間也最大。全球地產指南（Global Property Guide）最新統計，中國香港房市是亞洲地區房價成長最激烈的地區，無論是過去十年、過去五年，甚至過去壹年來，中國香港房價漲幅分別達228％、104％、8.27％，全部冠拔各國。

投資中國香港房地產，也是臺灣私銀部門的資產布局之壹。淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，中國香港的房市均價，每平方公尺22,814美元，臺灣約7,112美元，是臺灣的三倍；而能和中國香港房價壹較長短，就屬新加坡和日本，但後者多是大陸的炒家入主。目前有房仲業在國內市場推銷的馬來西亞，房價平均每平方公尺2,616美元，僅是臺灣的三分之壹。

標普信用分析團隊指出，去年可說是中國香港房市榮景的最高峰，許多投資人藉由低利率的優勢，投資買房再出租，同時享有房價上漲及寓公、寓婆的租金收入，這些都遠比壹般薪資收入來的多。可是，今年以來美國聯準會多次暗示今年將會升息，已連鎖反應在中國香港市場的利率上；加上中國香港政府也正研擬推出新的打房措施，漸漸抵消房價上漲的誘因。

惠譽評級稱，由於政府的監管壓力、收緊的負擔能力以及逐漸的利率上升，2015年亞太地區房價增長預計將減緩。增長的減緩將以澳大利亞和中國香港最為明顯。澳大利亞2015年國內房價預計將增長4%，增幅小於2014年的7%.惠譽預計，相比於2014年的10%增幅，中國香港2015年房價增長將基本持平。

惠譽：亞太地區2015年房價增長將減緩

在惠譽預期的六個的亞太地區國家中，只有韓國2015年的房價增長率將超過2014年，但即便如此，這壹數值也僅為2%.

澳大利亞將在2015年迎來房價增長的減緩趨勢，悉尼和墨爾本將減至3%-4%，珀斯房價將基本保持不變。澳大利亞大型城市將繼續面臨負擔能力的壓力，而房價將繼續超過收入增長，並且將逼近負擔能力上限。借貸量將繼續上漲，因為投資活動預計仍將非常活躍;投資貸款占新貸款比例預計將保持在50%.但即便如此，租金收益率跌至3.5%以下，惠譽強調，如果其他資產類型能有更高的回報率，住房投資者的購買情緒可能將減弱。

政府政策措施、飽受壓力的負擔能力以及在長期內加息的可能性——這三個因素可能將繼續成為亞太地區房市和抵押貸款前景的關鍵主題。澳大利亞、新西蘭、中國香港和新加坡的抵押貸款利率預計將在2015年和2016年逐漸上漲，這些地區均表現出相對較高的利率敏感性。同時，新西蘭、中國香港和新加坡等地區的政府和監管機構以房市軟著陸為目標，這些地區在過去十年裏見證了新加坡房價快速的價格上漲。

中國香港就是壹個合適的例子。惠譽認為宏觀審慎措施將導致價格上漲的減緩。2015年房價預計將與2014年的10%增幅持平。過去十年中國香港房價平均增長率為15%.盡管相對於收入而言，房價早已經過度增長，但政府的降溫措施將令負擔能力穩定在當前水平。惠譽仍然認為，考慮到負擔能力的過度拉伸、利率以及房市的大規模投機性投資，中國香港確實面臨著下行風險。

新加坡和新西蘭類似的宏觀審慎措施通過抑制房價變化，給市場帶來了理想的結果。

不同於中國香港，新加坡和澳大利亞、日本和韓國房市預計將獲得政策措施的支撐。