何丹尼 – juwai

撰文：居外IQI董事总经理何丹尼

美国全美房地产经纪人协会（NAR）上月底发布了一年一度的“美国楼市外国买家报告”，报告展示了2020年4月到2021年3月间外国买家在美国楼市的购房情况。

报告发现疫情年间中国买家购美国房数量从过去多年来的第一位降到第三位，排在加拿大和墨西哥之后，不过如按购房所花金额来看，中国买家与往年一样仍在首位。

报告对外国买家的购房行为作了详细介绍，有关中国买家部分现摘录如下。

“中国买家”是如何定义的？

报告给出了定义：报告中的“外国买家”指两种类型：一种是居住在美国以外的外国人买家，一种是以移民身份或非移民微分住在美国两年以内的外国人。这第二种就包括了新移民，以及因为经商、留学及旅游等原因居住在美国境内的外国人。

关于“中国买家”的定义，报告指出，指的是包括中国台湾、中国香港和中国大陆在内的买家，即大中华区买家一并算在里面。

中国买家购房数是多少？占所有外国买家多大比例？

在2021年3月前的12个月这个期间，报告指中国买家购了 6300 套房，这个数量排在加拿大和墨西哥买家之后，占所有外国买家购房数量的6%。加拿大买家购房量占8%，墨西哥占7%。

自2015年以来，这是首次中国买家购房数从第一位跌落至第三位。

从下表可看出，中国买家在美国购房高峰是2017和2018年，当年购房量均高达4万多套，比这一次要多出6倍有余，真此一时彼一时也。

中国买家购房总金额多少？平均购房金额和购房金额的中位数各为多少？

中国买家在这个年度总共购了45亿美元住宅房产，即不含商业地产如酒店、写字楼、商铺这一类地产。这个购房美元总额占各国买家的首位。

平均下来，中国买家购房平均每套的房价为71万美元（约458万元人民币）。如看购房中位数，即房价从高到低或从低到高排列后取中间数，则为48万美元（约为310万元人民币）。

历年数据显示，在16年和17年以前，中国买家的平均数和中位数均高于今年，2016年平均房价达93万美元，高于所有外国买家的历年平均数，当年加拿大买家的平均数为33万美元，而当年美国平均现房房价为22万美元多一点！可想当年中国买家给美国市场带来的冲击！可见当时美国买房的国人，多是出手大方的富豪，而近年已是中产人士居多。

中国买家在美国哪儿买房为主？

不出意外，加州是中国人最多买房的目的地。

居外网中国买家询盘数据也显示，加州有4地是中国人在美国购房前10大城市。该图同时显示，中国买家基本着眼于美国沿海及南方大城市，尚未开发广大的腹地。

中国买家购房需求为何？

报告显示13%的中国人买房是给学生用的，这应该指大学附近如大学城里的房子。这个用途的购房中国买家占比为各国最高，与此相反的是墨西哥买家完全没有这个需求。

在佛罗里达州立大学所在地佛州小城Gainesville的一位华裔经纪人曾向我介绍说，约一半以上的中国大陆过去的博士研究生会买一套两个卧室的住宅，自住一套出租一套，几年读博下来，既省了租金，房价也能升值。疫情以来，这位经纪人女士为中国研究生买家购房忙到不可开交！

中国人买啥样的房型最多？

中国人购买最多的房型为单门独户的独立屋最多，其次是联排别墅，再次为公寓楼中的单元房。

中国人偏爱的购房地点

从下图郊区略高于市区，是各国买家中两者最为接近，市区购房的占比为各国最高。似乎显示了在市区居住的中国购房习惯与在郊区居住的美国购房习惯两者之间的一种平衡。

图说中国人喜欢的房子长啥样？

现在让我们来看一看一座位于加州都市郊区、价位在人民币300-350万元的独立屋长啥样。在居外网juwai.com上以上述条件作为关键词搜索，有相关房源1964套。

以下这个房源为知名全球豪宅经纪公司恩阁（Engel＆Völkers）代理，为让大家感受一下，照抄原房源描述如下：

“住在这个Heritage Lake遗产湖的家中。位于湖边的一条死胡同上，距水面、步行道和自行车道仅几步之遥。没有后邻和高耸的景色。厨房拥有花岗岩台面、不锈钢器具、瓷砖地板、储藏室和橱柜，储物空间充足。大厨房岛台通向客厅，为招待客人创造了绝佳的空间。一间卧室和浴室位于楼梯下，其余的卧室和两间完整的浴室位于楼上。步行到社区中心的学校和公园，享受Heritage Lake提供的所有设施。离水仅几步之遥，让这个家成为您的度假胜地。”

如果上面这则房源主打的是湖景，下面这个的卖点是步行到学校商店和公园—

该房源由描述为英文，试译如下：

“棕榈谷必看的房子！拥有超过2500平方英尺的生活空间。6个卧室，3个浴室，2个卧室和1个完整的浴室位于楼下，正式的客厅和餐厅，带壁炉的家庭房，走进去就是大教堂式的天花板。更新的厨房、重新装修的后院，非常适合娱乐或休闲。学校与杂货店和公园都是步行距离。

这些房源的描述是不是还有点可读性？仿佛就是经纪人亲身感受亲自撰写的，跟那些简单复制的广告辞给买家带来的感受完全不一样！毕竟你也想找一个跟你一样对一套房子真有兴趣的经纪人一起合作吧。而上面这两条房源的页面上都有链接，可以让你直接跳转到这条房源在经纪公司美国网站上的同一个房源的页面。

居外网上的大批海外房源与海外的房源网站互通互连，这些由正规经纪公司代理的房源在跨境推广时并不会加价，或可打消一些国内买家的顾虑吧，要知道现在互联网上公开上市的房源信息已有相当程度的透明度了。

居外网上有逾100万套美国房源，覆盖西雅图、休斯顿、纽约、旧金山、波士顿等城市。马上点击查看，或直接联系居外IQI获得免费置业咨询。

作者：何丹尼，亚洲房产科技集团居外IQI董事总经理

亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）最近从泰国政府获得的泰国公寓外国买家购房数据表明，疫情使外国人购泰国公寓交易大幅下降。而居外IQI自己的买家询盘数据则表明，随着疫情的消退，中国和亚洲其他地区的买家将重返泰国楼市。疫苗接种和国际旅行是促成反弹的两个关键因素。

外国买家购房交易量下降34%

泰国“房地产信息中心”最近发布的数据显示，与2019年相比，2020年泰国的外国人公寓房购买总量下降了34%。跌幅最大的买家来自日本，2020年的交易量减少了58.6%，俄罗斯买家的跌幅为51.4%。中国买家的交易下降了31.1%。

按主要买家国籍划分的公寓交易情况（2018 – 2020年）

曼谷和附近的春武里府占了外国买家交易的最大份额，仅在这两个地方就有80%的外国买家公寓交易。尽管外国买家很集中，但这里的住房市场很大且多样化，外国买家的交易占市场的份额相对较小。在曼谷尤其如此，外国买家只占所有公寓购房交易的7.8%。

外国买家公寓交易最多的省份（2018-2020）

新发布的数据还显示，大多数外国买家的交易价格低于500万泰铢（约合102万人民币元）的房产。其他资料显示，泰国最昂贵的市——曼谷的公寓价格中位数约为600万泰铢。

尽管77.6%的外国买家交易集中在最低价格区间，但外国买家占泰国全国低价位买家的比例不到十分之一。在500万泰铢至5000万泰铢以上的高价位区间，外国买家占到了五分之一的交易。

按价格范围划分的外国买家公寓交易情况（2018 – 2020年）

外国在泰国买房何时恢复？

泰国政府房地产信息中心执行主任Vichai Viratkapan博士在给居外IQI的独家评论中说，外国人购买泰国住宅公寓的全面反弹取决于两个因素。”由于大多数外国买家是中国人，第一个因素是中国政府何时开放国人海外旅行。在中国人大量到来之前，交易量将保持低位。把公寓卖给没有亲眼看买家比较困难。”

第二个因素则取决于曼谷的政府，取决于疫苗接种的步伐。

“一旦政府能够为人们接种疫苗，有外国游客就会很安全，就有可能重新开始旅行。同时，开发商正在通过关注国内市场和低价单位来进行调整。”

目前泰国房产界人士对政府对外国买家的监管提出了一些改革建议，目的是为了增加外国投资和刺激泰国经济，其中一项建议是要求政府将外国买家拥有权限制提高到目前的49%以上。

Viratkapan博士认为政府应该采取更有针对性的行动来刺激疫情的外国人房地产购买。”没有必要在整个国家增加公寓的外国人所有权，”他说。”最好是有所侧重。我们建议可以在个别房产项目上提高其外国人所有权门槛，但只在曼谷、春武里、清迈、Samut Prakan和普吉岛的某些地区实施。

“政府的目标应该是将外国买家的交易集中在较高的价格范围。这将防止外国买家与国内买家竞争。如果政府想把外国买家的门槛提高到49%以上，它应该只针对高价位的单位，而不是低价位的单位。”

中国买家的机会

IQI泰国公司驻曼谷总经理Somsak Chutisilp说：”与2019年相比，2020年曼谷的中国买家总销售额下降了50%，在第三波疫情之前，仍有许多中国买家对曼谷的房产感兴趣，他们希望在泰国开放后立即前往泰国。但在泰国发生第3波疫情后，中国买家的询问明显减少。在经历了四个季度的快速、两位数的下降后，中国人的对泰国住宅房购买兴趣在过去两个季度出现了反弹。”

居外IQI买家询盘数据显示，2021年第一季度，中国买家对泰国房产的询盘量比一年前增加了38%。由于一年前在疫情发生期间的交易数量呈自由落体下滑，这一增长不无夸大了，但仍然是一个值得欢迎的趋势。

现在要知道这种反弹是否会在2021年第二季度维持下去还为时过早。面对泰国和其他几个传统的外国买家来源国重新出现的疫情，它也可能会崩溃。

我们认为想炒底买房的买家应该现在下手。旅行重新开放后，楼市繁荣就会开始。泰国的房地产市场受到了疫情的沉重打击，但亚洲买家的需求仍然存在。

居外IQI亚洲买家数据显示，泰国是亚洲跨境买家的第三大热门目的地，占所有亚洲买家兴趣的10.6%。对中国买家而言，则泰国是最受欢迎的海外置业目的地，自2018年以来一直如此。居外IQI询盘数据跟踪了消费者通过我们的平台进行的购买查询的数量。查询的例子包括询问房产的价格，出价，或联系中介或开发商以了解更多关于房源的信息。

根据居外IQI在泰国的调查，泰国房地产行业人士预计新房平均价格在2021年将下降3.9%。对二手房的预测更糟糕，同期的平均价格将下降6.7%。

对于中国买家来说，现在的泰国代表着一个机会。不是每个人都敢于在这样不确定的时期购买，但有许多具有前瞻性的中国房地产买家正在泰国购买投资房、或第二居所，甚至未来的主要住所。

Somsak Chutisilp说，”中国人目前仍然不能旅行泰国或其他大多数国家。当涉及到价值低于100万人民币的房产时，我们可以利用社交媒体和直播，让他们虚拟参观曼谷的房产。这使得期房项目和已建成项目的买家更容易做出购买决定。

“对于豪宅来说，这就比较困难了，因为愿意在没有来参观房产的情况下做出如此大额购买决定的买家比较少。即使是在疫情之前购买的买家，也仍然无法来考察他们的完工住宅。”

普吉岛新公寓销售一度下降51%

IQI普吉岛的副总裁Nasupha Suwansri说，”普吉岛房地产市场受到疫情的严重打击，因为该行业严重依赖旅游业。作为该岛房地产行业的主要驱动力的外国买家几乎在一夜之间消失了。2020年新出售的公寓数量只有1,966套，比2019年的4,036套低了2,000多套。

“中国对泰国房产的兴趣仍然非常强烈，即使需要比预期更长的时间才能回到这里。我们预计，当市场回归时，被压抑的需求会出现繁荣。中国经济正在迅速恢复。与疫情前相比，中国消费者会有多余的储蓄，他们可能会投资于房地产。

“旅游的重新开放肯定会使2022年的销售额超过2019年的水平。”

普吉岛的房地产开发商Utopia Corporation的物业销售总监（亚太区）Winnie Sun说，”2020年3月是疫情袭击全球的时候，我们在那个月只卖出了5个单位，与2019年3月售出的40个单位相比，大幅减少。

“现在，买家都知道疫情不会迅速消失，但生活必须继续下去。在2021年3月，我们售出了50套，比之前的月度记录还要多。我们相信，中国人一年多来不能去普吉岛，他们的购买需求和欲望现在积压很高。

“疫情让不少中国买家有了一个’B计划选项’的心态。去年被关了一整年，他们中的大多数人都希望自己有一个第二居所。这就是去年我们的Utopia Thalang低价别墅项目销售了100套的原因，我们期望我们新推出的别墅项目Utopia Yamu能取得同样业绩。”

由何丹尼撰写的其他精彩文章：

来源：第一财经

Tag: 何丹尼

居外看点：中国人在美国购房面面观