P2P众筹平台还“借”的到东风吗?LendInvest风光不再? | 英国

编者按:受到大选与退欧双重不确定性的影响,英国房市蒙上阴影,销售与租赁市场均遭受打击。近年出尽风头的P2P贷款平台在这样的环境下也在艰难求生。

2008年在伦敦成立的房地产借贷平台LendInvest 是英国第一家商业房产与住宅贷款的p2p平台,也是全球第一家成功专注于按揭贷款的p2p平台。他们通过其网上投资门户和专用基金来融资。据悉,该公司今年遭遇“富有挑战性的”市场环境,总收入增长显著减缓。 

LendInvest今年3月的资料显示, 继16年总收入从720万英镑一下跃升至1860万英镑后,16-17财年的收入额仅为2210万。15-16年的税前利润能有240万英镑,而今年却亏损了1百万,运营利润也从330万英镑跌至5万2千英镑。

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联合创始人兼CEO克里斯蒂安-法耶斯(Christian Faes)表示,利润下滑主要是由于大量投资行为:“去年是投资大年,我们做了一些股权投资,那这方面花钱就比较多。我们的团队也经历了大幅度扩张,进入了新的地盘,如曼彻斯特,约克,还有苏格兰。我们搬进了新的写字楼,硬件设施上花了不少钱。还有就是花大价钱买断来自中国的投资者。”

2015年北京昆仑万维科技曾向LendInvest投资2200万英镑,但去年全部撤走。法耶斯说这是因为北京昆仑选择把目光转回国内。

“刨去那一笔2200万的支出来看,我们的生意还是很红火的,已经完全回到正轨上了。2017年第一季度是贷款增长、收益率,收入最好的一个季度,看样子第二季度应该还要好。投资收益近在眼前。”

与此同时,法耶斯也强调了市场环境带来的困难:“我们不否认去年市场状况极具挑战性。印花税上涨对我们影响很大,也对整个房地产市场带来变化。但这使得我们更加专注,而不仅仅是借着房地产和金融科技行业的东风。”

“英国脱欧对我们不是最理想,但日子还要过。”法耶斯补充道。政治上的不确定性也是令业界担忧的一个原因。

法耶斯说:“从根本上讲,我们认为现在在建的房子还不够多,英国住房紧缺是一个根本性的问题。我们的业务就是从一个很现实的角度反映这一问题。我们在给房地产企业家们借钱,将来也会一直借下去。逆风时有发生,但只要房屋市场供不大于求,那我们的草船就一直能借到箭。”

LendInvest去年曾透露说要开发一个针对购房出租的借贷产品,目前仍在准备过程中。

 “我们向几家银行投过投资意向书,”法耶斯说,“我们已经为此奔波了两、三个月了,很有信心能在今年年底前推出该产品。这样我们就把业务做到了更高的层次,进一步拓宽市场,提高公司影响力。“

编译:居外研究院实习编辑 常元臻 6/28/17

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英国 | 怎么增加供房?提升住房协会借贷能力

英政府要求加大新住房供应,给住房协会施加了政治和财政上的双重压力。2015/16年度,英国住房协会交付了4万套住房,占住房建设总量的1/5,其中43%不在保障性住房项目范围内。全国住房联盟(National Housing Federation,简称NHF)希望到2035年,每年新住房供应达到12万套

英国 |  怎么增加供房?提升住房协会借贷能力
住房协会现有的股权可提供作为借贷的理想资产与这一时期发展资金紧缩抗衡,目前的业务现金流可使商业周期趋于平缓,避免近十年来行业的大起大落损害私人中小型建筑商

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住房协会现有的股权可提供作为借贷的理想资产与这一时期发展资金紧缩抗衡,目前的业务现金流可使商业周期趋于平缓,避免近十年来行业的大起大落损害私人中小型建筑商。协会的交付和管理住宅能力可以帮助加快各种规模住房的建设速度。所有的建议都指出住房协会是未来新住房供应的极大助力。

但问题是,这些住房协会交付新房的实际能力如何?

第一太平戴维斯就175家最大住房协会的财务账目进行了分析,这些住房协会拥有91%的普通需求住房,所得结果可以概括整个行业的大致情况。额外借贷能力被视为现有现金流下服务于更多债务的能力,通过改善营业利润来扩大现金流和现有资产负债表的潜力可以给更大幅度的借贷提供更多安全保障。

现有现金流

第一太平戴维斯调查了住房协会的现有现金流,以此评估他们偿还额外贷款利息的能力。分析显示,绝大多数协会均有这样的能力,这对维持一个健康的现金及利息还贷比率非常重要。但许多协会在无过大风险的情况下降低了这一比率。

将现金和利息还贷比率调整至1.2,可使住房协会的额外贷款能力达到450亿英镑。但在社会住房收入面临压力的情况下,住房协会往往不愿意加大债项。因此,假设每个协会释放30%的额外贷款能力,就能增加共129亿英镑的额外贷款

改善管理和维护效率

从现有投资组合改善现金流可使住房协会承担更多债务。175个住房协会中有超过40个花费超过50%的社会住房租赁收入用于管理和维护,另有70个协会的管理维护费约为社会住房租赁收入的40%至50%。提高管理和维护房屋效率可释放住房协会90亿英镑的额外贷款能力。

在当前借贷能力下,改善效率可使120个住房协会的现金流支撑至少219亿英镑的额外借贷利息还贷。

现有资产负债表能力

债务融资的方法很多,但最简单的就是保护现有资产的安全。住房协会保护资产的能力取决于与有多少资金来源,如发行债券等,都需要一一考虑。分析显示,将现有资产的流通性增加75%,就能将110个住房协会可提供的贷款额增加至102亿英镑。但许多住房协会面临的主要障碍是在保证借贷安全的情况下充分利用资产,原因可能在于遗产估值问题或无法从现有借贷安排下释放更多资产。

不使用现金,而是举债经营,往往是限制额外借贷的最大阻力。调查的住房协会中有半数拥有额外现金流且资产负债能力较强,目前这些住房协会的额外借贷能力约为74亿英镑。

额外潜力

现有现金流的借贷额潜力可达145亿英镑,但需要协会通过财务重组来获得其他资金来源或释放更多资产负债能力。若只拥有强资产负债能力,住房协会可增加28亿英镑的额外借贷。此举需要协会和其他组织达成合作,以拥有更多现金来提供额外借贷。

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(据英中时报)

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加拿大|温哥华利率低借贷劲 房市现泡沫 外国买家影响轻微

有本国经济师指出,大温房產市场形成泡沫,外国买家并非元兇;利率低企,买家过度借贷,才是推动房產市场泡沫化的真正动力。

温哥华利率借贷房市现泡沫 外国买家影响轻微

卑诗省府在7月25日宣布向大温地区的外国买家徵收额外15%的物业转移税,自8月2日起执行。其后发表的销售数据显示,大温8月份的房屋成交量较去年同期大幅下跌了26%。在临近新政策实施前,有大量外国买家為了逃避徵税,而提早完成交易。当时有分析认為,交投下跌,是新税带来的冷却效应,亦有业内人士认為市场处于观望,憧憬热炽市场稍后恢復。

但是,经济研究顾问公司Capital Economics的北美首席经济师艾沃夫(Paul Ashworth)认為,8月份成交量下跌与新税关系不大。他说,媒体上不少报道忽略了7月份的市场表现。其实今年7月份的房屋成交量与去年同期比较,下跌了27%,跌幅较8月份新税生效之后更加大。艾沃夫又指出,大温楼市其实自今年2月开始,每个月的成交量都较去年同月下跌。他的结论是,新税所带来的效果其实十分轻微。

他又进一步指出,不负责任的借贷以及飈涨的私人负债,才是加拿大楼房泡沫化的原动力,而不是外国买家。

他说,大温房屋成交量自今年2月起,已经下跌了4成,楼价涨幅也明显放缓。他预测未来6个月,楼房交易量很大机会持续下降。

艾沃夫在今年7月时曾经发表报告,表示担心楼市泡沬将会在今年结束之前爆破。万一泡沬爆破,成交量减少﹐楼市亦将会大跌﹐对地產经纪的佣金及建筑业造成影响。

艾沃夫指出,当泡沫变得愈来愈大的时候,自身的重量也可以把泡沫压破,毋须靠外来因素激发。

(据明报报道)