物业转让税

BC省启用新版税表：买家须调查卖家否则或入狱 | 加拿大

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2016年7月25日，BC省宣布将于8月2日开始对购买大温住宅房屋的外国买家额外征收15%的物业转让税。加拿大房产税又多了一项。2017年11月27日，加拿大BC省府即将启用新版的物业转让税(Property Transfer Tax Return，PTTR)税表，其中要求：

1. 卖家申报在加拿大的身份，以便和加拿大税务局(CRA)分享信息。

2. 买家尽力确认卖家身份，披露其是不是加拿大的税务居民，以便CRA追查非居民所需缴纳的资本增值税(capital gains tax)，否则将面临罚款甚至入狱。

3. 买家申报是否加拿大公民或是永久居民，否则需要缴付额外的15%海外买家物业转让税(PTT)。

4.要求填报买家的出生日期，如果买家并不是加拿大公民但在国内有报税，亦需提供一个由加拿大税务局(CRA)领得的个人报税号码，属卑诗省推荐移民(Provincial Nominee，BC PNP)计划的需提供证书号码。

5. 买家是否会将物业用作自住，若果不是，买家需要提供主要自住的地址，而非交易中物业的地址。

这些要求中，新增加的第二项，受到了广泛关注，其中具体需要买家：

1. “尽力(reasonable efforts)去确认卖家的身份信息”，包括卖家是否加拿大居民或非居民，卖家的自住地址及电话。

2. 在填写表格时，买家还需表明所有信息是“完整且正确”的。

否则将面临罚款甚至入狱。

省府表示，修改PTTR税表的目的是收集房地产卖家是否为加拿大居民，而是否为加国居民，则根据加拿大《所得税法》(Income Tax Act)来确定。

加拿大居民不必为主要住宅的增值而缴纳资本增值税，而非居民则必须在出售物业时缴纳这个税目。

虽然新版税表有助于堵塞漏洞，但是，大温很多地产经纪都认为：确认卖家身份的责任落到了买家头上，既不合理，在操作上也有困难，而且卖方的私隐也难以获得保障。

如果买家不小心地提供不实卖家的资料，则将面临被罚款或入狱最多两年!

也就是说，现在买家有法律责任去提供一些他们没有法律权利知道的资料。

据地产经纪描，在加拿大买卖物业，买家与卖家通常都见不到面，一切都是提供地产经纪来代理，并且由双方律师来完成交易手续。

而对于地产经纪而言，根据加拿大金融交易与报告分析中心(Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada，简称FINTRAC)的规则，挂牌经纪确实有责任去确认及收集卖家的身份信息。从理论上讲，挂牌经纪去确认卖家的信息，足以确保信息的准确性。

但是，地产经纪同时还要遵守保密条例，不得随意泄露客户的私人信息,“如果有人随便出个报价(offer)，挂牌经纪都得提供卖方身份信息的话，那如何保护客人的隐私?”

除此之外，在完成最终交易手续时，律师也可担当积极角色。

因为律师既可从法律角度去获取卖方的身份信息，同时按照律师的专业操守，也不会轻易透露给第三方，有助于保护客户的隐私。

总而言之，房价高不说，大温买家又多了这个新的难题，真可谓是买房不易。

来源：加拿大家园

责任编辑：Shelly Du

搞不懂BC物业转让税新制？一篇文章帮你 | 加拿大

物业转让税property transfer tax，简称PTT。是指在卑诗进行房屋买卖交易都要缴纳的一种税，每次新屋主向地产局申请变更屋主时要根据房屋价值缴纳PTT。2016年2月17日，BC省政府公布了2016年最新的财政预算案，与此同时，也宣布了物业转让税的新条例，新条例适用于2016年2月17日或之后注册的所有物业转让。

与之前的规定相比，卑诗省政府主要对物业转让税做出了以下三点调整：

-房屋200万以上物业, 超过200万元的部分转让税3%;
-买新屋获豁免物业转让税;
-置业人士需要披露国籍资料。

200万元以上部分，转让税税3%

2016年2月17日前，根据物业的“公平市场价值”，售出物业的头20万缴纳1%的物业转让税；20万以上的部分缴纳2%的物业转让税。而在此之后, 置业人士购买房屋超过200万元以上部分,则需要增缴3%物业转让税。即：

1.首20万收1%;

2.20万以上至200万收2%;

3.而超过200万元的部分则收3%。

而价值200万以下物业，则转让税缴纳比例保持不变，即：

1.首20万收1%;

2.20万以上至200万收2%。

买新屋获豁免物业转让税

置业人士买新屋可获豁免物业转让税。新屋75万元以下物业转让税全免, 新屋80万元以下部分豁免。

豁免物业转让税项具体金额全表请看以下链接：

http://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/property-transfer-tax/understand/exemptions/newly-built-home-exemption/exemption-amounts

不过，值得注意的是，买新屋的置业人士必须是本国公民或永久居民，且登记日期92天内进入该新屋居住，并在该新屋住至少一年。BC政府将和联邦税局共享资料，严格审查。比如驾照地址、保税表上填的地址等都是需要注意的地方。

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置业人士需要披露国籍资料

新更改要求置业人士在需要交税的物业转让注册登记, 提供他们的国籍资料。个人置业人士, 需要披露他们是否加拿大公民或永久居民。如果他们不是加拿大公民或永久居民，他们必须披露国籍。企业置业者, 需要披露任何不是加拿大公民或永久居民的董事。如果有做信託, 需要披露委託人和受益人的名称，地址和国籍。

首次置业物业转让税优惠政策依然有效

另外，本次变更并未取消首次置业物业转让税优惠政策。即物业不超过$425,000，土地面积不超过0.5公顷，该房屋必须用作购房者的主要自主居所。即使不完全满足上述要求，也可能申请部分优惠。不过，此项优惠对购房者有以下要求：（1）必须是加拿大公民或永久居民；（2）在过户之前至少连续12个月在卑诗省居住，或者过去6年期间以卑诗省居民的身份报过两年收入所得税；（3）在地球上任何一个国家或地区从来没有拥有过房产；（4）以前从来没有享受过这项优惠。每个人享受这项优惠的机会只有一次。并且，购买房屋后必须在一定期限内满足以下条件才能避免所减免的转让税被政府重新征收：（1）必须在成交之后92天之内入住；（2）如果购买的是空地，必须在一年内建成房屋并入住，且土地和房屋的总价不超过$450,000；（3）入住后必须住满成交后的一年。如果没有住满一年需要按比例退还已经享受的物业转让税优惠；（4）成交一年以后，省府会发给您一封信，确认您的情况符合上述所有要求。

15%海外买家税是附加税

最后需要指出的是，15%的海外买家税是物业转让税的附加税，是在原规定的物业转让税基础上附加当前执行的。

（据西岸居）

加拿大 | 数据显示：中国买家卷土重来外国买家税影响减弱

卑诗省自从去年8月份实施15%的外国买家税后，对当地房地产造成致命打击，但数据显示，外国买家有逐渐回到温哥华的迹象，华人聚居的列治文市的外国买家比例逐月递增，中国买家有卷土重来重来之势。

454787_201701090722252oovt1 — 环球邮报公布一份来自卑诗省财政厅的数据

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这份来自卑诗省财政厅的数据显示，外国买家税实施前的6月10日至8月1日，大温地区13.2%的成交是外国买家((指既不是加拿大公民也不是持枫叶卡的永久居民))，温哥华市占的比例是15.5%，华人聚居的列治文市更加接近四分之一的比例。而卑诗省政府部门曾称，这批外国买家几乎全是来自中国。

从去年8月2日开始，卑诗省府向海外买家征收15%的房产转让税，200万房产要交30万的转让税，比现有的税率提高8倍。

数据显示，8月2日-8月31日，温哥华的外国买家几乎全部逃离，成交比例跌至0.9%。

但数据显示，9月份开始，外国买家的比例慢慢增加，并且呈逐月递增的趋势。

到2016年11月，温哥华的外国买家比例已从谷底0.9%回升至4.4%，是8月份的5倍，列治文的比例更加高至8.8%。

海外买家的比例已经恢复至新税实施前的三分之一。

卑诗省财政厅公布的最新数据显示，11月份，卑诗省总共征收1亿7600万加元的土地转让税，其中2400万加元是从15%外国买家税的新税中获得。

而新税实施的4个月(8月-11月)，卑诗省府获得超过4800万加元额外库房收入。

（据星网）

加拿大 | 政府出手强力干预 2017年加拿大楼市真的要冷

自全球金融危机发生以来，经济分析师们几乎每一年都表示第二年房地产市场要冷却。今年分析师们又一次预测，加拿大的楼市在2017年要冷。不过这次，分析师们预测楼市要放缓的原因并非因为经济环境恶化，或是利率调涨，而是因为政府的强力干预。

回顾2016年，加拿大联邦、省府乃至当地市政府等都介入了房地产市场。在联邦层面，政府提高了购房首付的最低标准;要求对申请贷款者进行更严格的“压力测试”;对加拿大房贷及住房管理机构的资产证券化项目，也作出一些小而重要的改动等。

加拿大 | 政府出手强力干预 2017年加拿大楼市真的要冷 — 自全球金融危机发生以来，经济分析师们几乎每一年都表示第二年房地产市场要冷却。今年分析师们又一次预测，加拿大的楼市在2017年要冷

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在一些省份也有一些调控举措，例如BC省在今年开始针对外国买家额外收税。另外，在联邦收紧了贷款政策之后，BC省和安省都作出了反应，希望帮首次购房者减轻负担。在安省，首次购房者的土地转让税最高退税补贴被提高到4000元;在BC省，政府对首次购房者提供了首付贷款免息的优惠。

另外，温哥华市长Gregor Roberston也引入了影响楼市的政策，从明年开始，市政府将对空置房屋征收1%的税。

在这些政策调控下，许多房地产市场的分析师们预测，明年全国范围内的房屋销量将减少，尤其BC省将出现明显下降，安省会出现疲软，而阿尔伯塔省及魁北克省可能会有适度的回升。

同时，分析师们也认为，未来政府可能还会出台更多政策干预房地产市场，尤其是他们更想要阻止人们所背的房贷的不断增长，这其中就少不了要调整楼市的状态，因此政府很可能已经做好了准备，要在明年有所行动。

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（据加拿大家园）

加拿大 | 销量暴跌38.8% 温哥华房地产似乎提前进入冬天

加拿大温哥华房地产市场的房屋销售量今年10月份与去年同期相比暴跌了38.8%；虽然价格仍然比去年同期上升了24.8%，但比起今年9月份温哥华房地产市场的平均价格，房价还是下降了0.8%。

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加拿大新闻社报道说，根据大温地区房产局Real Estate Board of Greater Vancouver的统计数字，今年10月份温哥华房地产市场有2233个房产转手成交，而去年同期的房产成交量是3646。

大温地区房产局负责人Dan Morrison认为，政府出台一系列干预大温地区房地产市场的措施和房地产市场环境的变化导致了房产销售量的猛降，特别是对独立房的需求下降的幅度更大；许多潜在购房者采取了在局势不明朗之前等等看的立场。

今年8月份不列颠哥伦比亚省政府为了控制疯狂上涨的大温地区房价推出对外国购房者征收15%购房税的措施；而加拿大联邦政府也随后推出了严控房贷等措施来抑制民众因为买房而过度负债。

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（据RCI）

加拿大 | 卑省房产税效果显著中国买家快跑光了

8月2日，加拿大卑诗省出台房产新政，宣布向外国买家征收15%的房屋购置税，自这项政策实施以来效果确实显著，温哥华的房屋销售量一直在减少，尤其是外国买家的成交量，目前，卑省政府公布了新一轮的购房数据，数据显示，外国买家在温哥华的购房成交数量继续呈下降趋势，似乎已经收不住局势了!

根据卑省政府公布的数据，2016年9月份，外国买家在温哥华的购房成交量仅为1.8%，虽然比8月份(8月2日-31日)的0.9%稍有增长，但与房产新政实施前的13.2%相比，简直是九牛一毛。此外，9月份，温哥华房屋成交总数为5,150，交易总额45亿，而外国买家的交易金额仅为7920万。由此可见，房产新政实施之后，对外国买家的打击还是较大的，许多外国买家纷纷选择放弃温哥华市场，转投其它城市。当然，外国买家大幅度减少，对于本土购房者非常有利，毕竟他们的购房压力也大幅降低。

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然而，外国买家大幅减少并不是所有人都喜闻乐见的，上个月，卑省最高法院就收到一份团体诉讼反对向外国买家征税，如果诉讼成功，那么卑省政府将损失数百万元。

此外，虽然外国买家大幅减少，但房价却没有多大的变化，9月份温哥华的房屋均价还是高达$931,900，仅比上个月低了0.1%，但是却比去年同期上涨了28.9%!也许这项政策真的会缓和房价，就是进程太缓慢了!

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（加拿大家园）

加拿大 | 中国人大温买房比例暴跌90% 接下来怎么走

大温15%海外买家新政的实施即将进入到第四个月，很多人仍会关心现在的海外买家状况。新的一组数据也在十月末如期而至：1.3%—— 这是新政实施到10月初的海外买家占总交易的比例。

这组数据的公布者不是别人，正是卑诗省政府，因而该数据很权威。1.3%这个数字相当扎眼—— 在七月份，这个数字是13%，整整十倍!

加拿大 | 中国人大温买房比例暴跌90% 接下来怎么走 — 1.3%—— 这是新政实施到10月初的海外买家占总交易的比例

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在2016年8月前，温哥华可谓是北美火热的房地产市场，没有之一。当1.3%的数据公布时，一名叫做 Andrew Wilkinson 的政府官员在接受采访时表示：　　“这个数字是喜人的，海外买家比例越低，那么我们的本地买家在购买第一套房的时候压力也就越小，我非常高兴看到这一现象”。不过这一观点也遭到了质疑，很多人认为这两者间并没有直接的联系。

从2016年8月2日到10月1日，海外买家总共只在大温地区完成了152笔交易，在总交易比例中只占到了1.3%。而放眼整个卑诗省，这一比例则是1.7%，略高于大温地区。

得益的无疑是省政府，实施新政到今天，省府总共从海外买家身上多收取了1001万元的税款。

Wilkinson认为，省府并不是为了打压那些想在温哥华安居乐业的海外买家，而是为了给那些以纯投资为目的的海外买家拉响警钟，让他们“重新考虑一下是否在温哥华投资“。然而一个政策很难做到只针对海外投资客，于是只能将矛头指向全部的海外买家。

他同时提到，政府并不是为了赚钱纳为己用，而是为了赚钱投资于新建可负担住宅的“重大事业”中。

不过，Wilkinson同时也提到：即便不考虑海外买家税，每年房地产从9月开始也会进入淡季，这是规律，就算这个税收不开始实施，数据也会下降，海外买家的比例同样会下降。因而，本身就有的下降加上海外买家税的”推波助澜“，造就了1.3%这个惨淡的数字。

Wilkinson表示，当明年春天的买房旺季重新开始，海外买家税的“硝烟”逐渐散去后，那时的海外买家比例数据更有说服力。

交易宗数比例为1.3%，那么总交易额比例呢?最新数据为1.8%。也就是说，海外买家的平均购买力依然高于本地买家，不过这并不是什么令人意外的事。

省政府同时表示，在新政实施后，每天都有律师收到信件咨询，最常见的是拥有枫叶卡但并没有国籍的海外买家咨询自己是否要缴纳15%的海外买家税。同时，也有多起针对省府的官司，认为省府违反北美自由贸易协定等法律擅自提高税率是不合法的。

但投诉最终都是石沉大海，新税法在省府的坚持下已经实施了3个月，并没有修改的迹象。

另外一组数据显示，当温哥华新政实施后，卑诗省省会维多利亚的热度不断上涨，作为一个距离温哥华最近的大城市，很多海外买家认为投资维多利亚不失为一个好办法。

从8月2号到10月1日，维多利亚的海外买家购买比例为3.9%，远远高于温哥华的1.3%。虽然总的来看也不多，但却呈现出继续上涨的态势。虽然有人担忧温哥华岛地区也会推出类似政策，但目前来看并没有迹象。

从13%到1.3%，十倍速的下滑，触底反弹?也许尚没有触底!

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（据加拿大家园）

加拿大 | 15%转让税卑诗省收千万温哥华外国买家急跌九成

加拿大BC省府公布9月份的房地产外国买家数据，显示以新的15%外国买家物业转让税实施前後大约两个月作比较，大温地区房地产的外国买家比率由13.2%急跌至1.3%，其中列治文和本那比的跌幅更超过20个百份点。另外，自从向外国买家徵税後，省府在物业转移税(property transfer tax)上的额外收入超过1,000万元。

根据报告，大温地区9月份一共录得5150宗地产交易，其中92宗是外国买家，比率占1.8%，成交价方面同样占整体的1.8%。

加拿大 | 15%转让税卑诗省收千万温哥华外国买家急跌九成 — 加拿大BC省府公布9月份的房地产外国买家数据，显示以新的15%外国买家物业转让税实施前後大约两个月作比较，大温地区房地产的外国买家比率由13.2%急跌至1.3%

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省府自今年6月起收集外国买家买卖房地产的数据，并於8月2日实施针对他们的新税制，因此可以比较新税实施前後大约两个月，大温地区外国买家活跃程度的变化。在6月10日至8月1日，外国买家交易宗数比率为13.2%，而8月2日至9月30日，比率则下幅大跌至1.3%，成交宗数由1974宗锐减至152宗。

以各城市计算，列治文和本那比的跌幅最显著。在新措施实施前约两个月，列市录得310宗涉及外国买家的买卖，比率为24.7%，而政策实施後两个月该成交量只有31宗，比率仅3%，下跌了超过21个百份点。

本那比的跌幅更大，在新政策实施後两个月内，全市仅录得10宗涉及外国买家的地产交易，比率由本来24.2%，跌至1.2%。温哥华方面，外国买家比率则由新税实施前的15.5%减少至实施後的1.4%，素里亦由9.6%跌至0.8%，不足一个百份点。

省府强调有不少地产交易，都是由外国人和本国公民或居民共同买入，每方持有一定比率的业权，在这种情况下省府仍然会将个案列为外国买家。

虽然目前的数据显示外国买家在大温地区的活跃程度减退，但省府表示现阶段仍然过早下定论，要等待多几个月的数据才能准确地判断新税制是否奏效。

另外自新措施生效後，省府共徵收了166份外国买家物业转移税，涉及金额超过1,000万元。省府亦向150位报称为本国公民或居民的新业主去信，要求对方提供更多资料以证明其身分，并正式就当中的85宗个案展开调查，追查对方是否需要补交税款。

（据加拿大家园）

加拿大 | 你挺得住吗？大温房价若跌1成业主身家少8.5万

PTT最终是否会导致买屋可负担能力上升？而假设楼价下跌，业主则将损失巨额资产。

卑诗省针对海外买家而设的大温住宅物业15%转让税(PTT)，已在今年8月起实施，而在过去两个月的大温楼市交易数字显示，尽管成交量大幅下降，但屋价则仍然高居不下，这令人质疑，PTT最终是否会导致买屋可负担能力上升？而假设楼价下跌，业主则将损失巨额资产。

据《温哥华太阳报》周六刊登一篇专题报道表示，PTT生效至今仍然充满不确定因素，首先是屋价相对“企稳”；其次是，根据卑诗省财政厅去年的研究结果表明，假定大温屋价平均下降10%，目前的业主每人平均损失资产值8.5万元。

以新加坡经验看效果有限

该文由专栏作家Pete McMartin撰写，文中表示，无可否认的是，公众大多数是支持引进PTT，希望以改善大温地区的住屋可负担能力，甚至部分屋主也认为，屋价轻微下调并非坏事。这种“牺牲精神”，相对于大温居民去年在公投否决当局开征0.5%交通改善税，也出乎许多人的意料之外。

不过，PTT最后会带来什么效应，言之尚早。以新加坡经验来看，引进PTT对改善住屋可负担能力，帮助有限；但如果屋价最后下降逾10%，甚至达到20%至30%，这又是否有助更多人买楼“上车”，却是未知之数。

此外，假定屋价大降30%，目前70%大温家庭拥有自住房屋，而这些业主资产值就会平均下降20万至30万元。

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（据星岛日报）

加拿大 | 瑞银：温楼市泡沫风险全球18个城市中最高

瑞士联合银行（UBS，简称瑞银）周二发表的最新一份报告指出，温哥华市房地产市场的“泡沫风险”，为全球18个城市中最高(见下表)。

瑞银公布的环球地产泡沫指数(UBS Global Real Estate Bubble Index)，以正负1.5为范围，超过1.5被列为楼市泡沫高风险地区。

比较各地屋价升幅薪酬及租金

报告指出，研究主要比较平均房屋价格升幅，与市民收入增长速度、租金升幅和其他经济因素，结果发现，温市泡沫风险高于其他17个城市，包括：伦敦、中国香港及雪梨等。

瑞银表示，早于2007年开始，温市的房价已经过高，加上过去两年一直受到利率偏低和海外投资者的带动，温市楼价上升速度进一步加快。

征物业转让税有助降低风险

不过，瑞银美洲财富管理部策略员沃洛希恩（Jon Woloshin）表示，这份报告并非认为，温市将会出现像2008至09年美国经济衰退造成楼市大跌的情况，而是要向有意投资温市房地产市场的人士发出一个警号。

同时，他指出，卑诗省政府于8月2日开始，向大温区海外买家额外征收15%物业转让税(Property Transfer Tax)，有助降低楼市出现泡沫的风险。

瑞银上述报告是根据今年春季数据进行分析，即省府实施物业转让税新措施之前。

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（据星岛日报）