加拿大地产市场 – Page 2

加拿大房價10年漲4成房價被高估世界第1

《經濟學人》雜誌最近針對全球26個國家展開房屋市場調查，結果顯示，相對於租房價格，加拿大的房價最高。

加拿大房價10年漲4成房價被高估世界第1

英國和愛爾蘭一直以低房租領先各國，但加拿大在2008年全球金融危機後超越了這兩國，並保持第一的位置至今。

據調查，加拿大、英國和澳洲房價被明顯高估，溢價達30%。用房價對比租金以及居民的稅後收入，加拿大在這份表格中名列前茅，緊跟其後的是澳洲、瑞典和英國。

加拿大的房價從2005年至今已經上漲了42%，漲幅僅被以色列和瑞典超越。而其中溫哥華、多倫多的漲幅又更驚人。

《經濟學人》調查顯示，加拿大的房價被高估。

紀錄顯示，從2005年起，溫哥華東區的所有類型的住宅物業，價格上漲了99%，溫西的漲幅則為82%。從大溫來看，僅去年一年，公寓及城市屋等價格就上漲了10%，獨立房價則上漲了20%。

然而，儘管有關加國房價被高估的警告不斷，卻絲毫沒有讓買家覺得猶豫，尤其是溫哥華和多倫多更吸引房市投資人的關注。

土地有限，人口穩增不斷推動房價上漲。不只是移民，更多加拿大人也從亞省和安省等其他省份搬到卑省居住，卑省2015年第二季增加的外省人口就高達4000人。

在溫哥華，搶房大戰顯示不是所有人都認為房價是被高估，出高價的買家顯然認為房子的價值比賣家的叫價更高。低利率也是關鍵因素，如果利率上漲，或許溫哥華和加拿大的房市會有所改變。

調查還發現，加拿大不是面臨住房挑戰的唯一國家，全球地產價格都呈上升趨勢，被調查的26個國家中有21個如此，年上漲率為4.7%。房價下跌的僅有中國、新加坡、法國、希臘和意大利。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（據加拿大家園網）

加拿大房市：分析加拿大買房貸款的利率變化

這一年多來，加拿大買房貸利率起起伏伏變化著，牽動著加拿大購房者的神經。不少客人不禁詢問，到底是應該選浮動還是固定加拿大買房貸款利率？

固定加拿大房貸利率(fixed rate)和浮動加拿大房貸利率(variable rate)的利率差距，從未像現在這麼接近，但畢竟還是有一點差距，因此一些財經專家繼續勸告消費者選擇加拿大房貸利率稍低點的浮動利率房貸，並指出從過去25年看，總是選擇浮動加拿大房貸利率的人更合算。

從數字上看，確實是浮動加拿大房貸利率更低，例如，目前消費者可以找到利率在3%左右的5年固定加拿大房貸利率，而同樣的5年期浮動利率房貸大約是2.6%，兩者的息差是0.5個百分點。可是，為這麼小的息差冒風險值得嗎？

2010 年，當全球經濟有可能再度跌入衰退時，固定與浮動加拿大房貸利率之間的差距擴大至約1.7%，後來隨著二度衰退的風險縮小，這一加拿大房貸利率差也不斷變小，目前僅相差約0.3%。因此，大多數專家認為，為保險起見，消費者應該選擇固定加拿大房貸利率。溫哥華的房貸經紀人費德吉特說，只有當固定和浮動加拿大房貸利率之間的息差達到1%時，選擇浮動加拿大房貸利率才是合理的。

他告誡人們，現在加拿大房貸利率處於極低狀況，這種利率環境不可能長期持續下去，央行總有一天會提升基本加拿大房貸利率，迫使各商業銀行跟隨提高加拿大房貸利率。只要商業銀行及其他金融機構跟隨央行提升加拿大房貸利率 0.25%，造成浮動利率房貸上漲同樣幅度的利率，浮動利率房貸相對現行固定利率房貸的優勢便立即消失。

也許有人會說，屆時可以立即轉為固定利率房貸，便能規避加拿大房貸利率上漲帶來的風險。但這是一廂情願的想法，事實上當加拿大房貸利率上漲時，固定利率房貸的利率也會上升，到時難以再找到像目前這麼便宜的房貸利率了。

加拿大房貸趨勢網站(Canadian Mortgage Trends website)編輯麥克李斯特解釋說，固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，而債券市場的殖利率往往比央行基本利率更早上漲，因此當浮動利率上漲時，固定利率已經完成上漲過程，背負浮動利率房貸的消費者此時想要鎖定加拿大房貸利率，只能接受更高的固定利率。

有些主張選擇浮動利率房貸的行家認為，央行很有可能數年內無力提升基本加拿大房貸利率，完全可以利用這段時間節省房貸支出。然而，這只是推測，沒人確切知道央行將在何時加息，因而很難掌握鎖定加拿大房貸利率的時機。如果經濟狀況轉好，央行可能比外界預期的更早加息。

按照一些經濟學家的分析，為了避免加元匯率過高，損害加拿大（更多加拿大房源）製造和出口業的全球競爭力，加拿大央行將等到2015年美國聯准會加息時，才會跟進加息。即使這種推測最終成真，也難以知道那時固定加拿大房貸利率能繼續維持目前這麼低的水平。

什麼時候選擇浮動加拿大房貸利率

我們發現在過去20年間的任何時候，選擇浮動利率的總是要比當時選擇固定利率要低很多。與5年的固定利率相比，某個時段差異超過3%，平均差異基本在1.25%至2.5 %左右。所以筆者個人認為，長線以浮動加拿大房貸利率為主。

什麼時候選擇固定加拿大房貸利率

固定利率有時也是非常好的，特別是處在探底位時，而浮動利率Prime – X中的X又不大的前提下。銀行什麼時候會出現固定加拿大房貸利率升降，他們在看加拿大（更多加拿大房源）Bond的收益率。你也可以看。因為Bond收益利率每天升升降降，沒有關係，但是如果連續下降或連續升高幾週，甚至1個月，銀行會馬上採取行動進行調整。如果你也每天在看Bond收益率，你就會基本知道，銀行是否要升息還是要降息了。根據過去的經驗，一般當Bond收益率連續3至4周走高，大部分銀行會立刻採取行動進行提高3年/4年/5年的固定加拿大房貸利率。但是如果Bond 收益率連續 3至4周下降，銀行會開始就進行「暗」降，然後再進行「明」降。所謂「暗」降，主要是通過2種手段執行。一種是提高佣金，讓房貸經紀進行更多的購點降息行為來降低實際加拿大房貸利率而不影響整體市場利率。第二種做法就是進行給於一個特定條件的促銷，比如30天之內close案子的，給於特別優惠的加拿大房貸利率等。「暗」降往往是明降的前奏。如果Bond收益率繼續下跌，那麼明降也就馬上來臨了。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

2016年的加拿大房地產市場面臨的5大趨勢

有人形容加拿大的房地產市場彷彿有九條命，儘管很多經濟學家並不看好，但仍在火熱發展。普華永道(PwC)最近發表了一項針對加拿大、美國地產的報告，集中分析了2016年的加拿大房地產市場將會面臨的機遇與挑戰。

2016年的加拿大房地產市場面臨的5大趨勢

查看更多加拿大精品房源

永久租客的崛起

加拿大租賃市場出現了一種趨勢，買得起房子的人現如今紛紛選擇租賃奢侈公寓。隨著全國對於可負擔性的擔憂持續增加，越來越多的加拿大家庭選擇租房而不是買房。在火爆的房市中，長期租賃開始被認為是穩妥的選擇，顛覆了傳統的置業觀念。永久租客成為了一個不斷擴大的新群體，雖然這在蒙特利爾並不少見，但是這個趨勢將在全國蔓延並創造全新的市場機遇。

除了負擔不起獨立屋的群體，一些老年人也成了永久租客。退休老人通常會考慮置換較小物業，但是租賃豪華公寓也成了他們的新選擇。針對嬰兒潮一代的豪華公寓預計將在未來幾年倍受歡迎，豪華租賃公寓以靈活、高品質、低維護的特點，成功擠入較小物業和養老院之間的夾縫市場。

企業要注意在下一個經濟週期中的定位

加拿大的房地產市場還能持續增長多久?這是許多業內人士都在討論的問題。在全球經濟衰退以前的13年以及衰退後的7年時間裡，加拿大的地產市場一直保持著增長或穩定趨勢。

一些業內人士懷疑市場很快就會迎來衰退，因此地產公司採用了更為謹慎的防守姿態。隨著高品質物業的競爭加劇，地產大腕正在放緩在加拿大的收購步伐，觀望加拿大的市場走向，他們已將焦點轉向美國及其他國家的投資機會。

包括房地產投資信託基金(REITs)正在剔除非核心物業的股份，以利用現在的高估值獲利，累積資本用來重建或強化項目。

業主正在爭取更長期的租賃合約。大多數企業在談到經營策略的時候都考慮到了更為長期的發展。

業內人士普遍關心能源價格低迷對加拿大西部市場帶來的影響，但這些關注往往出於實用主義，而不是單純的杞人憂天。美國、歐洲在經濟上的表現也被認為不理想，所以一些投資者開始尋找南美的投資機會。

資金流動頻繁，但是缺乏投資產品

加拿大房地產市場的資金流動很大，但在目前的資本成本水平下，非常缺乏高質量的投資產品。頂級的物業通常都由機構投資者、房地產投資信託基金掌握。機構投資者是指退休基金、共同基金、保險公司、銀行等以自己或他人的資金投資的大型組織。

這些組織有可能通過出售自己的第二層資產獲得新的投資資金，這樣一來交易量、交易額就會大大上升。老舊建築常常吸引這些投資，經過翻新、適應當前的市場需求後，就能增值。

美元強勢，業界看好

中國、歐洲經濟的不確定性，促使加拿大公司再次期待美國能夠推動市場，但是美國的經濟還未完全復甦，包括美國的貿易夥伴還未成長起來，其中的風險也是不容忽視的。

相對強勢的美元將給加拿大，特別是加東的房地產帶來積極影響，多倫多地區包括批發中心在內的工業用地可期待由美元振興。另外美國公司考慮到本國貨幣強勢，也許會更傾向於聘請加拿大僱員，靠近交通樞紐的郊區寫字樓市場也可能受益。

吸引海外投資，加拿大魅力不減

全球的投資者依然將加拿大視為投資的避風港，加幣的低迷更為其增添了吸引力。業界估計外資將會產生新的流向，除了傳統的溫哥華、卡爾加里和多倫多市場，蒙特利爾甚至薩斯卡通的農地和建設用地將吸引越來越多海外投資者的目光。

海外投資者進入加拿大市場困難重重，這將促使他們更想確保良好的投資回報。投資人對加拿大的酒店、寫字樓越來越感興趣，業界預測海外投資人將很快進入加拿大的醫療保健地產市場，尤其是在美國的醫療地產市場成熟之後。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）