投資者仍然可以找到房價低廉但租金較高的地區
想要在美國投資獨棟別墅再出租的投資客來說，現在進入市場看似不妙。盡管租客需求量不小，而且租賃客的租金預算也增加， 但目前房價已經過高，通過投資獲得收益難度在加大。
“目前獨棟別墅的房價已經接近最高點，”房產數據公司ATTOM Data Solution的高級副總裁Daren Blomquist表示。
盡管如此，投資者們仍然可以找到那些房價低，平均租金又足夠高的地區來獲得可觀的收益。另外，那些平均工資正在上漲，年輕人口也並未減少的地區也是投資者找尋的目標。
ATTOM的數據顯示，在2016年， 35% 的新購房者不打算自己入住（因為房屋交易稅賬單地址和新購房地址不匹配），這意味著2016年買房人當中有35% 的人很有可能將房產用來出租。
“這個“地址不匹配數據”是我們有數據以來最高的，” Blomquist說，獨棟房屋來說，這個比例通常在28%左右，。
因此，盡管獨棟房屋均價處於高位，但還有很多投資者躍躍欲試。全美住宅聯合會（HomeUnion）的研究主任Steve Hovland表示：科技中心城市，旅遊目的地，房價保持攀升的城市及周邊待吸納溢出人口的衛星城市，獨棟房屋的市場交易依然活躍。
機構投資者保持謹慎介入
租賃型獨棟房屋市場裏的機構持有者最近鮮有添置新資產，活躍度比起2008年房市崩盤後要清淡。2008年時美國還沒有類似Invitation Homes和American Homes 4 Rent這樣的房地產信托基金。房地產信托基金獲取資本很容易，但在高房價背景下，也放緩了收購擴張的節奏。
“他們已經從收購模式轉向鞏固現有業務階段，”Blomquist說，“他們已經不再售賣任何房產。”
ATTOM統計公開資料後發現，2016年購買了10套以上房產的大型買家僅占房屋總銷量的3.1%。
機會在哪裏？
即便如此，投資者依舊可以找到可投資的價值窪地。
“這些獨棟別墅的價值窪地目前主要集中在東北的因為上世紀80年代後工業時代而經歷了去城市化的銹帶（rusty belt）以及美國東南部地區，” Blomquist表示，“主要原因是其市場價格相較美國其他地方更為低廉。”
ATTOM 2017年第壹季度的數據顯示，在佐治亞州Clayton縣購買獨棟房屋的投資者能平均獲得23.7%的租金收益。這個租金收益是基於美國住房和城市發展部公布的三房住宅$1,383月平均租金和該縣房屋售價中位數$70,000計算得出。
現如今值得投資的區域與房市崩盤後機構大舉進入的區域完全不同，“交易熱點已經從鳳凰城，拉斯維加斯轉移至二、三線市場，” Blomquist說。
在人口規模更小的城市房價仍然在上漲。例如新澤西州的Cumberland縣：壹季度當地房價中位數為11.6萬美元，比起2016年的中位數房價已經上漲21%。
基本面健康至關重要
投資者青睞經濟發展勢頭好的城市。比如紐約州的Oswego縣在第壹季度為投資者創造了16.3%的租金收益率。當地2016年第三季度的人均工資水平較上壹年增長9.3%。
投資者要盡量避開年輕人口凈流出區域。在Oswego縣，2015年與2014年“00後”人口占比穩定，均為18%。
高房價就要高租金
投資者當然也可以選擇在房價更高的城市裏尋找標的,但前提是有高租金來彌補高房價帶
比如加州的薩克拉門托。依據全美住宅聯合會（HomeUnion）的數據，該市仍然位列最具吸引力的獨棟房屋出租投資地點榜單第壹位。“薩克拉門托因為全國第二高的租金預期而上升至最佳投資地點榜首位置，” Hovland表示。
全美住宅聯合會（HomeUnion）還把加州的聖何塞收錄進最具投資吸引力市場的榜單中。“高收入、高科技的工作職位正在擡高當地租金，” Hovland說。然而買家壹定要註意不要買租金上漲速度跟不上房價上漲速度的標的。
作者：Bendix Anderson | Apr 10, 2017
來源：美國房地產投資者（National Real Estate Investor）
譯者：居外研究院 實習編輯 常元臻
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