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投資中國香港物業前需先了解“潛在價值” | 海外

以往傳統豪宅皆指富豪貴宅，必定是位處高尚住宅區，例如港島的太平山頂其次的中半山、西半山，南區的淺水灣，九龍區有九龍塘、嘉多利山、何文田，至於新界可算是九肚山。地價又以港島區最高，繼而九龍再者是新界。時至今日豪宅的定義已完全改變，千萬不要盡信廣告上的“豪宅”字樣，雖然豪宅始終依舊存在，但以上地點已經缺乏了絕對識別的指標性，只怪中國香港實在地少人多所至，幾乎可見的土地都被用作建房，久而久之這類一線房的旁邊總會多了些較次等的“豪宅”，甚至居屋（政府出售房屋）或者公屋（政府出租房屋）；所以單憑地址又豈能貿然定奪該處的價值！

中國香港的房產價格頗受政府政策而變動，除了之前提及的辣招印花稅和緊縮按揭形成短期樓市波幅外，長線投資者決不能忽視長遠土地政策。2017年中國香港施政報告內列出長遠房屋政策正著手起動九龍東；例如牛頭角、啟德、觀塘，並且發掘新界西北區及北區的新市鎮用地供應，又發展東大嶼山近岸填海工作，和活化農地及重新規劃鄉郊棕地。此外，研究發展港島區的銅鑼灣、跑馬地、金鐘、灣仔以及九龍尖沙咀西的城市地下空間，進行公眾諮詢後暫時考慮地點包括九龍公園、維多利亞公園及修頓球場。

另一點需要關注的是“資助出售單位”的所在，其中中國香港房屋委員會（房委會）約有2,057個新建居屋預計於2018-19年度落成，並已於2017年6月攪珠抽簽預售，地點正是上述提及的 ¹九龍東和大嶼山。而政府與中國香港房屋協會（房協）合作的將軍澳73A區及屯門2區，將會興建“資助出售單位”約600個，預計於2019-20年度落成。

除此之外，運輸政策亦是影響樓價的重要因素之一，大型基建當然更影響深遠，不得不提廣深港高速鐵路中國香港段預計於2018年第三季度通車，而沙中線“大圍至紅磡段”和“紅磡至金鐘段”則預計分別將於2019年和2021年通車。

從資料可見正積極開拓密集式地發展的住宅地區包括九龍東、新界西北、東大嶼山、將軍澳，表示此等地區將有大量貨源供應，反之其他地區尤以港島區為例就特別緊拙，新開發地段近乎絕跡。人所皆知物以罕為貴，所以如果預見短期內在同一地區將有大量供應的話，幾可估計該區會有一定沽售壓力，而且要觀乎整體發展地區藍圖布局進程，才可推算其未來價值，若四周會夾雜著居屋或公屋當然不要網妄想這區會有甚麼真正豪宅，但相反對於普羅大眾的住屋來說，交通便利固然可以看高一線。

自從98年起，基於不同原因政府幾度暫停賣地，而且政策斷續維持多年，直至2013-14年政府才重新掌握主權，賣地計劃再重見天日。但積壓多年土地供應不足，及至現時落成的住宅樓宇供應有限，要彌補現實需求又豈能一時三刻到位！長期供求不協調，市場形成囤積的購買力，加上抑制樓市措施失衡，近年終於爆發瞎搶一手房現像，氣氛所致樓價無故連環倍升，不論任何地區的樓盤都被盲目搶購，特別是近年的特產“納米樓”，面積小得出奇，最小的只有128平方呎，普遍買家都取其樓價少，負擔看似較輕，但都忘記了其實質價值已被推高，呎價早已超越豪宅，這可能是日後的致命傷！記憶中在動蕩環境下的細單位永遠是抗跌能力最差的類別。以我所見非理性之後的結果，好大機會是引發新一場災難的開始，規模大小則需視乎市場乏力時又遇上甚麼其他環境因素才可下結論。

鑽石的市價都時有高低，但再低亦不會比合成仿鑽石低。

投資之道——必先知道商品的實質價值、現有價值、和未來價值。

注：

參考資料：

2017至18年度賣地計劃 http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/programme_201718.htm
私人房屋土地供應 http://gia.info.gov.hk/general/201702/23/P2017022300599_253985_1_1487843448475.pdf

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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獨棟別墅房價高企數據專家教妳尋找價值窪地！| 美國

投資者仍然可以找到房價低廉但租金較高的地區

想要在美國投資獨棟別墅再出租的投資客來說，現在進入市場看似不妙。盡管租客需求量不小，而且租賃客的租金預算也增加，但目前房價已經過高，通過投資獲得收益難度在加大。

“目前獨棟別墅的房價已經接近最高點，”房產數據公司ATTOM Data Solution的高級副總裁Daren Blomquist表示。

盡管如此，投資者們仍然可以找到那些房價低，平均租金又足夠高的地區來獲得可觀的收益。另外，那些平均工資正在上漲，年輕人口也並未減少的地區也是投資者找尋的目標。

ATTOM的數據顯示，在2016年， 35% 的新購房者不打算自己入住（因為房屋交易稅賬單地址和新購房地址不匹配），這意味著2016年買房人當中有35% 的人很有可能將房產用來出租。

“這個“地址不匹配數據”是我們有數據以來最高的，” Blomquist說，獨棟房屋來說，這個比例通常在28%左右，。

因此，盡管獨棟房屋均價處於高位，但還有很多投資者躍躍欲試。全美住宅聯合會（HomeUnion）的研究主任Steve Hovland表示：科技中心城市，旅遊目的地，房價保持攀升的城市及周邊待吸納溢出人口的衛星城市，獨棟房屋的市場交易依然活躍。

機構投資者保持謹慎介入

租賃型獨棟房屋市場裏的機構持有者最近鮮有添置新資產，活躍度比起2008年房市崩盤後要清淡。2008年時美國還沒有類似Invitation Homes和American Homes 4 Rent這樣的房地產信托基金。房地產信托基金獲取資本很容易，但在高房價背景下，也放緩了收購擴張的節奏。

“他們已經從收購模式轉向鞏固現有業務階段，”Blomquist說，“他們已經不再售賣任何房產。”

ATTOM統計公開資料後發現，2016年購買了10套以上房產的大型買家僅占房屋總銷量的3.1%。

機會在哪裏？

即便如此，投資者依舊可以找到可投資的價值窪地。

“這些獨棟別墅的價值窪地目前主要集中在東北的因為上世紀80年代後工業時代而經歷了去城市化的銹帶（rusty belt）以及美國東南部地區，” Blomquist表示，“主要原因是其市場價格相較美國其他地方更為低廉。”

ATTOM 2017年第壹季度的數據顯示，在佐治亞州Clayton縣購買獨棟房屋的投資者能平均獲得23.7%的租金收益。這個租金收益是基於美國住房和城市發展部公布的三房住宅$1,383月平均租金和該縣房屋售價中位數$70,000計算得出。

現如今值得投資的區域與房市崩盤後機構大舉進入的區域完全不同，“交易熱點已經從鳳凰城，拉斯維加斯轉移至二、三線市場，” Blomquist說。

在人口規模更小的城市房價仍然在上漲。例如新澤西州的Cumberland縣：壹季度當地房價中位數為11.6萬美元，比起2016年的中位數房價已經上漲21%。

基本面健康至關重要

投資者青睞經濟發展勢頭好的城市。比如紐約州的Oswego縣在第壹季度為投資者創造了16.3%的租金收益率。當地2016年第三季度的人均工資水平較上壹年增長9.3%。

投資者要盡量避開年輕人口凈流出區域。在Oswego縣，2015年與2014年“00後”人口占比穩定，均為18%。

高房價就要高租金

投資者當然也可以選擇在房價更高的城市裏尋找標的,但前提是有高租金來彌補高房價帶

比如加州的薩克拉門托。依據全美住宅聯合會（HomeUnion）的數據，該市仍然位列最具吸引力的獨棟房屋出租投資地點榜單第壹位。“薩克拉門托因為全國第二高的租金預期而上升至最佳投資地點榜首位置，” Hovland表示。

全美住宅聯合會（HomeUnion）還把加州的聖何塞收錄進最具投資吸引力市場的榜單中。“高收入、高科技的工作職位正在擡高當地租金，” Hovland說。然而買家壹定要註意不要買租金上漲速度跟不上房價上漲速度的標的。

作者：Bendix Anderson | Apr 10, 2017

來源：美國房地產投資者（National Real Estate Investor）

譯者：居外研究院實習編輯常元臻

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

最強亞洲貨幣韓元正淪為空頭目標 | 海外

今年迄今表現最為強勁的亞洲貨幣韓元，如今卻可能淪為空頭覬覦的首要目標！

上月曾報道過，在今年前兩個月，韓元兌美元累計上漲了逾5%，壹度力壓馬來西亞令吉及印尼盾，成為2017年以來走勢最為優異的亞洲貨幣。然而，隨著近期朝鮮再度發射導彈以及韓國正式部署薩德，朝鮮半島的緊張局勢正令韓元前景遭遇了業內機構的看衰。（韓幣對人民幣匯率）

外媒指出，華盛頓和首爾方面已經開始在韓國領土上部署有爭議的美國反導彈系統，此舉激怒了中國，加劇了因朝鮮挑釁本已緊張的地區局勢。在本周壹朝鮮向日本海發射4枚彈道導彈之後，東北亞的地緣緊張局勢正迅速升溫。

目前，大多數韓國資產正面臨悲觀前景。近日，中國國家旅遊局發布赴韓旅遊提示。雖然官方並沒有明確要求停止赴韓遊，但是多家旅行社已經開始行動，紛紛推遲、取消韓國團，下架韓國遊產品。

總部位於費城的Brandywine全球投資管理有限公司策略師Jack McIntyre指出，“

朝鮮半島政治和地緣風險很高，並且可能持續保持在緊張狀態。中國旅遊業限制對韓國經濟有很大的影響。“McIntyre說，他當前已經建立了韓元的空頭頭寸。

中國將薩德系統視為對自身彈道導彈的威脅，並警告稱，將被迫做出回應以“確保自身的安全利益”。除了赴韓旅遊提示外，在華的40多家樂天門店已經暫停營業，樂天股價在過去七個交易日下跌了12%。韓國貿易部周二則與來自13個行業的協會會面，共同商議如何降低損失。

高盛估計，旅遊限制可能導致韓國旅遊業收入出現約50億美元的損失。根據當地政府的統計，約有11.1萬遊客赴濟州島的行程，中國汽車制造商也正從濟州島的商業展會中撤出。

NoMUra控股公司倫敦G10貨幣戰略負責人Bilal Hafeez表示，當前朝鮮半島話題已經超越中東，成為投資者最為重視的地緣政治風險，許多人認為對此類負面事件采取某種形式的套期保值是必要的。

韓元上周以來自高位出現明顯回落，而隨著市場悲觀情緒的滋生，更多的看跌賭註正在出現。根據3個月貨幣期權定價，防止韓元下跌的成本上周上漲至1月初以來的最高水平。壹個月前這壹成本曾觸及2014年以來的最低點，當時韓元的看漲情緒激增。

澳洲聯邦銀行新加坡貨幣策略師Andy Ji表示，“雖然朝鮮的導彈試驗預計對市場的影響有限，但中國非正式的旅遊限制和對樂天就薩德系統部署土地互換的抗議活動，明顯不利於韓國經濟。”

（據環球外匯網）

澳洲｜內悉尼一超級破舊物業竟售出170萬

據房產網站realestate.com.au報導，近期，內悉尼房市源源不斷地有一些廢棄的房屋出售，其中帕丁頓（Paddington）一間工人小屋的售價意外高達170萬澳元。

據悉，這間小屋是單層的，內裡有2間臥室，但它非常破舊，牆皮已經剝落，地板上也出現許多破洞，花園長滿了野草，部分地方堆滿了垃圾，連廚房也只有普通的鑄鐵爐頭。

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這間物業在2015年3月份出售時價格為120萬，而此次出售竟又比當時高出了50萬。但其實它與當時的房屋情況相比並沒有太大改變。

房產公司BresicWhitney的戴維森表示，這個售價是市場發生轉變的結果。從去年開始，這套物業的價格就在上升。很多買家都是對翻新有興趣的人。最終的買家是一對翻新者夫婦，他們想要重新修葺它併入住。目前尚不清楚將這套物業修葺到可住家的程度需要花費多少錢。

據悉，帕丁頓是悉尼最受歡迎的城區之一，該地區的平均房價首次接近200萬澳元。Core Logic的數據顯示，該城區普通房屋的價格達到198萬，比去年上漲了17.5%。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 瑞銀：澳洲房地產價值創新高增速第二

瑞銀稱澳洲房地產價值增速全球排第2位

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瑞士銀行（UBS）調研報告稱澳洲房地產價值創造出新的記錄，且增長速度在調研的全球23個國家中排在第2位。

據澳洲廣播公司報道，瑞銀根據美國達拉斯聯邦儲備銀行所開創的方法（US Federal Reserve Bank of Dallas）計算，發現澳洲房地產價格與人均可支配收入的比例已經上升至1985年調研開始以來歷史最高水平。

瑞銀稱，目前澳洲房地產價值比2003年，2007年以及2010年的峰值還高出7%。

在過去的4年裏，澳洲房地產價值上漲23%，在報告調研的23個國家之中增長速度僅排著新西蘭之後。

不過，澳洲房地產價值比排在第1位的加拿大還低了16%。

瑞銀經濟學家Scott Haslem表示，如果采用“繁榮”指標來衡量發展情況，達拉斯聯邦儲備銀行數據顯示加拿大、盧森堡、澳洲及新西蘭房地產最為“繁榮”。

實際上，加拿大房地產市場已經超過了預示市場泡沫的“臨界值”，而澳洲及新西蘭正向泡沫臨界值靠近。

數據還顯示，澳洲房地產市場在2016年上半年勢頭明顯上升。Haslem稱這是對澳洲政策的警示，從未來金融不穩定性風險方面，住宅地產稅收政策、負扣稅方面需做出重新審視。

（據澳洲新快網）

英國 | 倫敦住宅價值被指高估處於「房市泡沫危險區域」

據《獨立報》報導，一則最新報告披露，倫敦是世界上住宅價值被過分高估的第二大城市，處於「房市泡沫危險區域」。

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本週二，UBS Wealth Management發佈「泡沫索引」，該索引調查了18個城市的房產市場，根據「泡沫」風險給他們進行了排序。

其中溫哥華取代倫敦，成為泡沫索引中的第一位。倫敦排在第二位，緊隨其後的是斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑和中國香港。

處於泡沫風險區的城市，其住宅價格自從2011年以來已經上漲了50%。與之相比，其他金融中心的房市平均價格，上漲幅度還不到15%。

根據這份報告，倫敦還是世界上除中國香港以外房產價格最令消費者難以承受的城市，這個判斷同時考慮了仍在上漲的房價，以及消費者的平均收入。

目前，倫敦的房產價格比2007年的市場峰值還要高15%，而市民的真實收入卻降低了10%。

報告指出，「處於通貨膨脹狀態的房價」很可能還會進一步升溫，因為房屋仍舊短缺，而貸款又容易獲得。

UBS Wealth Management的薩普特利（Claudio Saputelli）表示，「這些處於泡沫區的城市的共同特徵是，他們都面臨極低的利率，而這與其實體經濟的強勁表現並不相符。當低利率與供給不足及來自中國的持續需求結合在一起，就創造了房價虛高的理想環境。」

據該報告表述，除了米蘭之外，歐元區的低利率已經將索引涉及的所有歐洲城市推進了泡沫區。

UBS Wealth Management的地產經濟學家霍澤（Matthias Holzhey）表示，「對大多數房市被過高估計的市場而言，情勢很複雜。只有在供應量上升，利率上漲，或國際資本流向轉移的情況下，才有望導致價格的積極調整。」

相關資訊：全球性價比高的學區房_性價比高的學區房

（據英中時報）

英国 | 买房砍价也要适可而止啊…不要惹怒卖家

今天要說說買房中討價還價下Offer的事情。

之說以今天想說這個，還得從幾天前我遇到的一個哭笑不得的事情說起。

（為了不洩露一些具體信息，下面的一些價格數字有更改）

之前有一個房源，南倫敦的一套房。 13年買的期房，今年因為回國了想要轉手樓花。開價88萬英鎊。

後來有個買家，一上來口氣就很大，說我要這套。麻煩你們安排賣家來跟我見一面，我們當面談，你們中間轉一手信息不直接。

給他解釋了半天，其實英國買房，買賣雙方其實不怎麼需要見面。基本談下了價格，都是直接雙方律師接洽了。

溝通了半天，原來買家只想從賣家知道一個信息： 13年買這套花了多少。

這是一個很敏感的信息，因為這基本意味著這就是賣家的底線。這種賣樓花的交易裡，因為買家必須是現金買家，所以賣家的談判籌碼很低。因為一旦在completion前找不到買家，就只能自己付完餘款。要是資金不到位的話就比較危險。所以通常這種買樓花的，在知道對方購買價之後，大概加一些錢，讓對方滿意有得賺不虧也就行了。

賣家也還比較心急。也就直接報了當年的購房合同。當年的購買價78萬英鎊。

過了兩天，買家回話：我的offer是70萬英鎊。

當時我都有點懵，你確定你的出價不是80萬？你確定你的offer比人家當年的買價還低？真的有誠意麼？？

買家的表示是：是的，我就是覺得而這只值這個價格。出offer就是我的誠意了。賣家這種賣樓花的本來不就是在求買家買麼？

好吧.. 還能說什麼呢。

這套房子又不屬於之前高溢價的區域，賣個樓花不賺也就算了還要虧6萬？開出這種offer，跟直接說「我覺得你的房子是垃圾」有什麼區別。都不用轉告給賣家，光是我這就通不過不是麼。

無奈。

那麼，出offer討價還價究竟該怎麼做？

今天，我們就來給大家講講怎麼樣給出offer，以及如何討價還價。

一般來說，看完房子之後，我們心裡應該會有兩個數字：

這個房子本身值多少錢；

這個房子對我們來說值多少錢.

那麼對我們來說，最高的出價應該就是這兩個數字中較小的那個。

不過注意，如果房子的情況不是特別好，需要重新修整啊什麼的，這時候如果作為沒有經驗的人，估價就比較困難了。那麼如果可能的話，最好請一個裝修師傅去看一下，報個價，那麼問題就解決了。那如果不行的話，我們自己估價的時候可能就需要非常保守了。

接下來，我們就要進入給offer的時候了。記住，不能一開始就給出自己的心裡最高價位。

最好的策略是，一開始，給出一個你認為基本上對方就會拒絕的價格。對，就是這樣，我們來分析分析為什麼要這麼做。

首先，在討價還價的階段，買方出價只能越出越高，不可能往低了走。那麼如果一開始給出了一個比較高的價格，對方一下子就接受了，那麼就很可能這個房子本來對方可以以更低的價格賣給你，但是這時候後悔也沒有用了。所以呢，如果一開始給出了一個相對來說很低的offer，然後對方拒絕了，那麼至少我們知道，這個價格沒有很高，我們沒有吃虧，主動權還在我們手上。

好吧，雖然如果我們給出的價格真的太低了，比如說差不多打了個六折，這個時候賣家有可能會有點生氣，直接扭頭就走也不是不可能。畢竟，一下砍太多，明顯買家心不誠。

關於給offer的方式，有些人會喜歡以一種比較正式的方式來做，比如給一個offer信啦或者一封比較正式的郵件啦；但是也有一部分人喜歡口頭上來討論價格。有一種觀點認為，如果以信件或者郵件的方式給出offer，就會顯得更加正式，也會有一個記錄，以後萬一有什麼問題還可以找到原始的記錄什麼的。但其實這種沒有太大的所謂，大家自己喜歡怎樣就按照怎樣的方式來就可以了。

但是，有一點在給offer的時候大家是要注意的，那就是討價還價並不僅僅只是圍繞房子的價格來的。還有兩個重要的因素是你的確定性和交易的速度。簡單來說，如果你很確定你要買這個房子，然後你確定你能很快進行交易，那麼在給offer的時候一定要讓對方知道。這樣一來，你就很有可能佔據了很大的優勢，特別是有時候賣家比較急著出手房子的時候。

那麼對於購買的確定性，你應該要表現出來你是一個靠譜的買家，不會突然變卦什麼的。不過這不僅僅是用嘴巴說說就可以了：至少，你要讓對方知道你是有這個經濟能力去承擔這樣一筆錢的。不過呢，賣家或者中介心裡還是知道，錢沒有落袋，就還是有可能出現意外，但至少你讓他們知道你有能力去支付這個房款，總比那些什麼都沒有的人強。

一般來說，如果你不是需要賣掉一套房再來買房的話，你付款的速度會得到很大的保證；而如果你根本不需要貸款的話，那對方就會更高興了。這樣一來，我們之前給大家說的，在看房的時候問一下對方為什麼要賣房子就很重要了——如果我們能看出來對方賣房子比較著急的話，而我們又能做到全款支付，不需要貸款的話，那就很有優勢了—即使我們的出價比那些要貸款的低10%。

所以呢，如果我們能現金全款支付的話，在給offer的時候就讓對方明確這一點：我出的價格並不是說就是比你的要價低20%，我可是可以現金支付的哦，差不多一個半月你就能拿到錢的喲。

但是，即便是這樣，你的第一個offer也是應該被拒絕的—這是一件好事，因為這樣一來你就知道你給的offer是在對方最低價格以下，慢慢往上加價，然後我們就以對方可以承受的最低價成交了。

不過怎麼樣去加價呢，就在於你多想要到這個最低的價格了。如果你覺得你自己的預算還是夠的話，最好就給的比你心裡想的對方的最低價多一點，這樣也好快點成交。拖得時間太長，對投資來說不是一件好事，畢竟時間成本也是要計算進去的。

有些人會把討價還價當成一個遊戲，並且還有點樂在其中的感覺，就是拼了老命去拿到最低價。這種做法沒有對和錯之分，但是記住，往往是很迫切需要達成交易的人會輸掉這個遊戲。把這件事情看得越重要，那麼就越容易在這場博弈中處於劣勢。換句話說，給自己留一條退路，不行就找別的，放鬆心態，會好很多。

其實說了這麼些，大家看起來覺得這好像是一件比較簡單的事情—其實不是這樣的。就好比說你真的很想要找到一個好的投資機會，但是看了好幾套，總是被別人搶先，這個時候其實心裡都會比較著急，也容易犯錯。那麼這個時候我們可能要問問自己這個問題：如果回報率什麼的都還過得去，是不是把預算提高一點會比較好呢？不過有時候，就算已經提高了預算，還是不行，這個時候怎麼辦呢？這個時候其實要做的就是給到對方這個offer，告訴對方這就是我們最後的offer了，並且讓對方知道我們手上還有別的機會在談，如果別的談妥了，這個offer就失效了。時間是一把雙刃劍：一個房子如果剛開始賣，賣家肯定會要價很高的，但是時間拖得越長，他就會越沒有信心，可以承受的價格可能就會慢慢降低了。

（據英倫房產圈）