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東南亞受到不少海外房地產投資族的青睞，其中又以政經局勢相對穩定的馬來西亞，成為海外置產的主要國家之一；馬來西亞首都吉隆坡的主要干道馬邦路、葉觀盛路，近幾年發展快速，房市前景尤其看俏。

近年東協經濟蓬勃發展，以馬來西亞、泰國、菲律賓、越南及柬埔寨等持續有詢問度，尤其美中貿易戰，帶動制造業從中國外移現像，希望避開兩國對彼此產品開徵高關稅。

值得注意的是，馬來西亞政府持續推動第二家園計畫（MM2H），也讓吉隆坡成為全球退休、移居的首選城市之一。

市調指出，吉隆坡及一線城市檳城的不動產，其平均單價大約只有台北相同地段的三分之一到五分之一，甚至比不少所得較低的東南亞國家城市還便宜，可說是新興國家不動產的性價比之王。

吉隆坡的安邦路、葉觀盛路最受投資人關注，路段不僅擁有國際型銀行總部林立，且馬來西亞地標雙子星大樓就在此，加上多國大使館駐立其中，區域住宅產品成為市場購屋主要標的之一。

安邦路是吉隆坡從過去荒蕪到現今繁華的主要道路；貫穿安邦路的葉觀盛路也是重要干道，馬來西亞地標雙子星就聳立在起點。

葉觀盛路是以馬來西亞最後一任“甲必丹”（Captain音譯，清朝設立管理海外華僑的官吏）命名，顯見葉觀盛路也承載著吉隆坡發展歷史的進程。

安邦路在城中城北邊，包含地標雙子星、大型購物中心、星級酒店等商業區域，萬中選一的獨特地位，不少金融機構如美國花旗銀行、馬來西亞大眾銀行、中國銀行、新加坡華僑銀行等總部都設於此。

不只銀行總部林立，安邦路上還有英國、美國、法國、泰國、沙烏地阿拉伯及日本等國大使館，帶來穩定高端自住及租賃需求。

馬來西亞第二家園交流中心經理林俞成表示，好的物件除有穩定增值空間，也需要有穩定租金收益，但想擁有這類型標的並不容易。

目前，葉觀盛路不少建案的詢問度都不錯，主要因許多社區都有提供五星級的物業管理營運商，協助投資者管理出租，投資人不但能取得永久產權，十年內還能穩定收租，因此受到不少民眾青睞。

若以雙子星附近個案為例，因所處地理位置交通便利、商業發達、生活機能便利且近公園，每坪單價約落在人民幣15.5萬元至16.8萬元，這一區屬穩定的商圈，有新捷運線利多加持，未來增值指日可待。

林俞成表示，過去消費者在大馬置產缺乏合宜中介管道，因此多數都投資在郊區的低總價物件上，而忽略郊區人口較少、可能會產生轉手及出租不易的風險。

林俞成提醒，海外投資不動產除要考量價格，更須注意後續租賃管理及轉售問題；消費者要多做比較，才能找到值得信賴的公司諮詢，投資前停、看、聽，釐清所有實際狀況後，再做出適合自己的選擇。

 

關於居外IQI

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來源：經濟日報
責編：Zoe Chan

日本是一個擁有超過1.2億人口的大國。因此，在日本有數百個不同的地方可以購買房地產。從東京、大阪等特大城市，到幾十萬人口的中等城市，再到農村，不一而足。

在本指南中，我們將涵蓋日本四大都市圈——東京、大阪、名古屋、札幌。包括福岡或那霸在內的小城市不會涉及，也不會涉及日本的農村。

請記住，日本薄弱的人口結構將不可避免地對房地產需求造成壓力。全國人口的減少需要幾十年的時間才能影響到東京和大阪等全球商業中心。然而，小城市已經感受到了負面影響。

正因為如此，我們不建議在日本主要城市以外的地方購買房產。由於日本人口的急劇減少，你幾乎肯定會受到低入住率和價格停滯的影響。

位於以下各城市的房地產在2020年代應該會有一定程度的升值。但是，對於2020年代以後的房地產市場，以及日本的小城市，我們不做任何推薦。

東京

東京擁有3000多萬人口，是目前世界上最大的都市圈。因此，東京擁有比地球上其他地方更多的住房選擇也就在情理之中了。

坦率地說，在一篇文章中涵蓋所有東京地區是不可能的。我們的指南是關於在日本購買房產的，而不僅僅是東京，你可以用東京這樣規模的城市的信息填滿多本書。

如果我們把東京的所有信息都寫出來，那麼就沒有時間來介紹日本其他的房地產市場了。

以下將東京的概況分為四個部分。新宿、澀谷、港灣、千代田是歷史上被認為是東京的中心區——它們是我們指南的第一部分。

同樣，東京的一般東、西、南區也有一節。西東京由中野及其周邊地區組成，東區則是中央區及其他地區。千代田和澀谷以南的地區被定義為東京的南區。

雖然橫濱嚴格來說是獨立的城市，不是東京的一部分，但也包括在這裡。畢竟，它大部分被大鄰居的密集城市擴張所吞噬。比起成田機場，橫濱更接近東京的中心地帶。

新宿/澀谷/港灣/千代田（東京都中心）

東京中心三區的房產價值仍然遠高於全國其他地方。而且這裡的市場動態與其他城市完全不同。

關於在東京市中心擁有房產的好消息是：無論是商業、住宅還是其他，你可能不會受到任何需求不足的影響。

日本整體人口減少，對於供應有限的黃金地段、備受追捧的街區的房地產來說，這不是問題。像新宿和千代田這樣的地方，後者包括六本木山（東京的 “比佛利山”），永遠不會缺少租客。

壞消息是什麼？東京市中心豪宅的租金收益率很低，你要支付每平方米1萬美元以上的房價。

在東京市中心購買房產，雖然可能是一個不錯的“戰利品資產”，但絕對不是一個最佳投資。你可以考慮向東京的外區看齊，這些地方到市中心往往只需十幾分鐘的路程。

中野/杉並/西區

如果您想尋求合理的價格和中心位置的組合，東京西區可能是購買房地產的好地方。

例如，中野區是一個非常中心的位置。乘坐地鐵到新宿只需10分鐘左右。然而，這裡的房價卻只有東京內區的一半左右。

國分寺、武藏野、秋島等遠離東京中心區的地區，房價更便宜。

這些地區基本上是東京都內的通勤城市，讓工人們用方便來換取實惠。預計這裡的房產價格約為5000美元（每平方米）。

不過，從投資者的角度來看，在東京市中心以外的地方購買房產，是要冒長期風險的。如果日本大城市的人口減少，“臥室社區”的入住率將首先受到影響。

中央/台東/東區

嚴格來說，中央區和台東區並不在東京的三個中心區之列。但是，與新宿和澀谷相比，這兩個地區的交通同樣便利。

特別是中央區和台東區，如果您經常往返於東京成田機場，那麼這兩個地區是最合適的。從上野站出發的京成Skyliner是東京市中心和主要機場之間最快捷的交通方式。

從位於台東區的上野站出日本，比在市中心附近的其他地方更容易。包括東京站等競爭性的交通樞紐。

江戶川區雖然距離稍遠，但也越來越受到外籍人士的青睞。從江戶川區到東京市中心大約20分鐘的路程。但與東京CBD相比，江戶川區的房產價值仍然較低。

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品川區、太田區、南區

南區是東京都內交通便利性和經濟性兼備的地區。與東京東部和西部一樣，在這裡購買房產的價格是澀谷和千代田等中心區的一半左右。

此外，值得一提的是，如果您經常出差或離開日本，東京南區是最方便的居住地。因為你從東京羽田機場開車或坐地鐵就能到。

羽田機場是都市圈第二大機場，比成田機場明顯更靠近市中心。羽田機場被當地人普遍認為是東京最容易出國的機場。

在日本購買房產的外國人應該考慮東京南部到羽田機場的交通便利性，以及其相對較低的房產價值。

橫濱

雖然橫濱在幾十年前就被同化為 “大東京都市圈”，但橫濱絕對是自己的城市。事實上，它是日本“”真正的”第二大都市圈，而不是大阪。

橫濱的房地產價格遠低於東京本土。在橫濱，土地價值平均徘徊在每平方米25萬日元（約合2500美元）左右。相比之下，許多東京郊區的土地價格都在50萬日元（約5000美元）以上。

面對現實吧。橫濱的房價不會比東京貴，也不會比東京好。同樣，即將到來的人口減少將影響日本郊區、鄉村和二線城市的房地產，而不是影響東京中心或大阪。

無論如何，在整個2020年代，你仍然可以在橫濱房地產市場上賺錢。而且這個城市有很多理想的街區，升值潛力很大。

尤其是橫濱現在正有大量的中國投資湧入。東京本身連唐人街都沒有，房地產價格仍然是其兩倍。相比之下，橫濱價格便宜，如果你是中國人，更容易交到朋友。

 

編譯自Invest Asian