悉尼市中心一些公寓大楼的拥挤程度超乎想象，从阳台、洗衣间、客厅、走廊到卧室，处处挤满了床位和租户。新州1961年所推出的物业法律，主要针对小型由业主自行管理的无电梯公寓楼，显然无法预计50多年后的公寓居住情况，也无法看到如今的悉尼正经历房地产繁荣大潮，许多区域正在大兴土木建设新的公寓。
期间新州物业法曾修改更新数次，但进入21世纪，城市已发生翻天覆地变化，居住环境、人员构成和以前有更多的不同。物业法律须与时俱进，适用于城市高层公寓楼、联排别墅、办公区、养老院、多用途大楼以及旅游开发项目等。
日前新州物业法律草案出炉向民众征询意见。新州公平交易厅介绍草案中有八大主要的重大变化将会对业主和居民的生活产生影响。
草案出炉征询民众意见
新州的物业管理改革草案千呼万唤始出来，于7月中旬公布向公众征询意见，让公众有一个月的时间去考虑并给出意见或者建议。该物业管理草案包括了灵活的投票方案、透明度和问责制、业主投票代理、集体出售、翻新、装修、房屋缺陷、纠纷解决、停车、宠物以及吸烟等问题的改革，民众对政府计划改革的90多项条款有最终话语权。
现行新州物业法需追溯回到1961年，新州公平交易厅表示物业法应进行改革，以更好地反映物业以及居住现状，而草案也就是在这样的情况下出炉。而相关物业条款的制定都是为了更好地改善物业居住环境，减轻监管压力，并改善民主进程。
物业法的改革是顺应而生也势在必行。根据新州公平交易厅的数据，新州有超过200万人是物业公寓住户，几乎占到大悉尼地区人口的四分之一。新州约有75,000个物业机构以及社区体系，总资产约为3500亿澳元。物业法的改革无疑牵动着许多人和各方的利益。
新州公平交易厅表示该草案将于今年年底提交给议会，并介绍草案里的主要变化对公寓居民和业主产生的影响。
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变化一：投票方式更为灵活与时俱进
以前需要业主亲自到场参加物业管理大会并进行投票的方式可能成为过去。在草案中，修改的条款将会让物业管理大会的召开使用多种的现代沟通方式。比如投票可以通过传统的邮寄、电子方式和无记名投票等的形式。有关文件也可以通过电子邮件发送，而不是再是依赖于传统的纸张通知。
这些改革将能够让业主对业主管理委员会大会的参与，能够通过社交媒体、视频或者电话会议等实现，大大方便因故无法亲自到场参加的业主。并且业主立案法团也因此能够更为灵活地去决定年度业主大会何时举行。
变化二：透明度更强以及建立问责制
草案中主要修改建议包括：提升标准以及在物业管理中介和大厦管理处建立问责制。同时加强包括财务管理方面的信息的披露等。
物业管理也不再仅仅是业主的事情，租户不能全然置身事外。如果大厦中大多数的单元都是出租的话。在草案中，新法将允许租户参与物业管理，参加业主委员大会的召开，同时也可选举产生代表进入物业委员会，但是在财务方面仍然需要尊重业主的决定。
变化三：代理投票进行限制
很多人对现行的代理投票系统提出疑虑，该代理投票系统让少数人代表了大多数业主在业主委员会做出决定性的投票。在草案的改革中，一名业主将不会再代表大量的业主进行投票。草案中的投票制度的改革让促使更多业主可以参与到物业管理的决策中，有公平的机会发表意见。包括：限制一个代理最多代表不能超过20个业主，或者如果整个物业超过20户的话则只能代理业主数的5%的投票。
变化四：楼宇维修引入检验报告和保证金
草案中对此项的改革包括引入强制性缺陷的检验报告和建筑保证金。如果一幢新的大楼有建筑方面的缺陷，建筑的检验报告和保证金将有助于加强对居民和业主的保护以及延长建筑的使用年限。
对建筑缺陷的早期发现识别和整改将会实施，这要求开发商在建筑竣工后的12到18个月之间聘请独立的建筑质量监查员开展建筑缺陷检查并完成检验报告。
业主委员会应当确认质量检查员的任命，如果没有进行确认或者在建筑完成后开发商停止运营，那么新州公平交易厅将会任命其他的建筑质量检查员。 如果检查发现建筑存在问题，费用将由建筑开发商提供的保证金支付，否则保证金将会被退还给开发商。该举措将鼓励建筑开发商尽快地发现并及时解决建筑问题。
变化五：集体出售和楼宇改造
关于楼宇的整体出售以及改造历来颇受争议，这方面在此次物业法改革中是一个重头戏。目前在老式公寓中需要全部业主同意，方能将公寓出售或者进行更新改造，但是在草案当中，则是如果有75%的业主同意则可进行实施，其他少数业主必须服从整体决议。
类似的运作机制已经在新西兰、美国的大多数州和英国实行。这将让一些老式楼宇得到恰当的维修以及居民得到应有的权益。新州公平交易厅将开展物业更新改造建议和宣传计划，为居民提供免费的资讯，这将包括援助热线。
这一改革的目的是确保业主至少能够得到他们所住单元的市场价值以及获得额外的金额以支付一些相关的费用，比如搬家费用等等。
任何有关楼宇的更新方案将会提交到土地和环境法庭做最后的审议。法院将会根据实际情况考虑该更新进程是否恰如其分。但如果楼宇的翻新改造方案的提出并没有遵循正确的程序，业主对楼宇更新不抱信心，支付给对更新方案持异议的业主的金额少于应有的补偿金等，法院将会对楼宇的更新方案进行否决。
变化六：业主自家“微整”自主权更多
在现行物业法中，公寓业主在对自家的房子进行微整时碰到不少难题，难以实施。但新的物业改革将为批准业主进行装修提供更为清晰的依据。比如在现行的法律中对局部微小的装修将不再设限。业主将对自家装修有更多的自主权，比如想在墙上挂幅画装个挂钩等都不再是难事。
但是需要注意的是，如果是有持久影响的装修，比如安装地板等，仍然需要批准，但只需要50%的投票通过即可。如果是影响建筑结构或者外观的装修则仍然需要有75％的投票表决通过才可进行。
变化七：解决人满为患、饲养宠物和吸烟等难题
在诸多容易产生纠纷之处比如宠物的饲养、停车问题和居住过度拥挤等问题上，草案也设立了更为明确和到位的法规细则，使之更加容易管理。在公寓中饲养宠物将更为容易实现，公寓的访客车位的滥用将受到多方监管，一个单元中居住的成人的数量将会根据卧室的数量进行限制，否则将面临高额罚款。、
草案允许公寓的物业管理委员会和当地市议会联手，让市政停车管理人员对公寓停车场进行巡逻，并可以对滥用停车位的人进行罚款。
变化八：扩大仲裁庭对物业争议解决的权力
草案中将专门针对许多物业管理方面的争议，扩大仲裁庭的权力。物业管理中未付债款将在当地的法庭进行登记。仲裁庭权力的扩大将有助于确保业主委员会的功能运作更为顺畅。 目前仲裁庭只能是在物业管理公司不作为的情况下，指派另外的物业管理公司进行管理，但是这显然未能很好地解决面对物业管理中产生的诸多争议。 草案中仲裁庭还可以要求就某些争议事项业主委员会进行投票等。
草案意见征询结束进入倒计时
对于物业计划管理草案和物业计划开发草案（Strata Schemes Management Bill 2015 and Strata Schemes Development Bill 2015）的详情，公众可登录www.fairtrading.nsw.gov.au进行了解，并可将自己的意见发送至policy@finance.nsw.gov.au。截止日期为2015年8月12日。
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