悉尼市中心一些公寓大樓的擁擠程度超乎想像，從陽台、洗衣間、客廳、走廊到臥室，處處擠滿了床位和租戶。新州1961年所推出的物業法律，主要針對小型由業主自行管理的無電梯公寓樓，顯然無法預計50多年後的公寓居住情況，也無法看到如今的悉尼正經歷房地產繁榮大潮，許多區域正在大興土木建設新的公寓。
期間新州物業法曾修改更新數次，但進入21世紀，城市已發生翻天覆地變化，居住環境、人員構成和以前有更多的不同。物業法律須與時俱進，適用於城市高層公寓樓、聯排別墅、辦公區、養老院、多用途大樓以及旅游開發項目等。
日前新州物業法律草案出爐向民眾征詢意見。新州公平交易廳介紹草案中有八大主要的重大變化將會對業主和居民的生活產生影響。
草案出爐征詢民眾意見
新州的物業管理改革草案千呼萬喚始出來，於7月中旬公布向公眾征詢意見，讓公眾有一個月的時間去考慮並給出意見或者建議。該物業管理草案包括了靈活的投票方案、透明度和問責制、業主投票代理、集體出售、翻新、裝修、房屋缺陷、糾紛解決、停車、寵物以及吸煙等問題的改革，民眾對政府計劃改革的90多項條款有最終話語權。
現行新州物業法需追溯回到1961年，新州公平交易廳表示物業法應進行改革，以更好地反映物業以及居住現狀，而草案也就是在這樣的情況下出爐。而相關物業條款的制定都是為了更好地改善物業居住環境，減輕監管壓力，並改善民主進程。
物業法的改革是順應而生也勢在必行。根據新州公平交易廳的數據，新州有超過200萬人是物業公寓住戶，幾乎占到大悉尼地區人口的四分之一。新州約有75,000個物業機構以及社區體系，總資產約為3500億澳元。物業法的改革無疑牽動著許多人和各方的利益。
新州公平交易廳表示該草案將於今年年底提交給議會，並介紹草案裡的主要變化對公寓居民和業主產生的影響。
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變化一：投票方式更為靈活與時俱進
以前需要業主親自到場參加物業管理大會並進行投票的方式可能成為過去。在草案中，修改的條款將會讓物業管理大會的召開使用多種的現代溝通方式。比如投票可以通過傳統的郵寄、電子方式和無記名投票等的形式。有關文件也可以通過電子郵件發送，而不是再是依賴於傳統的紙張通知。
這些改革將能夠讓業主對業主管理委員會大會的參與，能夠通過社交媒體、視頻或者電話會議等實現，大大方便因故無法親自到場參加的業主。並且業主立案法團也因此能夠更為靈活地去決定年度業主大會何時舉行。
變化二：透明度更強以及建立問責制
草案中主要修改建議包括：提升標准以及在物業管理中介和大廈管理處建立問責制。同時加強包括財務管理方面的信息的披露等。
物業管理也不再僅僅是業主的事情，租戶不能全然置身事外。如果大廈中大多數的單元都是出租的話。在草案中，新法將允許租戶參與物業管理，參加業主委員大會的召開，同時也可選舉產生代表進入物業委員會，但是在財務方面仍然需要尊重業主的決定。
變化三：代理投票進行限制
很多人對現行的代理投票系統提出疑慮，該代理投票系統讓少數人代表了大多數業主在業主委員會做出決定性的投票。在草案的改革中，一名業主將不會再代表大量的業主進行投票。草案中的投票制度的改革讓促使更多業主可以參與到物業管理的決策中，有公平的機會發表意見。包括：限制一個代理最多代表不能超過20個業主，或者如果整個物業超過20戶的話則只能代理業主數的5%的投票。
變化四：樓宇維修引入檢驗報告和保證金
草案中對此項的改革包括引入強制性缺陷的檢驗報告和建築保證金。如果一幢新的大樓有建築方面的缺陷，建築的檢驗報告和保證金將有助於加強對居民和業主的保護以及延長建築的使用年限。
對建築缺陷的早期發現識別和整改將會實施，這要求開發商在建築竣工後的12到18個月之間聘請獨立的建築質量監查員開展建築缺陷檢查並完成檢驗報告。
業主委員會應當確認質量檢查員的任命，如果沒有進行確認或者在建築完成後開發商停止運營，那麼新州公平交易廳將會任命其他的建築質量檢查員。 如果檢查發現建築存在問題，費用將由建築開發商提供的保證金支付，否則保證金將會被退還給開發商。該舉措將鼓勵建築開發商盡快地發現並及時解決建築問題。
變化五：集體出售和樓宇改造
關於樓宇的整體出售以及改造歷來頗受爭議，這方面在此次物業法改革中是一個重頭戲。目前在老式公寓中需要全部業主同意，方能將公寓出售或者進行更新改造，但是在草案當中，則是如果有75%的業主同意則可進行實施，其他少數業主必須服從整體決議。
類似的運作機制已經在新西蘭、美國的大多數州和英國實行。這將讓一些老式樓宇得到恰當的維修以及居民得到應有的權益。新州公平交易廳將開展物業更新改造建議和宣傳計劃，為居民提供免費的資訊，這將包括援助熱線。
這一改革的目的是確保業主至少能夠得到他們所住單元的市場價值以及獲得額外的金額以支付一些相關的費用，比如搬家費用等等。
任何有關樓宇的更新方案將會提交到土地和環境法庭做最後的審議。法院將會根據實際情況考慮該更新進程是否恰如其分。但如果樓宇的翻新改造方案的提出並沒有遵循正確的程序，業主對樓宇更新不抱信心，支付給對更新方案持異議的業主的金額少於應有的補償金等，法院將會對樓宇的更新方案進行否決。
變化六：業主自家“微整”自主權更多
在現行物業法中，公寓業主在對自家的房子進行微整時碰到不少難題，難以實施。但新的物業改革將為批准業主進行裝修提供更為清晰的依據。比如在現行的法律中對局部微小的裝修將不再設限。業主將對自家裝修有更多的自主權，比如想在牆上掛幅畫裝個掛鉤等都不再是難事。
但是需要注意的是，如果是有持久影響的裝修，比如安裝地板等，仍然需要批准，但只需要50%的投票通過即可。如果是影響建築結構或者外觀的裝修則仍然需要有75％的投票表決通過才可進行。
變化七：解決人滿為患、飼養寵物和吸煙等難題
在諸多容易產生糾紛之處比如寵物的飼養、停車問題和居住過度擁擠等問題上，草案也設立了更為明確和到位的法規細則，使之更加容易管理。在公寓中飼養寵物將更為容易實現，公寓的訪客車位的濫用將受到多方監管，一個單元中居住的成人的數量將會根據臥室的數量進行限制，否則將面臨高額罰款。、
草案允許公寓的物業管理委員會和當地市議會聯手，讓市政停車管理人員對公寓停車場進行巡邏，並可以對濫用停車位的人進行罰款。
變化八：擴大仲裁庭對物業爭議解決的權力
草案中將專門針對許多物業管理方面的爭議，擴大仲裁庭的權力。物業管理中未付債款將在當地的法庭進行登記。仲裁庭權力的擴大將有助於確保業主委員會的功能運作更為順暢。 目前仲裁庭只能是在物業管理公司不作為的情況下，指派另外的物業管理公司進行管理，但是這顯然未能很好地解決面對物業管理中產生的諸多爭議。 草案中仲裁庭還可以要求就某些爭議事項業主委員會進行投票等。
草案意見征詢結束進入倒計時
對於物業計劃管理草案和物業計劃開發草案（Strata Schemes Management Bill 2015 and Strata Schemes Development Bill 2015）的詳情，公眾可登錄www.fairtrading.nsw.gov.au進行了解，並可將自己的意見發送至policy@finance.nsw.gov.au。截止日期為2015年8月12日。
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