前言
“日落条款”（Sunset Clause）是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与救济方式的条款，即明确了购房合同中部分或全部条款的无效日期。当一笔交易的签约与履行时间间隔较长时，“日落条款”不仅为买卖双方提供了免责解约的机会，更是给出了双方在条款时效前的有效缓冲，使双方可以在条款失效前能够提前准备。今天我们就请到了拥有中澳两国律师执业资格的林汇铭律师为大家讲解“日落条款”背后的故事。
一、“日落条款”—— 中国购房者最称赞的条款
当在谷歌上搜索关键词“中国 开发商延期交付”时，我们会得到大约170万条结果，排在前几位的多是“违约金”、“怎么办”、“没有时间限制”和“业主买单“等负面词汇。
可见在中国，大量的购房者会遇到开发商无限延期交付又无可奈何的窘境。一方面是因为购房合同中并没有完善的相关条款与救济方式，另一方面也是国内购房者往往未能在签订合同前得到专业的法律意见而错失了与开发商平等对话协商的机会。以本人好友李先生的经历为例，李先生曾于浙江温州市区处购买一楼花，开发商延期了近3年才交付，而最后却只获得区区3万人民币的赔付。
然而，当在谷歌上搜索关键词“澳洲 开发商延期交付”时，我们会得到大约46万条结果，排在前几位的多是“开发商拿不到钱”、“政府收拾开发商”等利好买家的词汇。
那么，都是购房行为，为何会出现以上如此大的不同呢？一个主要的原因便是几乎所有的澳洲楼花购房合同都会包含保障买家权益，规定开发商交付日期的“日落条款”。该条款规定，如果楼花未能在条款规定时间内完工，购房合同将会失效，卖家需退换买家所交付的定金及相应利息。即，如果开发商延迟交付并且延迟时间超出了买家的可接受范围，买家可以依赖“日落条款”的执行保障自己的合法权益，降低自己的购房风险。因此，“日落条款”也一度成为不少中国买家最称赞的澳房合同条款。
二、小心！极少数开发商利用“日落条款”恶意终止合同
然而，由于近几年房价的高速增长，签订楼花合同时房屋的售价会远低于交付时的价格，这巨额的差价使得极少数贪婪开发商利欲熏心，便试图钻法律空子，故意拖延交房时间，利用合同 “日款条款”中的各种技术细节终止原本的合同，然后再以当前更高的价格进行“一房二卖”。这无疑让原本保护买家权益的“日落条款”变成了开发商谋取不正当利益的工具，导致买家的金钱、时间成本被束缚在楼花项目中，错失资本增值和其它投资机会。
以4年前发生在悉尼的真实案件为例，买家Hui Wang于2012年以73万澳元的价格在悉尼Ultimo购买了一套公寓楼花。然而在2014年开发商通知买家，称建筑公司没有及时施工以及原材料价格上涨等客观原因，交付将比计划日期晚近13个月，因此无法再履行合同从而启动“日落条款”了。Hui Wang在拿回定金与相应的利息，并于开发商解除合同之后，Ultimo的该公寓以85万澳元的价格重新投回市场。至此，该开发商于2013年完成了预售并获得了足够的银行贷款，在2015年又能以市价再卖出，获得升值的巨大收益。
因此，请在签订合同前请律师详细解读合同条款，与开发商进行协商，千万小心“日落条款”被不合理的利用！
三、“日落条款”的修正与现状
在澳房市场，特别是悉尼房市奋战多年的投资者与地产经纪人一定对2015年的“日落条款“风波记忆犹新。在近700位民众参与听证会后，新州政府于2011年末颁布了《产权转让法》的修正案，以此限制开发商利用“日落条款”恶意终止购房合同从而谋取更大的经济利益。
新法令规定，开发商如果要启动“日落条款”，必须提前28天以书面形式通知买家，清楚写明工程延期和撤销合同的原因。合同的撤销必须得到买家的同意；若买家不同意，开发商必须向最高法院提出申请，得到准许令才能撤销合同。另外，开发商将负责支付买家向法院递交申请所产生的费用，除非有证据证明买家拒绝撤消合同的行为是不合理的。
事实上，恶意拖延交付终止合同的开发商还是极少数。一般情况下，为了节省银行借贷利息或投入其他项目，绝大多数开发商并不会故意拖延时间，甚至更多情况下，他们会提前竣工进行交付。
此外， 新政下已愈发完善与标准的“日落条款”为澳大利亚作为“世界最安全的房地产市场”更是添砖加瓦。
四、“日落条款”的完善并不代表你利益的绝对安全
楼花购房合同绝大多数为格式化的标准合同，除非有“显示公平”的条款，不然开发商一般不会接受合同条款的修改。因此，在买家与开发商之间的悬殊差异下，律师的介入，帮助买家进行尽职调查与合同的详细解读就显得十分必要与重要。
- 尽职调查：主要是开发商的背景与历史项目，项目是否已经获得所有必要的批准，预售情况与无条件合约的最低数量，资金来源与贷款情况，项目进度与时间节点等；
- 其它条款的解读：
- “日落之日”（Sunset Date）：开发商最晚需要竣工并交付的时间。部分楼花购房合同还会注明一般在6-12个月“竣工延期条款”（Sunset Date Extension）。值得注意的是，如果一个200套公寓左右的中型开发项目若在24个月后仍然延迟交付，那么买家应提早准备并开始与开发商沟通，调查延迟原因。
- “以最终的项目申请批文为准”（Subject to DA Modification）：此条款说明开发商还并未拿到政府审批的开发申请批文，因此绝大多是楼盘信息多是未定并有可能变动的。对此类的开发项目，买家需要格外注意，与开发商再三确认细节与救济方式。
“日落条款”的应用可以追溯到古罗马帝国时期，也是一个广泛适用的合同附加部分，更可以说是一项伟大的令每一个法律人振奋的法律“发明”！我们都知道，购房合同并不只是几张纸，而是厚厚的一叠或是数叠文书。买家需要做的不仅只是签字，而是在律师的帮助下了解自己的法律行为与购买标的。进一步说，仔细理解澳房的购房合同，收获的不仅是对澳房置业的安心，更是对澳洲先进产权法法律文化的初探与赏析。
（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议）。
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