芝加哥炒房全美利潤率最高 達61%

美國房地產調查網站RealtyTrac日前公佈報告表示,今年第二季度,芝加哥在全美20個城市中炒房(flipping)利潤率最高,高達61%,每個房產的買賣差價達到十萬美金。

2015年第二季度,芝加哥炒房全美利潤最高,達61%

RealtyTrac對「炒房」的定義是,購買房產12個月之內又上市售出。通常買家都是對舊房進行翻新,然後以較高的價格出售。而這種房產以獨立屋(single family home)居多。

今年4~6月,大芝加哥地區共有616套舊屋翻新出售,平均購入價$163,356,售出價格$263,360,毛利率(=差價/買價)高達61.2%,位居全美20個大城市之首。

毛利率高的地區還有俄亥俄州代頓市(60.6%)、賓夕法尼亞州哈里斯堡(Harrisburg, 60.6%),佛羅里達州歐卡拉(Ocala, 56.8%)和馬里蘭州巴爾的摩(Baltimore, 56.7%)。

而根據RealtyTrac報告,全美獨立屋交易中,4.5%為炒房,平均投資回報率為36%,單筆交易毛利潤平均為7萬美金。

炒房買賣差價最高的城市大多位於加州,排在第一的是加州聖荷西$261,946,其次是洛杉磯$171,954,聖地亞哥$141,483,還有華盛頓DC$139, 927和西雅圖$131,028。

「炒房不能簡單看買賣差價」

芝加哥南區經營多套房產的神觀建築公司老闆陳觀樂說,不能簡單看到買賣之間的差價大,就跳進去炒房。

「這只能說明在芝加哥炒房,門檻比較低,十幾萬美金就可以做;如果在紐約,可能要四十多萬美金才能起步」。陳觀樂說,炒房通常是直接從銀行購買法拍屋(foreclosure),而絕大多數銀行不提供裝修貸款,所以除買價外,買家還得準備好裝修的資金。

陳觀樂進一步表示,炒房也不能忽略維護成本,如地產稅、水電氣雜費、防盜治安、地產經紀佣金等各種可能的開銷。

陳觀樂認為,炒房的關鍵要點是買價一定要足夠低,「如果扣除林林總總的費用後,還能有25%的利潤,就可以做。」

炒房並不總是賺錢。RealtyTrac報告說,今年第二季度的數字顯示,價格小於5萬美金的低端房產實際回報是負值。

炒房最大風險在「違規」

一名不願透露姓名的地產業界人士對本報表示,他過去兩年在大芝加哥地區已經操作了近30筆炒房交易,其區域涵蓋芝加哥市區,以及Deerfield, Elmhurst, Palatine, Cicero等郊區。

他認為,炒房最大的風險在於各個城市有不同的建築規範,而且這些規範並不是一成不變的,常常會有更新。

他舉例說,如果你買了一個地下室有廁所的房屋,你可能認為很值。但如果這個城市建築規範中有一條:屋頂高度至少7英呎才能有廁所。那你的地下室屋頂高度差一寸,你都得把這個廁所拆掉,這就會增加裝修成本,同時也降低了房屋的價值。

那是不是根據市政府列出的建築規範,白紙黑字照做,就可以了呢?他表示並不是那麼簡單,同一個城市裡不同的檢驗員(inspector)也會有不同的尺度和態度。

炒房買賣平均間隔半年

RealtyTrac 數字顯示,炒房兩次買賣之間平均間隔179天,也就是說,炒房客購買房屋半年後,將其賣出。在紐約市,這個時差為211天,芝加哥是204天。

上述業界人士表示,他經手的房屋買賣間隔為5~6個月,而從裝修完上市(listing)到售出,通常是6~8周時間。

RealtyTrac報告還顯示,炒房利潤最高的房屋售價在$10萬~20萬,以及$200萬~$500萬。前者毛利率達到44%,後者是43%。

此業界人士說,他的房屋售價多在$20萬~$50萬這個區間。他不認為售價直接影響利潤,「5千美元和1萬美元裝修廚房,工作量類似,但材料不一樣。關鍵是要滿足當地人的喜好。」

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(互聯網資訊綜合整理)

芝加哥炒房全美利潤率最高 達61%

根據RealtyTrac的一份報告顯示,今年第二季度,芝加哥在全美20個城市中炒房利潤率最高。

2015年第二季度,芝加哥炒房全美利潤最高,達61%

RealtyTrac對「炒房」的定義是,購買房產12個月之內又上市售出。通常買家都是對舊房進行翻新,然後以較高的價格出售。

今年第二季度芝加哥有616套舊屋翻新後出售的房產,平均購入價$163,356,售出價格$263,360,利潤率高達61.2%,位居全美20個大城市之首。

RealtyTrac的專家表示,由於存貨的減少,很多市場「炒房」已經利潤越來越低,但相比其他城市,芝加哥才漸漸從法拍危機中走出來,因此還有一部分廉價屋存貨。

回報率僅次於芝加哥的是:俄亥俄州代頓市(60.6%)、賓夕法尼亞州哈里斯堡(Harrisburg, 60.6%),佛羅里達州歐卡拉(Ocala, 56.8%)和馬里蘭州巴爾的摩(Baltimore, 56.7%)。

細化到郵政編碼,佛羅里達州傑克遜維爾(Jacksonville)的32209郵編利潤率高達231.9%,其次是俄亥俄州代頓市(Dayton)的45424為189.5%,馬里蘭州巴爾的摩(Baltimore)的21215為163.5%,密蘇里州聖路易斯(St Louis)的63116為161.1%,田納西州孟菲斯(Memphis)的38127為141.4%。

單筆交易平均利潤額最高的城市大多位於加州,排在第一的是加州聖荷西$261,946,其次是洛杉磯$171,954,聖地亞哥$141,483,還有華盛頓DC$139, 927和西雅圖$131,028。

根據RealtyTrac,全美有4.5%的房屋交易為舊屋翻新後出售,平均投資回報率為36%,單筆的利潤平均為$70,000。

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