法国投资 – juwai

法国 | 买新房送亲人可减税？2015法国房产税新变化

2015年的财政法在房地产税务方面引进了许多改变，政府想借这些新的措施来振兴法国房地产业。有些措施对个人不利，但其他很多措施对个人投资者有利。譬如在出租房投资方面，皮内尔(Pinel)法比杜弗洛(Duflot)法更宽松。

出租房投资

按杜弗洛法买下新房出租的投资人，在出租期上有更多的选择，以前只设唯一的9年租期，今后可有6年、9年或12年的选择，相应按比例享受的减税优惠分别为购置新房金额的12%、18%和21%。另外，在承诺出租的第一段出租期结束之后，投资者还可继续再多出租3年。

投资者担心如果把房产租给自己的子女将不能享受上述减税优惠。但皮内尔法消除了这个疑虑。投资者可以把房产租给自己的子女和父母而不丧失减税优惠。条件是承租住房的子女的税务独立，不再属于父母的纳税户口。

2015年的财政法在房地产税务方面引进了许多改变，政府想借这些新的措施来振兴法国房地产业

点击查看更多法国精品房源

购买新房赠与亲人享受减税

在2016年底之前购买新房赠与自己家庭成员可享受减税。法国人可透过这个方式赠予子女和自己的父母最多10万欧元而不必缴纳赠予税。也可赠予自己的兄弟姐妹最多4.5万欧元和任何其他人3.5万欧元。捐赠人必须预先购买本人希望赠予的新房(公寓房或独立房屋)，其建筑执照必须在2014年9月和 2016年底之间签发。但其中，法国房产交易税是不可避免的。

如果赠予建筑用地，也可享受同样的优惠，条件是4年内要在赠予的土地上建房。这项减税可暂时与现行传统的赠予行为减税优惠并合使用，每名捐赠人的捐赠上限为10万欧元。

在住房市场紧张地带拥有一套第二住宅的房主，其居住税(TAXE D’HABITATION)可能被加重征收，可能高达20%。

售让建筑土地升值享受特殊减税

自2015年元旦起，在2015年底以前，地主持有22年之后将一块建筑用地出售时，土地升值将完全免税，持有土地30年之后出售时，还一并免缴普遍化社会捐金(CSG)。此外，在今年年底以前，所有的房地产所有人在升值方面可享受特殊的30%的计税毛收入减税(abattement)。

地方税大幅上涨

但同时，地方税却跟着大幅上涨。自今年元旦以来，位于住房紧张地带的建筑用地地税大涨25%，另外还要加上定额税的上涨，每平方米增加5欧元(从2017年起，增达每平方米10欧元)。

相关资讯：一张图带你看欧洲各国恐袭风险指数

（据新浪海外地产）

法国 | 区别对待理性征收的法国房产税

近年来,法国特别是首都巴黎地区房地产价格虽然连年走高,但房地产市场发展仍保持了较为理性的脚步,这与法国政府通过税收调控市场作出的努力密不可分。

一直以来,法国政府对房产所有者征收重税,这在一定程度上有效减少了房地产市场的投机行为。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外,还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外,法国政府还征收高额遗产税,这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。高税收加重了购房者在购买和使用过程中的负担,因此长期以来房地产市场都不是法国人投资或进行财产保值增值等操作的首选。显然,通过“倒房”这一方式来赚钱的话,成本太高而显得得不偿失了。

具体来说,法国的房产税主要有以下几方面税种构成。首先是居住税。所有拥有住房和车位的人都必须缴纳住房税,也就是说居住税由房屋的居住者缴纳,不论居住者是业主还是租客。而税率因各地区不同。以巴黎为例,总税率为11.151%。如果房屋空置,业主无需缴纳居住税。

其次是土地税,对业主征收,不论物业是否被租用。在土地税上还要加征8%的地方税收管理税,总地税为9.23%。土地税还细分为“建成房屋土地税”和“未建房屋土地税”。税额以地产的租赁价值作为征税基础,乘以一个可调整的税率计算得出。以上提到的两税由法国各大区、省、市镇征收的地方税。

近年来,法国特别是首都巴黎地区房地产价格虽然连年走高,但房地产市场发展仍保持了较为理性的脚步,这与法国政府通过税收调控市场作出的努力密不可分

点击查看更多法国精品房源

再次是增值税,税率是28.1%。不过自住房和房龄超过15年的可以免税。房主拥有房产时间越长减税越多。

在房屋转让过程中,购房者还要缴纳房价2.5%左右的手续费和7.5%的转让税。闲置房还要缴纳住宅空置税,税率为10%至15%。

在税额的制定上,法国政府也没有采取“一刀切”的政策。首先,房产税的税额是依据不同区域的不同规定进行计算,并根据1月份的房产情况进行征收的。产权人自己根据市价对自己的住房估价,自己申报。如果发现估价过低,具有逃税企图,政府可优先购买,申报人不得反悔。例如,1月份的房产所有者都应缴纳全年的税收,如若随后卖掉房产,也应缴纳全年税收。若在一年当中,房产主对建筑进行改造与整修以致该房产的价值得到提升,该提升值则在下一年的1月份予以考虑。其次,法国房产税按居民户计征,夫妻和未独立子女算作一个居民户,这一居民户不管以谁的名义购买住房,都算作同一计征单位,这就有效规避了家庭成员以不同户主购买房产逃避财产税而造成的逃税漏洞。第三,根据规定一些弱势群体可以享受免征土地税和居住税的待遇。比如,60岁以上的老人、残疾人、税收收入低于一定数额的人,以及与配偶、需要他负担的人共同居住一套房屋的人,都可以免征居住税。土地税的免征对象则包括75岁以上的老人,领取成年残疾人补贴的人等。

近年来,法国房产税一路走高,逐渐成为街头巷尾热议的话题。究其原因,一方面是政府加大了对房地产市场的调控力度,防止法国房地产市场过热发展。另一方面也是受金融危机影响,政府需要扩大税基,努力实现“开源”增收目标。但无论出于何种原因,法国房产税征收过程中总体上仍体现了区别对待和理性公正的原则,值得我们借鉴。

相关资讯:一张图带你看欧洲各国恐袭风险指数

（据豆瓣）

巴黎遭恐袭后中国游客少了投资者却多了

萎靡多时的欧洲经济刚刚见到一丝复苏的微光，巴黎恐怖袭击又给其当头一棒。去年11月13日，法国巴黎市中心发生多起枪击爆炸事件，造成超过100多人死亡，200多人受伤。分析认为，国际局势和世界经济或因此次事件产生重大改变。欧洲经济或再次陷入谷底的危机会否使得中国投资者避险情绪加大？同时，该事件是否加剧国内A股市场波动性，而影响投资者的资金部署。

2015全球房产关注度排行榜前10名西班牙三城市位居前五

全球知名房产信息网站于上周公布 “全球各国城市置业关注度排行榜”，意大利的首都罗马出乎众人意料登上榜单第一位，成为了全球住房交易市场最受关注的城市。此外。西班牙的马拉加连升3位，成为第二受欢迎的置业投资目的地。

据高纬国际最新发布的《欧洲房地产贷款销售市场报告》显示，2015年第一季度英国商业房产贷款与住房交易额超过122亿欧元，达到了一个惊人的高度。仅一季度的交易额就占2012年全年交易总额的53%，显示出近三年来欧洲房产销售市场强劲的上升势头。其中，大部分房屋交易纪录产生于英国、爱尔兰、西班牙、德国、意大利这几个欧洲主要的房产市场。报告同时强调，今年第一季度欧洲不仅见证了房产交易额的急速增长，其投资目的地的选择和房屋交易类型也更加多元化。

今年第一季度欧洲不仅见证了房产交易额的急速增长，其投资目的地的选择和房屋交易类型也更加多元化

高纬国际欧洲销售主管蒙特罗表示，房产交易活动已经逐渐席卷整个欧洲地区，其中以意大利房产市场的复苏迹象最为明显。蒙特罗特别提到：“就像我们先前预计的一样，2015年第一季度意大利房产市场活跃度明显增加，平仓房屋交易总额超过10亿欧元，创造了新的记录。”报告也指出，意大利今年第一季度的交易总额是2014年全年的2.5倍，庞大的交易量让意大利在第一季度一跃成为欧洲房产市场第三大最具活力的国家。

2015年1月份欧盟大规模QE政策实施后，随着欧元区经济逐渐好转与欧元急剧下跌，大量房产投资者在第一季度开始转移“阵地”，将投资资金从传统的美国、加拿大等传统投资国家转入欧洲主流房产市场。高纬国际作出了预测：2015年欧洲各地区房产销售总额将超过600~700亿欧元。

意大利房产投资关注度强势登顶“两牙”与希腊杀入前十

意大利的首都罗马出乎众人意料登上榜单第一位，成为了全球住房交易市场最受关注的城市

全球知名房产信息网站于上周公布 “全球各国城市置业关注度排行榜”，意大利的首都罗马出乎众人意料登上榜单第一位，成为了全球住房交易市场最受关注的城市。The Move Chanel负责人表示，与西班牙一样，意大利是从QE政策中获益最多的国家之一。其在经济强劲复苏的同时，平均房价仅为2009年高峰时期的70%。除了低房价引起了欧美投资者的兴趣外，购房移民计划也让意大利成为了亚洲移民投资者的置业首选。

此外，西班牙的马拉加连升3位，成为第二受欢迎的海外置业投资目的地；在前50名中，葡萄牙14个地区强势入围，成为2015第一季度最受欢迎的房产投资国家。分析师认为，葡萄牙自金融危机以来，于第一季度首次出现房价上升迹象，让全球投资者信心倍增；同时，“两牙”政府推出的黄金移民政策也吸引了大量的亚洲投资者前去“抢房”，关注度随之骤增。

THEMOVECHANNEL 2015第一季度全球房产关注度排行榜

意大利房价到达“谷底” 租金收益抵达“高岸”

据全球知名独立物业公司莱坊国际称，随着欧元兑英镑汇率进入7年来最低谷，一些地区的房屋价格已经到达自金融危机以来的最低水平。因此，置业者投资信心由于低房价而显著上涨。莱坊国际意大利部门主管福西特认为，现在正值传统的春季销售旺季，大量优质房屋已经进入交易市场，除了房产商为提高竞争力打起“价格战”之外，意大利处于历史低位的房价让很多精明的投资者开始涌入意大利。

所以，2、3月份来自美国及英国的大量买家前来“抄底”，他们希望能在未来几年内，从汇率上涨和租金收益中获得更大的利润。

福西特提到：“越来越多的人已经意识到意大利房屋价格已经到达曲线的底部，虽然短时间内房价不可能迅速回升，但随着未来欧元的走强，‘止跌回升’是一个必然趋势，房价已经不可能再跌了。”

投资者在目前欧元汇率处于低谷时期买入意大利房产，可以节省投资成本的同时，也能在租金收益方面获得丰厚的回报

另一方面，意大利租赁市场一直较为活跃，2014年租赁交易量涨幅超过5%，租金也随之一路上涨。在房价处于低位但租金持续上涨的情况下，租金回报可达到最大值。在当前汇率及房价水平下，意大利投资回报率大约为5%~7%，如，意大利米兰的绿色公寓，其投资回报率目前可达到6%。其中，22万欧元以上的房屋可申请意大利投资移民项目。因此，建议投资者在目前欧元汇率处于低谷时期买入意大利房产，可以节省投资成本的同时，也能在租金收益方面获得丰厚的回报。

浏览居外【名家专栏】栏目，了解各国房产投资独家专业解读。

巴黎房产投资新趋势：环保房产与法兰西岛

最近的调查显示全球投资者对于投资巴黎房产的胃口越来越大。巴黎一直以来都是全球经济、文化与艺术的中心。因此，在全球前30位最适宜房地产投资的城市排名中，巴黎高居第四位。欧洲经济危机后，巴黎房价正在触底反弹中，因此现在已经到了最佳的投资机会。

去年，巴黎房产投资总额达到6000亿欧元 ! 这个数字在2006年经济危机过后还是首次出现。这不仅意味着巴黎房地产市场的稳健，更显示了法国整体经济环境的稳定和信心。因此，这些利好信息也进一步证明了在法国投资抑或在巴黎投资，房地产依旧是首选。

巴黎是全球第一大旅游度假目的地，每年迎接超过3200万名游客。作为最知名的浪漫之都，它拥有像卢浮宫、凯旋门、埃菲尔铁塔、巴黎圣母院等世界文化遗产，当然还有欧洲唯一的一家迪斯尼乐园 ! 这些只是所有可以在巴黎找到的活动和娱乐中的一小部分。巴黎本身所具备的一切文化环境与旅游价值都是房产保值与增值的重要保障。

巴黎房产项目多种多样，比如最新的Villages Nature（自然村庄）项目，这样的0碳、0车、0垃圾的环保地产代表着巴黎最前沿的房产趋势。因为当今巴黎的房产趋势逐渐由投资市中心位置发展到投资巴黎郊区，交通便利、基础设施完善的区域。巴黎郊区统称为法兰西岛（Ile-de-France）, 包括以下几个省份：

巴黎（75省）
Seine-et-Marne（77省）
Yvelines（78省）
Essonne （91省）
Hauts-de-Seine（92省）
Val-de-Marne（94省）
Val-d’Oise （95省）

其中除了巴黎以外Seine-et-Marne（77省）也最为大家所熟知。因为在这里，有欧洲唯一的一家欧斯尼乐园以及Val d’Europe 欧洲名牌打折村。这里也是每年接待游客最多的一个区域，单单迪斯尼乐园每年就要接待超过1000万游客。可以说77省是法兰西岛经济最活跃的一个地区，也是除了巴黎市中心位置以外，房产升值前景最好的一个区域。

综上所述，对于巴黎房产投资来说，除了寻找市中心的地产项目外，也可以开始将眼光投向巴黎郊区法兰西岛。交通便利、生活方便、最好是有好的旅游景点在房产附近，对于巴黎这样一个旅游城市来说，此类位置的房产能够更好的保值、升值。

威廉专栏全集：

威廉解析法国度假地产投资市场

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或访问http://www.juwai.com/pv_investment寻找属于您的法国度假地产

扫二维码与威廉零距离沟通

L.M.N.P 投资法国房产最快捷的生财之道(下)

上期，为投资者介绍一种在投资法国房产市场最快捷的生财之道——带家住房出租。本期，我将来讲讲如何找到适合此类投资方式的房屋。

巴黎的面积105平方公里，是一个规模很小的城市，其中被大家熟悉和追捧的黄金地段只占巴黎总面积的20%左右。所以，想要靠房屋出租获利的投资者，切勿为了贪图房价上的一时便宜而选择距离中心地段几条街或是几百米外的房屋，因为，那些房屋并不适合用来赚取丰厚的出租回报。

巴黎是世界上游客最多的城市，就这一就足以说明为什么在巴黎带家具短租十分受欢迎的原因。由于，游客只需用住市中心豪华酒店的钱就可以租到在同区域的一套奢华的大套房，甚至是一栋别墅。很多人都愿意用同样或是更便宜的价格租一套房而不是酒店。所以，在巴黎，这样的出租方式几乎已被所有游客所接受。

另外重要的一点是，对于巴黎这样的城市来说，不存在旅游淡季。虽然，每年的11月、1月、3月和8月，游客数量稍有减少，但并不意味着是淡季。而在5月、6月、9月和12月，特别是新年的第一周，因为，很多外国游客都喜欢在巴黎这个世界上号称最浪漫的城市度过新年。这时，整座城市的酒店入住率定是100%，并且，所有旅馆的价格都会翻一倍或是几倍。

对于民用住宅来说，地段、房屋质量、特点与交通会直接决定房租的高低，但除此之外，房租都将是不变的（新年除外）。当然，如果客人租的时间较长，位于中心地段的房租也可以相应有点优惠，不过由于总体租住率高，所以，多数时候不需要特别的优惠，特别是客人降价的幅度较高，最好是不要接受，因为总有人会住。

比如：可以看到铁塔、有阳台或露台，这样的房子租金会更贵。一套位置再好的地段，房屋装修不错的，每个月租金能达到100欧元／平米／月。也就是说50平米的房子月租金5000欧，100平米的房子月租金10000欧，150平米15000欧，这是平均水平，还有很多更贵的，当然也有更便宜的。

我有位客人在香榭丽舍大街有套74平米的房子，每天的租金是370欧元，如果30天，就是11200欧元，平均下来是150欧元每平米/月。当然这是100％入住率的毛收入，还要除去中介费用（Booking或其他公司），物品折旧，以及长期入住客人的折扣和实际的入住率。

为了达到高入住率，证明房租物有所值，得到租客的好评，就要遵守符合国际高端客户的规则：干净漂亮的家具，有品味的装修（符合国际品味），齐全且高品质的家具用品。所以，在一开始需要经常更换餐具，床单，在墙壁老旧的时候要记得粉刷。这些费用也都是可以抵消税金的，当然更重要的是保持房屋品质，从而取得高的入住率。

小贴士：法国房产的面积是以实际室内居住的面积来计算，不算阳台和公摊等（简单的说，可以把地板全部铺上地砖，地砖的总面积就是房屋的居住面积），和中国的计算方式不一样。一套法国80平米的房产，以中国计算方式会超过100平米。

Pages: Page 1, Page 2

Posted on 10/29/14 Wednesday03/08/15 SundayAuthor Jane YuanCategories Global Investment Column, Special Investment ColumnTags 入住率, 巴黎, 法国房产, 法国投资Leave a comment on L.M.N.P 投资法国房产最快捷的生财之道(下)